房屋出租回报率到底应该如何计算

房屋出租回报率到底应该如何计算

自己先顶一下。刚从网上查到一则帖子，献给大家共享。

7月5日

投资分析报告( 模板)

一、购房人特征及购房要求

投资人：王女士

年龄：38 岁

职务：职业白领

投资物业类型：二手房

投资物业现状描述：该二手房位于城南电子城附近，目前已经使用了 5 年左右的时间，总楼层为7 层，74 平方米的二室二厅一卫户型，当时购房时是毛坯房，总购房款为16 万元总价，装修花了 1.2 万元。

投资者委托置业分析要求：投资方式建议( 出售或是出租) ，售价或出租价格的定为多少合适？如出租回收年限、收益率及市场潜力分析。

二、投资分析

随着2002 年下半年二手房市场的正式开放，政府对二手房市场政策支持力度的加大，西安的二手房市场目前已经处于放量过程，而政策的放开也使得二手房投资成为时下为越来越多的投资者所关注的一项投资手段。

投资房地产一般有以下几种方法，一种是买下房子待日后房价涨到一定的时候，择机抛售，以买进和卖出的差价获取盈利；第二种是买来房子对外出租，以租金收益作为投资回报。对于第一种方式而言，随着房地产市场的日益成熟, 使投资者逐渐失去了短期获取暴利的可能。于是出租房屋作为一项回报稳定、长期收益的方式, 已被大多数人所采用。但是对于出租房屋而言，由于其经营期较长，由此也承受着较多来自市场的风险，比如将所拥有的房屋用于出租但价格上不去，靠出租获利是一个时间跨度较长的过程，投资者还要考虑对出租房屋的管理和出租前后的变动因素，这些都有可能影响投资收益。

从我们对市场的观察来看，城南区近几年来房地产发展极为迅速，城南区高校众多，同时居住氛围浓郁，居住环境已经较为成熟，张女士此套二手房房价现在已经攀升了许多，因此对于张女士而言无论出租或出售都有很高的利润收益。但是考虑到张女士目前并没有什么太大的开支，家人都有固定收入，如果卖了房以后资金仍然处于闲置状态，而且对于别的投资方式张女士一家均不感兴趣或者担心风险太大，由此综合考虑到在这些情况，我们建议张女士将这套房做出租之用，做长线投资。

以目前的行情来看，小区环境好的房子无论是出租还是出售都比较受欢迎。而且随着人们环境意识的提高，环境对房价的影响将越来越大。目前某些地段房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快，将使这些住房出现较大的升值空间。

另外外来人员较为集中的公司*****区、院校区和商业密集繁华区，这部分区域有较大的租房需求，一般能租个好价钱，所以以租还贷的个人手选这些地区投资。

而张女士手中这套房子的综合情况两方面优势均兼而有之，城南区的小寨正在重新规划，日后的商业环境将进一步得到飞升，周边高校众多，人文环境不错；不远处即是电子步行街，也是工作之余休闲娱乐的好去处，因此从周边环境、小区绿化配套等方面这套房子有较多优势，离高新区也很近，有句话叫做：在西高新工作，在城南区居住。由此城南区成为很多高新上班的白领的居住集中地，从二手房市场需求的情况来看，以45—72 平方米的二手房市场需求量最大，而张女士这套房子面积适中，如果出租的话客户群不成问题。

出租价格制定

确定了以出租作为投资方式，租价的确定将是极为重要的一环，价格低了作为投资者而言投资收益率太低，房主较为吃亏，既然是一种投资方式，投资收益率是投资者最为看重的一项指标的；但如果租价过高，很多租房的人会望洋兴叹，敬而远之。从目前西安二手房投资收益率来看，基本上处于6%--10% 之间，这对于投资者来说以能保证这一投资收益率而制定的价格而言，市场也是大多可以接受的。对于城南区而言，二手房房源需求量大，而且张女士手中的这套房作为出租而言占有许多优势，因此我们将张女士这套房的投资收益率定为7% ，以此来计算租金。

以投资回报率计算租金的公式：税后月租金=投资回报率×房屋单价÷12+物业管理费

张女士的房屋面积为74 平米，购房时单价加上平均每平米的装修价格，单位造价约为2324 元，目前小区物业管理费为0.6 元/ 平方米。

因此，税后月租金=7% × 2324 ÷ 12+0.6=14.16元/ 平方米

由此根据此租金水平，张女士这套房出租价格定为1047 元，可以保证其一年7% 的收益率。从西安房地产信息网二手房上二手房屋出租信息来看，目前城南区市场小区租价基本上处于11.2—15.9 元之间波动，而张女士这套房的定价处于城南区市场中等水平，因此该价格价格相对较为合理。

投资回收时间确定

张女士这套房房屋总款=2324 × 74=171976 元

由此投资回收时间=171976 ÷ (1047 × 12)=13.7 年

从市场投资经验来看，投资回收期在12-15 年之内均是较为合理的，因此假定市场为静态，预计大约13 年半的时间内张女士就可收回该套房屋的市场成本，而13 年半以后对于张女士而言将纯粹是获取利润的过程，住宅的使用年限为70 年。以目前的使用时间加上投资回收期，张女士将有约52 年的时间处于完全获取利润的过程。

从城南区房地产市场的发展情况来看，城市建设的不断完善，房屋的进一步增值完全有可能；另一方面同时区域内目前很多城中村项目均面临拆迁，而城中村集中了大量的打工人群，伴随着拆迁，打工人群必然需要向商品房社区转移，市场有效需求量将进一步加大，而市场供应量仍然较为有限，而张女士的这套房出租价格必然也将水涨船高。

一般情况下，有房出租的投资者会简单地用年出租收益减去采暖费、物业费等投入，用所得数字除以总房款来计算投资回报率；而购房静待升值的投资买家也多是用买价和卖价的差额除以总房款来计算投资收益。

以上两种计算方法实在是太“毛坯”了，要是把这里里外外的账都详细计算在内，很可能一套本认为可以赚钱的房屋不仅不会赚钱，还会成为“拖油瓶”。计算投资回报率需要很客观和理性的计算投入和产出，从而保证投资收益的稳定。

一、有房出租

１、一次性付款

一次性付款购房的投资买家要计算投资收益，需要计算买房的总成本，包括房款、入住费、办产权费用以及装修费。其后，再计算每年在房子上的投入，包括物业费、供暖费等。

首先，我们计算对于房屋的投入，以一套建筑面积１００平方米，单价２５００元／平方米的商品房为例——

Ａ、购房款：房屋单价×房屋面积（建筑面积）＝２５００元／平方米×１００平方米＝２５００００元；

Ｂ、办理入住费用：楼盘不同，有些许出入，但费用大致包括燃气入网费、物业费、装修抵押金、水电费预交、如逢供暖季，则还应交纳供暖费。举例房屋入住费以１００００元计算；