西安市开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理实施细则

西安市开发土地后续管理和规范国有划拨

土地使用权出让管理实施细则

第一章总则

第一条为加强国有土地资产管理，规范土地市场，根据国家有关法律、法规和《西安市人民政府关于加强开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理的通知》（市政发〔2007〕154号），结合我市实际，制定本实施细则。

第二条本细则适用于西安市行政区域内国有土地的管理。凡使用国有土地的单位和个人，都应遵守本细则规定。

第三条国有划拨土地在变更土地使用条件后,不再符合划拨用地范围的，或受让的国有土地使用权经依法批准变更土地用途、建设条件、使用年限等，使其与原出让合同或批准文件内容发生改变的，必须办理出让手续，或者重新评估、核算，补缴土地使用权出让金。

第四条市、县国土资源管理部门是同级人民政府主管本行政区域内土地管理的职能机构，负责国家有关土地管理的法律、法规和本细则的组织实施和检查监督。

第五条规划、发展改革、建设、房产、城改等行政主管部门要加强相互之间的配合，实现信息资源共享，在各自职权范围内，协助做好开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理工作。

第六条各级人民政府必须严格执行土地用途管制制度和国有土地有偿使用制度，实行土地集中统一管理，建立和完善土地收购、储备、供应、开发的运行机制，加强国有土地资产管理。

第二章划拨土地补办出让手续

第七条划拨土地在不改变土地权利人和用途时补办出让手续，补缴土地使用权出让金原则上按以下公式核算：应缴纳土地使用权出让金额=拟出让时依法确认的评估市场值地价－拟出让时依法确认的评估划拨地价或承租土地市场价。

第八条划拨土地在不改变土地权利人和用途时补办出让手续，具体按以下标准补缴土地使用权出让金：

（一）经依法批准已建成、出售的住宅用地补办出让手续的，按房改房上市的有关政策规定补缴土地使用权出让金。

（二）工业用地补办出让手续的，按不低于依法确认的评估市场值地价的25%补缴土地使用权出让金。

（三）商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地补办出让手续的，按不低于依法确认的评估市场值地价的40%补缴土地使用权出让金。

（四）其他用途土地补办出让手续的，按不低于依法确认的评估市场值地价的30%补缴土地使用权出让金。

第九条划拨土地经依法批准改变土地用途的，按下例规定确定或补缴土地使用权出让金：

（一）划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地的，应缴纳的土地使用权出让金按国家有关招标拍卖挂牌出让土地的规定确定。

（二）划拨土地改变为除商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以外用途的，应缴纳的土地出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。

第十条凡单体建筑项目部分改变用途的，应根据改变部分分摊的土地面积及用途，按依法确认的评估市场值地价补缴土地使用权出让金。

第十一条利用划拨土地建设的拆迁安置房（包括经济适用房、廉租房）的配套公建用房，经依法批准作为商品房销售的，按不低于依法确认的评估市场值地价的40%补缴土地使用权出让金。

第十二条土地估价基准日应根据不同情况分别确定：

（一）规划主管部门批准变更原批准的土地用途、规划建设条件，超过一年未完善土地审批手续的，经依法处理后，以国土资源主管部门受理的日期作为估价基准日。

（二）变更土地使用年限的，以国土资源主管部门受理的日期作为估价基准日。

（三）同一宗地的土地使用条件经规划主管部门多次批准变更的，以规划主管部门最后一次批准文件为准，以国土资源主管部门受理的日期作为估价基准

日。

第十三条土地出让应缴纳的土地使用权出让金，以估价基准日依法确认的宗地评估市场值地价作为计价标准。

第十四条租赁土地经依法批准补办土地使用权出让手续的，按照依法确认的评估市场值地价，全额补缴土地使用权出让金。

第十五条租赁土地经依法批准续租的，按下列标准收缴年租金：

（一）对持有地面房屋产权证书的，按土地所在地对应用途基准地价的40%除以该土地用途最高出让年期确定。

（二）对没有地面房屋产权证书的，按土地所在地对应用途基准地价除以该土地用途最高出让年期确定。

第三章出让土地增加建筑面积

第十六条对通过公开方式出让的土地使用权，规划建设条件原则上不得改变。确属城市规划建设需要变更的，规划主管部门应从严审核，依法办理审批手续。

第十七条出让后的国有建设用地，建设单位申请调整原出让合同约定的或原规划批准的规划条件，由规划主管部门受理。规划主管部门同意调整的，应将调整后的规划批件抄送国土资源管理部门，并督促建设单位向国土资源管理部门申请，办理相关审批手续。国土资源管理部门同意调整的，应依法确定供地方式，并按新旧规划条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%补缴土地使用权出

让金。

第十八条同一建设项目中，在不改变土地用途的前提下，经规划主管部门依法批准新建、改建、扩建、加层等增加建筑面积的，增加部分不超过原批准面积3%（含3%）的，免缴增加部分的土地使用权出让金。超过3%以上的，超出部分按新旧容积率条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%补缴土地使用权出让金。

第十九条未经依法批准擅自改变规划条件进行建设的，经规划主管部门核实，同一建设项目实际建筑面积超出原批准面积3%以上的，规划等行政主管部门应依法从严处理。处理后允许保留的，应补缴超建部分对应的土地使用权出让金。补缴金额按超出部分原出让时的成交（约定）地价或楼面价的100%确定；涉及改变土地用途的，应按新旧规划条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%缴纳。

第二十条出让后的国有建设用地，在出让年期内经依法批准拆除重建且不改变土地用途的，拆除重建后增加的建筑面积，按其分摊的土地经依法确认的评估市场值地价的50%补缴土地使用权出让金。

第二十一条出让后的建设用地经依法批准增加建筑面积，或擅自增加建筑面积经依法处理后允许保留的，增加面积或超建面积超出原批准面积3%以上的部分，还应依法补缴城市建设配套费。

第二十二条原出让的工业用地在不改变原规划用途的前提下，经依法批准