某地产淡市营销策略

三·营销终端制胜
在没有新增渠道的情况下，原有渠道的有效使用显得尤为重要
推广渠道——病毒营销 现场包装——视觉营销、体验营销 销售——物料细化、制造销售氛围、销售技巧、销售讲解
营销终端制胜——推广渠道
手机病毒
发送时间
发送内容
发送数 量
2009年2月 6日
银鼠辞旧岁，金牛踏春来，万科公园五号春节 热销10套，为答谢您的厚爱，2月7/8日邀您品 元宵闹新春，并有精美元宵礼盒相赠65865555
二·价格制胜
通过提供豪华款装修标准外的标准款、舒适款装修标准，变相降价，降低购房门槛。
6000元/㎡，红玉石、汉斯格雅洁具、杜 拉维特五金件、大金VRV中央空调、西 班牙米黄地面，西门子家电……
3000元/㎡，壁纸、乐家洁具、摩恩 五金件、大金VRV中央空调、实木复 合+西班牙米黄地面，海尔家电……
企业理念：
建筑为了生命，建筑延拓生命，建筑充满生命；
万科·案例一 北京万科公园5号
项目简介
TOP系核心地段：万科公园五号位于北京朝阳区城市核心 地段，朝阳公园南500m，东三环与四环之间。
项目距离亚洲第一城市 公园朝阳公园直线距离 约500米，距离国贸 CBD新地标性建筑新 CCTV大厦仅1200米。
外部——生不逢时，客源难寻 ①金融危机，投资客出逃； ②奥运影响，渠道失效；
内部——遥遥无期，信心难立 ①工程进度慢； ②交房时间晚； ③临时展场小；
淡市、寒冬、小户型、大期房、高预期
如何成功大卖？？？
一·战略制胜
扭转投资属性，适应刚性需求。
87㎡
+
92㎡
=
178㎡
将87㎡一居和92㎡一居拼合，推出迎合刚性需求的178㎡三居户型；
门头两侧灯箱—增强售楼处昭示性
灰色打灯门头 logo昭示性和品 质参考北京新光天 地奢侈品品牌的 logo效果
销售中心标牌、门头仿奢侈品商店 标志效果制作
MacBook Air
样板间、售楼处内配饰使用顶级物品实 物，紧紧抓住客户眼球！
营销终端制胜——现场包装
体验营销
触觉、听觉
触觉、视觉
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
体验式样板间，客户 可以在房间内品酒论 茶，提前感受生活状 态及生活环境。
产品分类
楼栋
套数
套数 比
2# 172 20%
零居56平 米（G1）
4#
172
20%
7# 161 19%
面积 9607.73 9801.04 8913.52
套数 套数合 面积合 面积合 合计 计比 计 计比
505 58% 28322 39%
1# 99 11% 8308.69
一居88平 米（G1）
3#
84
万科淡市营销应对策略
万科
企业简介：
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业。经过二十多年的发展， 成为国内最大的住宅开发企业。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应 住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属 公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科” 成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到 各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第 一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅 行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意 度调查的房地产企业。 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平 衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致 力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围；
关键词：渠道散播的信息中，藏有“病毒”，使信息具有“传染性”，进而促进渠道回访率及散播力……
电脑病毒·文字链接
病毒中转页
新浪首页文字链
电脑病毒（文字链）操作要点： 增强售卖信息：在首页文字链和项目信息页中间增加 病毒中转页，将项目每阶段的售卖信息强势传播出去。
项目网站
营销终端制胜——现场包装
视觉营销
视觉
1、安防与智能化系统 2、隔音降噪系统 3、舒适居住系统
工艺工法区将后期设 计、施工、安防全面 展示，增强客户对期 房项目的感知。
引入专业会所管理机构，提供售楼处尊贵服务。
引入“名流会”提供售楼处服务 中国最大的商业会所运营商 国专业会所机构中首家通过瑞士ISO9001:2000质量认证
营销终端制胜——现场包装
10万
来电 量
来访量 成交量
45 8
3
2009年1月 9日
鱼和熊掌岂可得兼？公园和都市，繁华与绿意， 却可以同享，万科打造首付仅20万的CBD中央
公园生活，57-92㎡待您鉴赏，T65865555
10万
43
10
2
手机病毒操作要点： ①杜绝审美疲劳：不能一家数据公司用到底，需要多家公司 多个数据库轮替。 ②重复成永久：一天同一组数据库可以发多几次。 ③“免费效应”：短信内容中藏有“病毒”，要给到客户利 益点。 ④永远卓越：短信效果要监控，要反馈，要改进。
四环
三环
朝阳公园CPD
地处CBD区域和朝阳公 园区域两大高端区域间 的绝佳地域，可与美国 纽约中央公园区、英国 伦敦海德公园豪宅区媲 美！
天安门 长安街
万科公园五号 国贸CBD
银泰中心
国贸三期 CCTV
京广中心 团结湖公园
朝阳公园
项目简介
典型受“90/70”限制项目：户型分为三种，分别为零居 57㎡，一居87㎡，三居220㎡。
体验营销
触觉、听觉
触觉、视觉
体验式样板间，客户 可以在房间内品酒论 茶，提前感受生活状 态及生活环境。
视觉
1、安防与智能化系统 2、隔音降噪系统 3、舒适居住系统
工艺工法区将后期设 计、施工、安防全面 展示，增强客户对期 房项目的感知。
引入专业会所管理机构，提供售楼处尊贵服务。
引入“名流会”提供售楼处服务 中国最大的商业会所运营商 国专业会所机构中首家通过瑞士ISO9001:2000质量认证
10%
7311.51
267
31% 22932
31%
6# 84 10% 7311.51
三居230 9# 41 平米
（TOP1） 10# 56
5% 9588.39 97
6% 12376.61
11% 21965 30%
目前在售： u6号楼约87㎡一居 u7号楼约57㎡零居 u9号楼约220㎡三居
项目面临问题