上海联美闵行马桥项目简介

森林溪谷
别墅
3-5万元/平方米
项目名称 山水世纪（二手） 夏朵小城（二手） 维纳阳光（二手） 万科城vcity
物业类别 住宅 住宅 住宅 全装修住宅
目前均价 15830元/平方米 13816元/平方米 12077元/平方米 19500元/平米 （6月11日开盘热销）
中星红庐
别墅
约4万元/平方米
长岛别墅 （二手）
成交面积 (平方米) 3246 6730 2271 1449 2294 3627 28180 14351 9148 12728 11133 11019 106174
成交均价 （元/平方米） 20744 12841 22392 23388 16874 22057 15239 14898 15545 16186 24450 20541 18762
上海闵行新城马桥地块项目汇报
上海联美投资开发部 2013年6月
框架：本报告共分为四个部分
1
区域价值挖掘 房地产市场机会 项目本体分析 项目定位
2
3
4
2
框架
1
区域价值挖掘
房地产市场机会 项目本体分析 项目定位
2
3
4
3
闵行区域分析
闵行区位于上海市区的西南部，处于整个上海版 图的中心，现有面积370.75平方公里，形似一把钥 匙。周边与浦东新区、徐汇、长宁、青浦、松江等 区接壤；
4
闵行经济发展情况
亿元
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
2008-2012年闵行区地区生产总值
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
亿元
2008-2012年闵行区房地产投资额
11
闵行区办公市场情况
闵行区2012.06-2013.05办公供求关系
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
月份 2012年06月 2012年07月 2012年08月 2012年09月
供应面积 成交面积
供应面积 (平方米) 286 —— —— —— —— 31297 54540 10944 4127 67474 327 64295 233291
月份 2012年06月 2012年07月 2012年08月 2012年09月 2012年10月
供应面积 成交面积
供应面积 （平方米） 85448 79235 156128 112730 62160 49812 108877 35583 —— 157814 20815 143464 1012066
成交面积 成交均价 （平方米） （元/平方米） 83287 85790 75286 74986 117476 108626 99973 105440 41273 142048 63610 69741 1067534 27618 25143 26332 24982 24101 25160 24872 25820 26115 26657 28995 33719 26626
成交面积 （平方米） 2004 4888 1818 613 3933 2349 2241 468 —— 1562 3596 7873 31345
成交均价 （元/平方米） 60495 60495 58976 50324 59049 59124 75163 74025 —— 61897 65761 89232 64958
2011年
商办
1
54666
262
3927
百度文库
招标方式
2012年
商办
0.5
38188
265
7974
招标方式
2013年
商业
1
2023
268
4019
底价成交
2013年
商业
1
816
267
4010
底价成交
目前马桥板块市场仍处于起步阶段，从土地成交的情况来看，均以招标方式或底价成交。 16
框架
1
区域价值挖掘 房地产市场机会
别墅
20169元/平方米
14
地块周边已出让土地位置示意图
16A-09 16A-02/04 06B-06/07 项目地块 31A-02A 26A-02A
15
地块周边土地出让情况
出让年份 2011年 地块编号 马桥镇元江路 南、曙光路东 16A-02/04地 块 马桥镇元江路 南、曙光路东 16A-09地块 马桥镇元江路 南、曙光路东 06B-06/07 地 块 马桥镇 MHC10803单 元26A-02A地 块 马桥镇 MHC10803单 元31A-02A地 块 用地性 质 商办 容积率 0.25 成交价 （万元） 70888 单价 （万元/亩） 241 楼面价 （元/平方米） 14485 溢价率 招标方式 竞得企业 上海古杉 投资管理 有限公司 上海古杉 投资管理 有限公司 上海古杉 投资管理 有限公司 上海闵马 投资管理 有限公司 上海闵马 投资管理 有限公司
业群，而航天城正是产业群形成的重要一步。航 天城的建设不仅提高了莘庄工业区的知名度，也 带动了与航天项目相关的企业不断落户航天城； 闵行经济技术开发区是国务院批准的全国首批
闵行经济技术开发区
14个国家级开发区之一，经过20多年的发展，已 经形成了以机电产业为主导、医药产业和食品轻 工业为辅的三大产业板块。截止2011年底，园区 已引进170多个项目，入驻企业他有美国强生、百 事可乐、可口可乐、施耐德等知名跨国公司；
注：目前马桥板块住宅项目以别墅为主，大大提升了该板块的 住宅成交均价。
13
马桥板块主要项目
高端别墅： 项目名称 长岛别墅 （二手） 中星红庐 森林溪谷 御涛园 维纳阳光 物业类别 目前售价
山水世纪 （二手房） 绿城玫瑰园
上海绿城玫瑰园
别墅
8-10万元/平方米
御涛园
别墅
50000元/平米
夏朵小城 万科vcity （二手房）
2012年10月 2012年11月
闵行区2012.06-2013.05办公成交均价
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
2012年12月 2013年01月 2013年02月 2013年03月 2013年04月 2013年05月 合计
12
马桥板块住宅市场情况
马桥板块2012.06-2013.05住宅供求关系
2
3
项目本体分析
项目定位
4
17
项目区位
项目地块距离虹桥机场直线距离16.4公 里，距离上海南站13.7公里，距离徐家汇直 线距离18.6公里，车行时间36分钟； 距离5号线终点站闵行开发区4公里，未来 一号线（开工计划未定）旗忠森林体育城站 设有站点。未来1号线延伸段建成后，用地
2012年11月 2012年12月 2013年01月 2013年02月 2013年03月 2013年04月 2013年5月 合计
闵行区2012.06-2013.05住宅成交均价
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
10
闵行区商业市场情况
闵行区2012.06-2013.05商业供求关系 月份 2012年06月 2012年07月 2012年08月 2012年09月 2012年10月 2012年11月 闵行区2012.06-2013.05商业成交均价 2012年12月 2013年01月 2013年02月 2013年03月 2013年04月 2013年05月 合计 供应面积 (平方米) —— 2925 20241 39166 10469 10495 19446 4364 17570 135759 3704 36130 300269 成交面积 （平方米） 4650 9555 36621 3169 17947 8996 7301 44370 1006 3355 6738 5912 149619 成交均价 （元/平方米） 23462 13970 8240 24601 14633 15130 15961 13687 37831 21651 19751 17030 18828
江川组团
6
闵行轨道规划
2号线 10号线 9号线 1号线 8号线 5号线
闵行区已有地铁线路图
2020年1号线南延伸段规划
“十五”期间，闵行区内即已建成通车运营轨道交通5 号线，通过在莘庄站与轨道交通1 号线衔接换乘进 入市中心。“十一五”以来，通过积极配合虹桥综合交通枢纽等市重大工程建设项目，陆续新增轨道交通2 号线、8号线、9 号线、10 号线； 1号线南延伸段规划自现在的南起迄站莘庄站继续往南延伸，经过莘庄工业区、航天城和上海旗忠森林运 动城(第五站）到达闵行开发区，设8座车站，其中包括旗忠森林公园站；待1号线延伸段建成后，将有效解 决徐家汇以南客流量急速增长的问题。 7
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
月份 2012年06月 2012年07月 2012年08月 2012年09月 2012年10月 2012年11月
供应面积 （平方米） 10549 —— —— —— —— —— —— —— —— 12907 —— —— 23455
闵行产业导入
莘庄工业园区是上海市政府批准成立的市级工业 区， 以电子信息产业、机械及汽车零部件、重大 装备制造、新材料及精细化工为四大主导产业， 目前已有将近500家企业入驻。2003年，莘庄工
莘庄工业园区
业园划出将近1平方米公里建立航天城； 上海拟在应用卫星、运载火箭等领域形成若干产
航天城 项目地块
供应面积 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
成交面积
2012年12月 2013年01月 2013年02月 2013年03月 2013年04月 2013年05月 合计
马桥板块2012.06-2013.05住宅成交均价
2012年闵行区完成全社会固定资产投资额 329.28亿元，比上年增长5.8%。其中房地产 开发投资173.83亿元，下降5.3%； 2013年1-4月份，全区完成固定资产投资 123.4亿元，同比增长42.7%；其中，房地产 开发投资82.1亿元，同比增长60.7%；
5
闵行新城规划
作为上海市“1966”四级城乡规划体系中的“9个 新城”之一，闵行新城的重要意义不言而喻。新城 总体空间布局结构划分成六大组团，规划至2020年 常住人口达105万：
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2012年全区实现地区生产总值（GDP）1594.22亿元， 比上年增长7.5%； 2012年全区三次产业比重为0.1：61.1：38.8； 2012年闵行区城镇和农村居民家庭人均可支配收入平稳 增长，人均可支配收入分别达到33700元和22532元，分 别增长10.2%和11.5%。
工业园区已经形成规模产业群，产业导入带来人口导 入，这不仅为项目的住宅、办公产品带来潜力客户群， 也为商业部分的培育提供了有利条件；
8
框架
1
区域价值挖掘
2
房地产市场机会
项目本体分析 项目定位
3
4
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闵行区住宅市场情况
闵行区2012.06-2013.05住宅供求关系
180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
新城主城 区组团
新城主城区：是全区的政治、经济、文化中心； 颛桥组团：规划侧重市级莘庄工业区和航天科技研 发中心的建设，重点发展先进制造业，形成航天产业 和光显示产业研发生产基地；
梅陇吴泾 组团
颛桥组团 马桥旗忠 组团 紫竹组团
马桥旗忠组团：规划依托上海旗忠国际体育中心， 形成以体育为特色，以森林绿化为背景，现代服务业 聚集区和生态居住区； 梅陇吴泾组团：规划发展示范居住区和都市型工业， 促进吴泾市级工业基地的升级换代； 紫竹组团：规划依托紫竹科学园区、上海交大、华 师大等的科教、研发优势，发展高新技术和研发产业， 形成上海的高科技研发基地； 江川组团：规划依托老工业基地优势，整合区内资 源，形成以发电成套设备、轨道交通车辆为重点的现 代装备制造业基地；
全区下辖9个镇、3个街道。虹桥经济技术开发区、
项目地块
漕河泾高新技术开发区、闵行经济技术开发区和虹 桥国际机场分布在区境内及边沿；
闵行区是上海市重要对外交通枢纽，也是上海西南地区重要的工业基地、科技创业区、现代居住区和区域 性商业、物流中心，是一个现代化国际大都市的新城，与宝山同为城市化较快的郊区之一，现已列入市辖区 范围；