工程质量实测实量作业指引

1工程质量实测实量作业指引制度编号：ZNZD-GC-ZD03版号：V2018.0
生效日期：2018年7月实测实量作业指引
编制：运营管理中心工程部
日期：2018年6月审核：姚可王晓明朱建华
日期：2018年6月批准：陈昱含日期：2018年6月
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1.目的
1.1.作为提升产品品质的保障措施。

1.2.旨在通过实测实量发现施工过程中存在的问题，尤其是系统性问题，并在后续施工中进行整改，进一步采
取预控措施。

1.3.提供产品质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。

2.适用范围
适用于集团所有在建工程（自主体结构±0.00至交付完成）项目，含工程部由中南置地管理的合作项目。

3.术语及定义
3.1.文中6~10中关于实测区、实测点的取样比例均为集团工程综合检查时对项目实测合格率评估的取样比
例，项目现场实测比例按4.2~4.4执行。

3.2.基础质量控制能力，即土建施工阶段基本的实测指标项，包括以下实测指标项：
3.2.1.混凝土工程：截面尺寸偏差、表面平整度、垂直度、顶板水平度极差、梁底水平度极差、施工控制线、
轴线控制偏差；
3.2.2.PC结构工程：截面尺寸偏差、表面平整度、垂直度、顶板水平度极差、梁底水平度极差、施工控制线、
轴线控制偏差、PC板安装精度、构件尺寸偏差；
3.2.3.砌筑工程：表面平整度、垂直度、方正度；
3.2.
4.抹灰工程：墙体表面平整度、墙面垂直度、地面表面平整度、室内净高偏差、顶板水平度极差、阴阳
角方正、地面水平度极差、方正度、房间开间/进深偏差。

3.3.精装修能力，即影响精装施工的基层质量和精装修施工成型质量（不包括观感），包括以下实测指标：3.3.1.抹灰工程：户内门洞尺寸偏差、外墙窗内侧墙体厚度极差、同户型同厨卫间管井尺寸偏差、同户型同厨
卫间窗底框标高偏差、同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差、柜体嵌入位尺寸偏差、同户型同厨卫间开间/进深偏差；
3.3.2.设备安装工程：座便预留排水管孔距偏差、同一室内底盒标高差、并列面板高度偏差；
3.3.3.涂饰工程：墙面表面平整度、墙面垂直度、阴阳角方正、顶棚（吊顶）水平度极差、阴阳角直线度；
3.3.
4.墙面饰面砖工程：表面平整度、垂直度、阴阳角方正、接缝高低差；
3.3.5.地面饰面砖工程：表面平整度、接缝高低差；
3.3.6.室内门安装工程：门框正、侧面垂直度、室内门扇与地面留缝宽度、厨卫门扇与地面留缝宽度；
3.3.7.铝合金（或塑钢）门窗安装工程：铝合金门或窗框正面垂直度；
3.3.8.木地板安装工程：表面平整、地板接缝宽度、地板接缝高低差、地板水平度极差、踢脚线与面层间的
缝隙；
3.3.9.部品安装：部品门板平整度高度差、部品门板水平高低差；
3.4.专项控制能力，即涉及到产品使用功能和客户聚焦关注的质量点（不含观感），包括以下实测指标：3.4.1.混凝土工程：楼板厚度；
3.4.2.砌筑工程：外门窗洞口尺寸偏差、外墙防开裂节点、内墙防开裂节点、砌筑灰缝饱满度；
3.4.3.设备安装：混凝土楼板和混凝土墙面给水管暗埋、砌体墙面给水管暗埋、砌体墙电线管暗埋；
3.4.4.铝合金（或塑钢）门窗安装工程：型材拼缝宽度、型材拼缝高低差、外门窗边框外表面防水层、边框
收口与塞缝；
3.4.5.防水工程：卫生间涂膜厚度、卫生间附加防水层、卫生间地漏；
3.4.6.防开裂：裂缝/空鼓（抹灰工程、涂饰工程、墙地面砖）。

4.职责与权限
4.1.运营管理中心工程管理部
4.1.1.制定本作业指引，并根据管控要求及时修改补充完善；
4.1.2.负责本作业指引的解释；
4.1.3.在集团工程检查中对各项目实测实量工作执行情况进行检查。

4.2.项目工程部
4.2.1.制定项目实测实量考核指标，并与付款、奖罚挂钩；
4.2.2.监督、检查监理单位、施工单位按本作业指引要求对实体进行实测实量；
4.2.3.对施工单位实测数据按不低于20%的比例进行抽测，且与监理公司复测数据搭接不超过10%；
4.3.监理单位
4.3.1.对施工单位实测数据按不低于50%的比例进行复测。

4.4.总承包商
4.4.1.按分户对所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案。

5.考核评估取样原则与计算说明
5.1.取样原则
5.1.1.随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，原则上通过
图纸或电脑随机抽样事前确定，如现场存在迎检性紧急整改清扫的将调整改换测区。

同时为保证实体质量控制均好和常态的管理目标，任何情况下评估组保留调整更换测区的权利，项目部各方管理人员需予以配合支持。

实测实量取点随机性原则加强，测区内测点位置在指引图示位置1米范围内随机选取，随机选取的指标包括本指引内的所有指标；
5.1.2.可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。

5.1.3.完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗
漏。

5.1.4.效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的
实测指标，以提高实测效率。

5.1.5.真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，不合理修补（包括但不限于点对
点的修补方式或修补随意痕迹明显），实测取点时应规避相应部位，并对修补方案的必要性和合理性进行检查，对不合理的修补参考5.2.4~5.2.8办法处理。

5.1.
6.常态原则：各项目对施工现场的管理要保持常态化。

严禁采用停工迎检、利用外部资源（包括物业保洁、物
业保安、委托第三方等）进行场地清理，或者进行各种形式的包装等，同时为加强检查的突击性，季度综合检查集团将不再下发相关的正式邮件通知，检查组可根据战区项目量及分布情况灵活变动，且通知检查项目时间缩短至检查前一天下班前。

5.1.7.公正原则：出现违反职业操守、职业底线的行为，集团将严格按有关制度进行处理；并视情节严重程
度，采取整体扣减项目合格率、综合分等，且工程条线内通报等处罚措施（详见：5.2.6诚实守信修补要求）。

5.2.计算说明
5.2.1.为进一步澄清评估过程中出现的一些问题，保持实测实量工作的公平性，避免一些不合理的质量处理
方法，对相关计算进行说明。

5.2.2.对于质量合格率中的各类面积的计算，说明如下：
（1）质量实测合格率的标段面积：具备实测条件的该标段楼栋±0．000以上的建筑面积；
（2）质量实测（或综合）合格率的项目面积：该项目第（1）条所有标段面积之和；
（3）项目在建面积（仅在质量风险汇总表体现）：已开始桩基施工（不含土方开挖区域）的所有楼栋的地下室及上部结构面积之和；
（4）项目部需如实填写标段信息采集表内的面积信息，配合检查组完成信息采集核对工作。

5.2.3.对于砼工程，按以下方法进行计算处理：
（1）除模板拼缝左右5cm范围内的砼结构打磨外，对于现场评估实测中发现的其他砼墙、柱打磨现象，打磨部位不进行实测，根据打磨数量逐一计为不合格点计算，同时将对砼的观感质量进行扣分。

（2）考虑砼试块需要28天强度，兼顾试验、验收等所需时间，砼结构原则上要求必须在45天后才允许甩浆隐蔽（检查组根据当前形象进度、施工日志和和混凝土浇筑令等资料进行推算）。

（3）对于刻意留置的结构测区楼层，检查组根据当前形象进度、施工日志等推算，对刻意留置的测区不做实测，同时留取相关影像资料记录通报集团（原则上多工序阶段，结构可测楼层不低于10个，砌筑完成未甩浆楼层新生结构面为可选范围）。

（4）如发现存在砼不合理修补、砼提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，规避现场评估实测时，按如下方式进行处理：
①如现场仍具实测条件，则砼工程中的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度极差四项指标，均按实测成
绩的85％计算标段合格率、项目合格率；
②如现场已不具备实测条件，则砼工程的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度极差四项指标，均按合格率
50％计算标段合格率、项目合格率。

③如现场砼墙柱进行的大面积批嵌修补，则砼工程中截面尺寸、平整度、垂直度三项指标，均按实测成绩的
50％计算标段合格率、项目合格率。

5.2.4.对于砌筑工程，按以下方法进行计算处理：
（1）严禁进行砌体打磨。

如在评估期间，如发现存在砌体打磨现象，不论其打磨区域是否在评估抽样的范围内，砌筑工程中的平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差（洞口上、左、右三边为砼结构除外）四项指标，均按50％合格率计入，并据此计算标段合格率。

（2）考虑砌体的砌体开槽、挂网等工序的合理时间，砌体部位原则上要求必须在砌体完成30天后才允许甩浆隐蔽。

（3）如发现存在砌体提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，规避现场评估实测时，按如下方式进行处理：
①如现场仍具备实测条件，则砌筑工程中的表面平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差。