武汉市写字楼调研报告

2 武汉市写字楼概况
2.1 武汉写字楼分布
整个武汉市写字楼分布在 12 个商圈：金融街商圈、汉商商圈、武广商圈、花桥 商圈、六渡桥商圈、洪山商圈、中南商圈、光谷商圈、黄鹤楼商圈、徐东商圈、CBD 商圈、开发区商圈。
武汉写字楼分布为汉口和武昌两足鼎立形势。在汉口建设大道“金融一条街” 片区，毗邻未来的王家墩商务区，是武汉市高档写字楼最密集的地方。从 1996 年的 招商银行大厦落成至今，在建设大道“金融一条街”这 2.77 公里的路段上，汇集了 建银大厦、招银大厦、瑞通广场、信合大厦、商业银行大厦等 10 余座中高档写字楼， 也展示了武汉写字楼市场最富特色的一幕：银行和大商场成为最大的开发商。在汉 口解放大道至武胜路沿线，聚集着汉口地区中高档写字楼，以泰合广场、世界贸易
在汉阳，写字楼集中在钟家村，以汉阳商场为代表，是武汉写字楼最少的区域。
2.2 2008 年二季度武汉市写字楼供需情况
写字楼市场供应情况，汉口甲级写字楼供应量为约 11 万平米，销售价格大约在 9500 元至 14000 元/平米，租价在 65 元至 105 元 /平米（含物业费）；乙级写字楼供 应量约为 32 万平米，销售面积约为 6000 元至 8000 元 /平米，租价在 31 元至 52 元 /平米。武昌甲级写字楼（含光谷）的供应量约为 13 万平米，销售价格大约在 8200 元至 11000 元/平米，租价在 48 元至 75 元/平米（含物业费）；乙级写字楼供应量约 为 35 万平米，销售面积约为 4800 元至 8700 元/平米，租价约在 28 元至 47 元/平米。 汉阳暂无甲级写字楼，乙级写字楼供应量约为 12 万平米，销售面积约为 5800 元至 7400 元 /平米，租价在 26 元至 48 元/平米左右。
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大厦和武汉广场为代表。在汉口中山大道，从老牌商业中心江汉路至三阳路，佳丽 广场、德润大厦、金源大厦、武汉数码港等商务楼一气贯通。
武昌地区的经济发展仅次于汉口，其优势是科技产业发达、IT 业水平高，写字 楼主要分布在中南路至武珞路沿线，包括中商广场、世纪广场、洪广大厦、发展大 厦等；随着光谷日渐成熟，信息科技公司也增多，慧谷时空、SBI 创业街、湖北信 息产业大厦、华乐商务中心等纷纷建成。
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规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 ①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有 大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花 岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公 共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高 级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木 门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0 等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中 心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 ③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 建筑规模：1—5 万平米。 客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电 子商务或知名品牌代理等方面的业务。 物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括 24 小时 的维护维修及保安服务。 交通便利：有多种交通工具直达。 所属区位：位于主要商务区或副都心区。 智能化：3A 及 3A 以上。 c.中档物业(乙级写字楼) 楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的 要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在， 收益能力低于新落成的同类建筑物。 ①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为 瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白； 卫生间采用合资或国产中高档洁具等。 ②配套设施：有专用地上、地下停车场。 ③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 建筑规模：无限制。 客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。
1.2 写字楼的等级
中国的写字楼一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物 业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼 与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主 要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。 由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上 的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
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务区，其写字楼的租价也是较高的。 （三） 品质 写字楼本身的品质也十分重要，除了楼层、房间朝向、面积、空间布局的合理
性、通风、采光情况等硬件条件，同时还应具有完善的配套服务体系，如设立员工 快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。而卫生 系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。
写字楼的大环境办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设 施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。一个健康的写字楼 应符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性 与环境性的写字楼，包含如下条件：
（一） 交通 交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。 员工在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的。转 车一是耽误时间，二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此，地铁沿线、 交通枢纽等都是做办公楼的首选。 （二）氛围 除了交通外，是否有办公氛围也至关重要。如莘庄地铁站附近，尽管拥有轨道 交通的便利，但并不适于办公。建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体，它同样具有生命 力，而这种生命力与周围环境氛围息息相关，写字楼对于氛围的要求更是不可或缺。 这种氛围就是中央商务区（CBD）的氛围，陆家嘴、徐家汇、淮海路等均属中央商
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物业服务：有物业公司服务。 交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 所属区位：副都心或较好的城区位置。
d.低档物业(丙级写字楼) 楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑
条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满 足较低收入承租人的需求。 ①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水 磨石；卫生间采用普通国产洁具。 ②配套设施：无。 ③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 规模：无限制。 客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 交通便利：有交通线路到达。 所属区位：一般城区位置。
写字楼市场需求情况，汉口甲级写字楼需求量为约 4~6 万平米，需求购买价格 大约在 7300 元至 11800 元/平米，租价在 55 元至 125 元/平米（含物业费）；乙级写 字楼需求量约为 9 万平米左右，需求购买价格约为 4000 元至 7400 元/平米，租价约 在 25 元至 50 元/平米。武昌甲级写字楼（含光谷）的需求量约为 5 万平米，需求购 买价格大约在 6800 至 9700 元/平米，租价在 38 元至 65 元/平米（含物业费）；乙级 写字楼需求量约为 18 万平米，需求购买价格约为 3500 至 6100 元/平米，租价约在 28 元至 40 元/平米。汉阳暂无甲级写字楼，乙级写字楼需求量约为 4 万平米，需求 购买面积约为 3200 元至 5800 元/平米，租价约在 18 元至 32 元/平米。
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2.3 武汉写字楼市场特征
地段是写字楼开发的第一要素。从整个写字楼市场看，高档写字楼还是集中在 汉口商务中心，即使是早期开发的写字楼如瑞通广场、新世界国贸大厦，凭借着优 越的地理位置，在目前武汉市写字楼市场依旧占据着领导地位。汉口建设大道“金 融一条街”写字楼的领袖地位可能维持 5 年左右。
高品质的写字楼需要优秀软硬件配套设施的支撑。不管是 90 年代中期开发的还 是新一代的写字楼，硬件设施和软件服务是写字楼的“内功”，硬件设施主要体现在 外观、大堂、空调、电梯等方面；软件服务主要体现在高效的物业管理和专业的商 务服务。
对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外， 还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD 布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准 可作如下的划分和界定：
a.顶级物业(国际写字楼) 楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关
建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到 70％ 的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高
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度不少于 2.6 米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙， 采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂 和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯， 墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大 理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0 等等。 ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中 心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的 商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、 运动设施和图书馆。 ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区， 一般每 4000 平方米一部电梯， 平均候梯时间 30 秒左右。 ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安 全报警；有综合布线。 建筑规模：超过 50000 平方米。 客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物 业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办 公物业各系统实现连通和统一的管理，24 小时的维护维修及保安服务。 交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有 多种交通工具和地铁直达。 所属区位：位于主要商务区的核心区。 智能化：3A～5A 。 开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务 弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司 如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国 有企业。 b.高档物业(甲级写字楼) 楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或
（四） 景观 白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，容易产生压抑感，也需要一种 事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感，这就要求写字楼周围 要有一定的绿化或者是景观。 （五） 精神 良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉 快。而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的满足与真正保障。 对有些人来讲，在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。
武汉市写字楼调研报告
1 写字楼概述
1.1 写字楼的含义
写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971 年， Rhodes 和 Kan 提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工 作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企 事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济 实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需 要而产生的。
2008 年 3 季度预期：市场供应量不会有大的变动，需求方面却会有比较大的变 化，武汉写字楼有 5 家重量级的跨国公司和 46 家公司表达了下季度或 08 年初登陆 武汉的要求，租金将上扬，售价则略有下跌，而成交量还是会有较大的上升空间。 （资料来源：武汉写字楼网——2008 年度武汉写字楼市场分析报告第二季）