零首付的法律风险研究

“零首付”的法律风险研究

2001年左右，在深圳等地曾经出现过“零首付”购房的现象，并引起了监管层的注意，被人民银行叫停。但2014年以来，随着全国各地商品房库存增多，销售形势更加严峻，一些房地产开发商或房产中介公司又一次推出“零首付”，意图降低购房门款。扩大销售业绩，加大资金回笼力度。如何看待“零首付”以及如何评估其中隐藏的法律风险？本文试图对此现象进行法律分析。

一、“零首付”的概况

（一）概念

“零首付”是指购房者在一些开发商或房产中介的帮助之下，不用支付首付款就可以办理银行贷款手续，完成购房程序。

（二）参与主体

1、房地产开发商或中介

房地产开放商是指以房地产开发经营为主体的企业,它们通过实施土地开发过程而获得利润。房地产中介组织是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的中介组织。房地产开发商和中介组织是“零首付”的提出者和实施者。有些房屋房地产开放商直接面对客户进行销售，他们就是“零首付”的直接实施者。还有些房屋，房地产开发商委托房产中介对外进行销售。开发商并不直接参与销售过程。此时，房地产中介组织是“零首付”的实施者。

2、购房者。购房者是指参加“零首付”活动、出资购买房屋的

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人。购房者是“零首付”的直接当事人。实际上，“零首付”仅仅适合那些暂时存在资金困难，同时又收入稳定，具备较高还贷能力的购房者有用。离开了这些限定条件，它的风险性就大大增加，毕竟这种由零首付带来的轻松只是暂时的，一旦购房之后，购房者不仅需要偿还正常的银行贷款，而且还要偿还首付款，本金、利息支出都非常大。一旦超出能力断供，会引起一系列连锁反应

3、银行。银行是指通对购房者发放“贷款”的金融机构。他们通过审核相关手续，发放贷款的方式参与到“零首付”。银行通过贷款获取了一定的利息收益。但是购房者一旦断供，银行也是最直接的受害者。

（三）运行模式

“零首付”的形式多样,其中比较普遍的有三种:一种是开发商、房屋中介自行垫资或者寻找关联公司垫资,或者联合银行以办理信用卡分期还款的形式刷卡支付首付；另一种是开发商先行出具垫资证明,协助购房者获得贷款后,再协助购房者以装修贷款的名目获得银行贷款偿还垫付的首付；第三种是在购买房屋办理贷款的过程中。双方要签订一份阴阳合同，虚拟提高成交价，以此来套取银行贷款。多套取的银行贷款用来支付开发商或房屋中介垫付的首付款。

二、“零首付”的法律风险

从表面上看，零首付、低首付缓解了部分购房者筹集首付款的压力，可以帮助他们早点拥有自己的房子。同时开发商通过垫付小额资金，实现了销售目标和资金回笼，但仔细分析，这只是一种表面现象，或者说对个别购房者有效，对于大多数购房者来说，零首付是一项风险很高的行为，必须谨慎对待，切莫盲目行事。

1、零首付违反了我国法规相关规定

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1998年中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》中明确指出：“借款人须同时具备以下条件：无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;有住房补帖的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。”2001年《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中第二条明确规定：强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。虽然根据新的贷款政策，公积金贷款首付款比例可以最低降到20%，但目前还不允许出现“零首付”贷款的情况。因此，“零首付”因违反上述相关规定，给房屋买卖合同的履行带来巨大的法律风险。

2、采取虚拟提高成交价套取银行贷款的方式违反了《合同法》相关规定

我国《合同法》第五十二条第二款规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”情形的可视为无效合同。合同法第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”因此，如果存在开发商虚开购房款证明等情况,则银行有可能会主张购房者与银行的贷款合同无效,而且可能会追究购房者和开发商的相关责任。

3、购房者逾期付款需要承担违约责任

因为“零首付”的实质只是延期给付首付款，而不是真正意义上的不用支付首付款，所以选择开发商垫资的购房者，需对自身的还款能力有正确的评估。因为“零首付”通常伴有较高的定金、利息及短期内较高数额的还款约定，而一旦购房者无法如期给付相应钱款的话，就会面临着相应的违约责任，不但会损失已支付的定金，而且还有可能被开发商通过诉讼的方法主张高额的违约金。此外，因不能如期向银行还贷，还会面临个人信用降低、受损的风险。

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4、合同履行过程中蕴含巨大法律风险

“零首付”的不同情形中存在着大量违规操作的情况，而这些情况是不可能明确地约定在购房者与开发商签订的房屋买卖合同中的。这样一来，就在很大程度上造成了履约的不确定性，对于购房者与开发商之间以口头形式约定的内容，法律很难保障购房者的相关权益。另对于购房者与开发商之间签订的“阴阳合同”，亦会给购房者带来很大的不确定因素，开发商也常会因此选择更多有利于自己的解释，从而造成购房者权益的损害。

总之，“零首付”看起来很美，但实际上违法违规，蕴含着巨大的法律风险。因此，开发商、中介组织应该严格遵守国家法规，通过正常方式进行促销；购房者应头脑冷静、清晰，不贪图便宜掉入陷阱。而银行也应该严格审核把关，确保资金安全。国家有关部门也应该加强监管，对违规行为及时查处，确保房地产市场健康稳定发展。

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