划拨土地使用权价格及其评估方法
划拨土地的价值构成及其估价方法研究
划拨土地的价值构成及其估价方法研究一、背景随着经济发展和城乡建设的进一步推进，划拨土地的现象越来越普遍。
在这个过程中，土地的估价成为了重要的环节，而土地的价值构成和估价方法就成为了需要研究的问题。
二、划拨土地的价值构成划拨土地的价值构成是指划拨土地所具备的各种价值成分，包括经济价值、社会价值、环境价值等多个方面。
1. 经济价值经济价值是指土地所能创造的经济效益，包括土地的开发价值、经营价值、投资价值、流转价值等。
土地的经济价值可以通过市场价值或收益法进行估价。
2. 社会价值社会价值是指土地在社会生活中所具备的价值，包括满足城市建设、人民居住、农业生产等方面的需求。
土地的社会价值可以通过行政法确定，而其估价可以通过对相似土地划拨历史进行参照。
3. 环境价值环境价值是指土地在环境上所能提供的价值，包括绿化、防护、保护生态等方面的作用。
土地的环境价值可以通过生态系统服务估价法进行估价。
三、划拨土地的估价方法研究划拨土地的估价方法是指针对不同价值构成进行的具体评估方法。
1. 市场价值法市场价值法是根据当地的市场情况，通过对相似土地划拨交易历史进行参照，确定土地市场价格，以此进行划拨土地的估价。
该方法适用于已经形成市场的城市地区。
2. 收益法收益法是根据土地所能创造的收益能力，通过对土地选址、规划、开发、经营等因素进行综合分析，以土地未来的收益来确定土地的估价。
该方法适用于开发程度较高，具有较高收益能力的土地。
3. 评估师补偿法评估师补偿法是在法律许可的范围内，由独立第三方对土地进行估价，其费用由出售土地一方支付。
该方法适用于需要权威机构估价，但市场价格缺乏参考的情况。
4. 生态系统服务估价法生态系统服务估价法是基于对土地生态系统中各种作用的评估，确定土地所能提供的生态系统服务的价值，以此来进行估价。
该方法适用于需要考虑土地环境价值的情况。
四、结论划拨土地的价值构成和估价方法是非常重要的研究课题。
在划拨土地过程中，需要根据其特点和价值构成选择合适的估价方法，以便确定划拨价格，保障各方利益，并推动城市建设和经济发展的良性循环。
关于划拨土地的价值评估分析
目录一、关于划拨土地的价值评估分析 (1)二、工业划拨土地价格评估 (3)三、关于完善划拨土地使用权委托评估、拍卖法规的探讨 (4)四、划拨土地能否用于抵押贷款 (6)五、土地出让协议重现是开倒车 (6)六、如何把工业用地转成商业用地 (8)七、商业用地，为何难出高溢价？ (9)八、商业用地都会有什么问题？ (10)九、土地补偿费标准及计算方法 (11)十、土地补偿费分配代理词 (12)十一、划拨土地的价格评估 (15)一、关于划拨土地的价值评估分析来源：作者：佚名日期：10-06-19对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，按照企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以措置。
不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其布局，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。
按照《中华人平易近民主国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不低于标定地价的40%。
标定地价由所在地市、县人平易近政府土地管理部门按照基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。
出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。
是以，需要估价师按照具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。
本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法阐发的基础上，联合具体案件的例子进一步会商。
1划拨用地的基本估价方法新的《城镇土地估价规程》明确提出了"划拨土地使用权价格"的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。
划拨土地使用权益基准地价评估方法探析
【 关键 词】划拨 基准地价 土地增值 收益分 配理论 中图分类号：Ｆ ２ ９ ３ ． ２文 献标识码 ：Ａ 文章编号 ：１ ０ ０ ９ — ４ ０ ６ ７ ｆ ２ ０ １ ４ ） １ ９ — １ ９ ５ — ０ ２
［ Ａ ｂ ｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ 】Ｔ ｈ ｅ ｐ ａ ｐ ｅ ｒ ｆ ｉ ｒ ｓ ｔ ｂ ｒ ｉ ｅ ｆ ｌ ｙ ｉ ｎ ｔ ｒ ｏ ｄ ｕ ｃ ｅ ｓ ｓ ｅ ｖ ｅ ｒ ａ １ ｃ ｏ ｒ ｍｏ ｎ ｌ Ｙ ｕ ｓ ｅ ｄ ｍ ｅ ｔ ｈ ｏ ｄ ｓ ，ａ ｎ ｄ １ ａ ｎ ｄ ｕ ｓ ｅ ｉ ｉ ｇ ｈ ｔ ｓ ｓ ｔ ａ ｎ ｄ ａ ｒ ｄ ｌ ａ ｎ ｄ
可看出划拨 土地使用权价格与出让土地使用权价格的内在关 系，即出让
的通知 》（ 国土资发［ ２ ｏ ｏ ６ １ １ １ ４号 ） ， 对不 同情况下补交土地出让金 的操作 办法作 了规范 ，并 明确规定划拨土地使用权价格是补交土地出让金确定
的重要依据 。因此 ，如何科学合理评估划拨 土地使用权 ，规范划拨土地 使用权价格评估管理 ，对于促进土地市场建设 ，加强 国有土地资产管理 等具有重要意义。本次根据土地管理需要及顺应现实情况要求 ，对划拨 土地使用权权益基准地价评 估进行研究 ，并 由此提 出较为可行 的操作建
议 ，以供参考 。
一
土地使用权价格 ＝ 划拨土地使用权权益价格 ＋ 土地使用权 出让金 ，由此
可 以得 出 ：
划拨土地使用权权 益价格 ＝出让土地使用权价格 一 土地使用权出让
金
该方法从表面上看 ， 似乎较具可操作性 ，而且较好 的把握 了划拨土
地使用权价格的 内涵构成 ， 特别是兼顾 了划拨 土地使用权的土地增值 收
划拨土地使用权益基准地价评估方法探析
浅谈划拨土地使用权价格评估
土地价格是指在正常市场条件下一定年期 的土地使用 权未来纯收益的现值总和， 其权利特征是出让土地使用权。 与土地使用权相 比， 我国对划拨土地进入二、 三级市场有着 非常严格的限制， 并且禁止利用划拨土地进行经营活动。近 年来 ， 随着我国城市建设步伐的加快和土地使用制度改革的
及投资购买土地产生的利润。因此， 划拨土地使用权包括土
地取 得费 、 土地开 发费 、 费 、 息和利 润 。 税 利 ２
划拨土地使用权使用年限的界定 ， ２种情况 ： 有 一种是 根据《 土地管理法》 有关规定， 划拨土地使用权年限设定为无 限年 ， 在政府有需要时 ， 可以收回； 二是根据参考同类出让土
权 价格 。第 １ 方 法是 直 接 根据 “ 种 平均 取 得 和开 发 成 本” 进
该幅土地交付其使用 ， 或者将土地使用权无偿交付给土地使 用者使用的行为…。拥有划拨土地使用权的单位大部分是
国有 企事业单位 。
行评估计算。依据成本法的计算公式可知 ， 这种方法以取得 和开发土地所耗费的各项费用之和为基础 ， 再加上一定的利 息、 利润 、 税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方 法。即土地价格是 由重置土地取得费 、 土地开发费、 费、 税 利 息、 利润、 土地所有权收益累加而形成 ， 其中， 土地所有权价 格收益应当归土地所有者—— 国家所有 ， 因此 ， 划拨土地使
让土地 使用权价 格 ， 土地租 赁年 租金 是平 稳波 动 的。公 并且
式 如下 ：
施配套， 形成熟地。企业在取得土地并开发完成后 ， 与其他 生产要素结合 ， 才能从事生产经 营活动从而获取利润。土地
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）前言为规范国有划拨建设用地使用权地价（以下简称“划拨地价”）评估行为，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，制定本指导意见。
本指导意见由自然资源部提出并归口。
本指导意见起草单位：自然资源部自然资源开发利用司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本指导意见由自然资源部负责解释。
1. 地价定义本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
2. 引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本指导意见中引用而构成本指导意见的条文。
本指导意见颁布时，所示版本均为有效。
使用本指导意见的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）3.评估方法（1）成本逼近法（2）市场比较法（3）公示地价系数修正法（4）收益还原法（5）剩余法划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。
4. 评估要点除遵循《城镇土地估价规程》一般规定外，各方法还可按以下要点评估：4.1成本逼近法（1）采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。
（2）合理确定土地取得费。
结合估价对象所处区位及周边区域用地结构，分析在估价期日模拟获取估价对象类似用地可能采用的土地取得方式，测算相应土地取得费。
估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。
有偿取得的划拨土地[土地使用权划拨]
![有偿取得的划拨土地[土地使用权划拨]](https://img.taocdn.com/s3/m/13215b44dd3383c4ba4cd22b.png)
有偿取得的划拨土地[土地使用权划拨]一．划拨土地使用权的内涵及特征划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制中，经常涉及划拨土地使用权的问题，如何开展划拨土地使用权价格评估工作，是必须面对的一个问题。
划拨土地使用权价格包括两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。
以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等基础设施的配套，才能满足企业生产的需要，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。
与出让土地使用权相比，划拨土地使用权无限期使用，从金钱上面来讲，出让都需要交出让金的，一般都是市场价。
划拨的需要缴纳征地补偿、安置补偿等成本费用就可以供地了。
从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。
因而划拨土地使用权在二级市场上受到许多限制，划拨土地使用权可以占有、使用、收益，但无处分权。
1992年3月8 日（1992）第一号令颁布《划拨土地使用权管理暂行办法》，该办法第五条明确规定，“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。
”划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。
目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年限的界定有两种情况，一是设定为无限年期，二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。
国家对企业改制、城市拆迁、抵押等方面的相关规定，为划拨土地使用权价格的评估奠定了基础，20XX年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可以根据企业改革的不同形式和具体情况，分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。
关于划拨土地使用权价格评估的几点认识
金 空转 情况 下 的土 地使 用 权 价 格 的
计算 公式 为Ｖ 一 ： ０ ｆｃ Ｖ ） ０ ｋ Ｖ 一 Ｖ — ｋ。 式 中 ： Ｏ 以 出让 方 式 取 得 的 Ｖ 为
较 其取 得 成 本价 格 和类 似 划拨 土 地 市场 价 格 的基 础 上 。经 综 合考 虑 后
样 的 ，在 估 价测 算 和估 价报 告 文
用地 的某 种 利 用条 件 而 发生 的价值
增加 ，其数 额 为 土地 开 发后 市 场 价 格与 成本 价格之 间 的差额 。 因此 ，
字表 述 等方 面 应 注意 的要 点也 是 完
全 一 样 的
两者 之 间 有 区别 的 ，只是 需 要
探讨 在 这种 情况 下 ， 常选 用 的是 通
根 据 我 国现 行 土 地制 度 ，土地
所 有权 只有 国家 所 有 和集 体 所有 两 种形 式 ，而 土 地使 用 权 可 以有 多 种
形式 。譬 如 ， 照取 得 方 式 的不 同 ， 按
成本 逼 近法 ， 基本公 式 为 ： 其
关 的政策 规定 进 行 确 认 。应 特别 注 意 的是 ， 即使 在 同一 城 市 。 个 区县 各
的 取 值 标 准 也 可 能 会 有 一 定 的 差
三 、划 拔土 地使 用权 价 格 的 问
接评估
地 的规定 并 不 一致 。如 我 市一 般 为 ３ ％， 地有 的省 市 也有 规 定 为４ ％ ０ 外 ０
划 拨 土 地 使 用 权 价 格 ＝ 让 土 出 地使 用 权价 格 一 土地 出让 金＝出让 土 地使 用权 价格Ｘ １ ３ ％） （—０ 四、评 估 划 拨 土地 使 用 权价 格 的几种特 殊情 况
划拨土地使用权价格评估方法探析
土地资产价格 。要想客观 、合理地评估其价格 ，
首先须对划拨 土地使用权 的价格 内涵作 出明确 的界 定 。界定划拨 土地 使用权 的价 格 内涵 ，最 主要是要 清楚地 界定其 价格构 成和使用 年限 。
第 ｌ 卷第 ６ ２ 期
２ １年 １ 月 ００ ２
黄 冈 职 业 技 术 学 院 学 报
Ｊｕ ｎｌｏ Ｈｕ ｎ ｇｎ ｏ ｔｃ ｎｃ ｏ ｒａ ｆ ａ ｇ ａ ｇＰ ｌ ｅ ｈ ｉ ｙ
Ｖ０ ＿ ２ Ｎｏ ６ ｌｌ ． Ｄｅ ． ０１ ｃ２ ０
划拨土地使 用权价格 评估方法探析
・
ｌ ０３ ・
第６ 期
划拨土地使用权价格评估方法探 析
第ｌ ２卷
定最高 出让年 限 ，从估价基 准 日计 。
二、影响划拨土地 使用权价格 的特 殊因素 （ ）受权利 限制 多少的影 响 一
等 。这 类情况在评 估时 应先假 定土地为 正常的 出让
土地 ，然 后充分分 析土地 的政 策及流动 限制对土地
使 用者 所有 。
（ ）合理界 定划拨 土地使 用年限 二
、
划拨土地使 用权价格 的理论 内涵
划拨 土 地使 用 权 价 格 ，是 指通 过 划拨 方 式 取 得的土地使用权 在对应状态下 的价格 ，它一般 为通
过划拨方式取 得并开发 至对应 的基础设施 状况下 的
划拨 土地使 用权使用 年 限的界定 有二种 情 况 ：一种是根据 《 土地管理法》有关规定 ， 划拨土
（ ） 定划拨 土地使 用权价格构 成 一 界
划拨土地使用权价格及其评估方法
浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法作者：日期：2土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。
虽然与出让土地使用权相比，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的，因此划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式。
尽管在国土资源部国土资发[2001]44号文件中明确了划拨土地使用权价格“可以依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格” ，但具体如何评估划拨土地使用权价格，国家并没有制订规范的格式，本文力图结合评估实践，对划拨土地使用权价格评估进行一些探讨。
一、划拨土地使用权价格内涵说明划拨土地使用权的价格内涵，最主要是清楚地界定其价格构成和使用年限。
划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。
以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，企业除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。
企业在取得土地并开发完2成后，与其他生产要素相结合才能从事生产经营活动从而取得利润。
而土地作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。
划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。
目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种情况：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限设定为无限年期；二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年期。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》解读
《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》解读为规范国有划拨建设用地使用权地价评估行为，自然资源部办公厅于2019年5月31日印发了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》(以下简称《指导意见》)的通知。
本文结合该《指导意见》以及中国土地估价师与土地登记代理人协会在北京召开的培训会中对其的讲解，对划拨土地估价发展过程、《指导意见》应用范围、评估要点进行阐述。
一、划拨土地价格定义及内涵地价定义：本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
1、明确了划拨土地价格内涵为无年期限制的划拨地价，在评估授权经营、作价出资、划拨土地补办出让时核算两种价值类型的差额确定转增资本金或出让金时，划拨土地评估可以与出让等价格评估的年期不一致，划拨土地评估年期为无年期限制。
2、除上述规定内容外，估价时地价定义仍应按照规程要求，定义开发程度、利用条件、市场条件、估价期日、年期、权利类型等其他内容。
3、价格内涵是否为市场价格。
取决于地价定义中对市场条件的设定，若设定为公开市场条件下的价格，其价格类型为市场价格。
需要区分评估方法和价格内涵的关系，不是说成本逼近法评估的结果就一定不是市场价格。
如同出让土地评估一样，是靠多种方法结果综合分析确定最终市场价格。
在评估划拨土地价格时采用多种方法评估，其中市场比较法是从市场角度，成本逼近法和基准地价法从成本定价的角度，收益还原法、剩余法主要从权益角度分别模拟和发现划拨土地价格，综合确定划拨土地使用权价格。
若划拨土地评估两种方法差异过大，除了检查方法参数应用合理性外，应当根据评估目的、价格形成机理等因素选择相应权重，最大可能贴近划拨土地应有价格水平。
二、指导意见的应用三、划拨土地评估要点（一）评估方法指导意见已经明确，划拨土地评估应当采用两种以上方法，一种方法不可行。
《城镇土地估价规程》中规定对评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途的土地估价，或评估划拨土地使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证意见。
划拨土地使用权评估技术路线和评估方法应用
划拨土地使用权评估技术路线和评估方法应用划拨用地评估一直是个难题，常有网友询问划拨土地评估问题。
以往多采用“倒算法”进行测算，国土部20号文出台后，倒算法已多不适用，而“正算法”由于各种原因，可操作性不强。
广东省不动产登记与估价专业人员协会曾受省内10家评估机构委托，对相关机构提出的有关广州市国有建设用地使用权地价评估问题进行了整理、归纳，并形成了有关技术援助意见，其中有对划拨土地使用权评估技术路线选择与技术难题的解决思路给出了较为详细的指引，现摘录该部分与大家分享，供参考。
划拨土地使用权价格评估问题（一）一般性问题1、划拨土地内涵是什么？权能有哪些？答：国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有明确的土地使用年期限制。
划拨土地使用权所具有的土地权能不全面，只包括土地占有权、土地使用权和部分土地收益权及非常有限的土地处分权。
2、划拨土地使用权价格内涵是什么？其构成包括哪些？答：划拨土地使用权价格，是指通过划拨方式取得的土地使用权在受限权利状态下的价格，它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。
划拨土地使用权的市场价格应该是划拨土地在市场上最可能形成、能为大多数人所接受的价格，是以模拟市场交易为基础的。
根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44 号）和《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）相关规定，划拨土地使用权价格由土地平均取得成本和土地开发成本两部分构成。
土地取得成本为无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的各项客观费用。
土地开发费用是土地使用者为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见一、划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见简介划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（以下简称“指导意见”）是指《中华人民共和国国家发展改革委员会关于修改和补充部分有关出让国有建设用地使用权价格评估办法的决定》（发改价字[2009]12号），采用多层次价格评估体系开展国有建设用地使用权地价评估，以及国家基准地价等政策，为划拨国有建设用地使用权出让提供指导意见。
二、指导意见的目的（1）规范划拨国有建设用地使用权出让工作流程，保证地价评估的合理性和公平性。
（2）明确划拨国有建设用地使用权地价评估的原则、方法、步骤，为地方政府出让国有建设用地使用权提供参考依据。
（3）确定划拨国有建设用地使用权地价评估标准，提高地价评估的准确性，避免土地市场上出现过高或过低的地价评估结果。
三、指导意见的主要内容（1）划拨国有建设用地使用权地价评估的原则：应当遵循“科学合理、客观公正、动态适宜”的原则。
（2）划拨国有建设用地使用权地价评估的方法：采用多层次价格评估体系，包括市场价格评估、基准价格评估、比值价格评估等。
（3）划拨国有建设用地使用权地价评估的步骤：（a）根据土地使用权类型和价格评估方法，确定价格评估对象；（b）根据当地土地市场情况和土地价格评估方法，确定价格评估标准；（c）进行实地勘察，收集有关文件资料，并结合当地实际，评估出让地价格；（d）对评估结果进行审查，确定出让地价格。
四、指导意见的重要性指导意见是划拨国有建设用地使用权地价评估的重要依据，能够有效保证国有建设用地的合理利用，避免出现过高或者过低的土地价格，最大程度地提高地价评估的准确性，确保出让国有建设用地使用权的公平、公正、透明。
此外，指导意见还能够促进地方政府出让国有建设用地使用权的规范化，确保地价评估的合理性和公正性，以及维护公共利益。
划拨土地使用权价格评估探讨
权， 随着我 国土地 市场的逐步 完善 和土地 权利改革 的逐 原法 、 市场 比较 法、 剩余 法 、 成本逼近 法和基准地 价 系数
步深化 ， 划拨土地使用权的 交易活动 日益频繁 ， 作为交易 修 正法等 ， 方法的应用与 出让土地使 用权评 估相 同。 各 ” 基础 ， 划拨 土地使 用权 价格的评估就 显得 日益重要 与迫
镇建设 用地供应 一直是 实行 单一的行政 划拔 制 ， 土地使 格与 划拨 土地使 用权 价格 差额部分核 算 出让金 ， 并以此 用者取得 的国有土地均 为划拔 土地使 用权 。 着我 国市 计算租金或增加 国家资本金 、 随 国家股本金 ” 。
场经 济体 制的确立 以及 土地使 用制度的 改革 ， 方 面土 一 ２ ．划拔 土地使 用权 的收 回。 中华人 民共 和 国土地 《 地 的划拔供 应范 围得 到 了严格 的法律 限制 ， 另一 方面 国 管理法》 第五十八条规 定 ：有下列情形之 一的 ， “ 由有关人
使 用方式取得 ； 但是 ， 下列建设用地 ， 经县 经以上人 民政 权人应 当给予适 当补偿” 。
府依 法批 ； 可 以以划拔 方式取得 ：一） 隹， （ 国家机 关用地和
３ 城 市房屋拆 ｅ ￣ 偿 。 ． ＿ ｌ 依据 《 市房屋拆 迁 管理 条 － 城
军事用地 ； ） 市基础设施 用地和公益 事业 用地 ；三） 例》 （ 城 二 （ 规定 ：拆 迁人应 当依照本条例 规定 ， “ 对被拆 迁人 给予
划拨权益价
划拨土地使用权权益基准价评估划拨土地使用权的市场化改革是我国当前乃至未来相当长一段时期内土地市场及评估管理所要面临的一项重要工作。
划拨土地使用权市场化改革必然涉及划拨土地使用权的价值和价格问题，明晰其价值属性和内涵构成，对于推进划拨土地市场化改革，提高土地集约水平，合理分配土地收益具有重要意义。
但当前对于划拨土地使用权是否有价以及价格内涵构成、评估确定等问题，理论界和实践部门尚缺乏统一定论，给实践操作带来诸多困难。
以下我们通过对划拨土地使用权的价值属性、价格内涵探讨为基础，分析划拨土地使用权价格评估确定方法思路，供萧县实践参考。
一、划拨土地使用权权益价格的内涵分析（一）关于划拨土地使用权的价值属性分析根据《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令〔1992〕第1号）第二条，划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
目前关于划拨土地使用权的价值属性已经得到社会基本认同。
首先1994年颁布的《城市房地产管理法》明确规定划拨土地使用者要支付土地补偿费、劳动力安置补助费和青苗补助费、拆迁安置费等，因此划拨土地使用权并非都是“无偿”取得的，认为划拨土地使用权是“无偿”取得因此无价值可言的论点是缺乏根据的。
其次，1999年《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，指出：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平”；2001年国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）不仅明确提出“划拨土地使用权价格”的涵义，并对企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异等问题进行了明确，表明划拨土地使用权的价值属性已经得到部门规章层面的明确认可。
划拨土地的评估方法
土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。
新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。
划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地使用权进行经营活动。
究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。
若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。
在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：１、成本法。
在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。
其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。
土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。
因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
２、收益还原法。
收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。
目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。
因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。
国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。
再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。
最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
３、市场比较法。
可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。
我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。
房地产估价：划拨土地使用权的评估
⼟地使⽤权划拨是指有批准权的⼈民政府依法批准，在⽤地者缴纳补偿、安置等费⽤后将该幅⼟地交其使⽤，或者将⼟地使⽤权有偿交给⼟地使⽤者使⽤的⾏为。
近年来，随着我国城市建设的发展和房地产市场的⽇趋活跃，划拨⼟地使⽤权进⼊市场的⾏为⽇益增多。
如何搞好划拨⼟地使⽤权评估，规范房地产中介市场，本⽂试图就此谈⼀下看法。
⼀、划拨⼟地使⽤权价格的涵义及构成 划拨⼟地使⽤权价格，是指通过划拨⽅式取得的⼟地使⽤权在对应状态下的价格，它⼀般为通过划拨⽅式取得并开发⾄对应的基础设施状况下的⼟地资产价格。
为配合和促进国有企业改⾰，国⼟资源部于2001年2⽉3⽇下发了《关于改⾰⼟地估价结果确权和⼟地资产处置审批办法的通知》（国⼟资发[2001]44号），通知中明确地提出了“划拨⼟地使⽤权价格”的涵义及其相关问题。
这⼀问题的提出，将实际存在于房地产市场并不断以各种形式表现出来的划拨⼟地使⽤权价格公开化、合法化。
《通知》指出：“为⽀持和促进企业改⾰，企业改制时，可依据划拨⼟地的平均取得和开发成本，评定划拨⼟地使⽤权价格，作为原⼟地使⽤者的权益计⼊企业资产”。
可见，划拨⼟地使⽤权价格由两个⽅⾯构成：⼀⽅⾯是划拨⼟地使⽤权的取得成本，即⽆偿或有偿取得划拨⼟地使⽤权直接⽀出的有关费⽤，如拆迁补偿安置费等；另⼀⽅⾯是在对应的划拨⼟地上所投⼊的⼟地开发成本，如场地平整等改善⼟地利⽤条件的合理费⽤。
⼆、关于划拨⼟地使⽤权评估值中是否应包括⼟地使⽤权出让⾦的问题 对划拨⼟地使⽤权评估值中是否应包括⼟地使⽤权出让⾦的问题，学术界⼀直没有统⼀权威的定论。
有⼈认为“取得划拨⼟地使⽤权，未向国家缴纳⼟地出让⾦，评估值中不应包含⼟地使⽤权出让⾦”。
也有⼈认为“如果划拨⼟地使⽤权评估值中不包括⼟地使⽤权出让⾦，国有资产就会流失”等等。
关于这⼀问题，笔者认为，从理论上讲，划拨⼟地使⽤权评估值中不应包括⼟地使⽤权出让⾦（这⼀点，可从前⾯所述的“划拨⼟地使⽤权价格的涵义及构成”中很直接地得到答案）。
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析摘要：划拨土地的价值评估是一种特殊的宗地,它还应明确被评估宗地的使用年限。
现行划拨用地使用权的使用年限划分,主要有两种情形：一是依据相关法规,将划拨土地的使用年限设为无限期;二是以所评估土地的规划用途为基准,确定土地使用权的最高使用年限。
文章从划拨土地的基层概念，特点，以及评估分析方法三大方面进行分析解决了部分划拨土地的理论问题。
关键词：划拨土地；特点；价值评估方法引言：在我国城市规划中，国有土地使用权的取得可以分为出让和划拨两种类型，那么，通过划拨取得的国有土地使用权能否在收回时获得其所有权的价值进行补偿？能否免费收回土地的使用权？怎样对所分配的土地进行估价？以下是答案。
一、划拨土地的基本概念划拨土地是指依法经县级以上人民政府批准，由土地使用者以补偿、安置、无偿等形式取得的国有土地使用权。
其土地使用权的有关权能不完整，仅包含土地使用权、土地占有权、以及部分土地收益权，而土地处分权的权力十分有限。
二、划拨土地价值的特点1、划拨土地具有无偿性根据我国的土地法律，经政府核准，使用人无需缴纳出让金，只需缴纳征收补偿安置费用即可获得使用权。
相关法规对其分配的方式并不严格，但各种途径和方法都是无偿的。
2、土地划拨使用权具有无年期限制除法律明文规定的在外,划拨土地使用权没有使用年限的限制,3、划拨土地使用权受一定程度的限制划拨土地使用权在收益权和处分权都存在一定的限制,根据我国房地产管理法规定,在划拨的土地上面建造的房产进行出租所带来的收益应该把其中所包含的土地收益上缴给国家[1]。
三、划拨土地的价值评估方法为了规范国有划拨用地使用权地价评估行为，自然资源部根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，组织研究制定了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》（自然资办函〔2019〕922号）。
1、市场比较法最常用和最基础的评估方法是市场比较法,也是目前国际上普遍采用的评估方法。
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析一、引言土地是国家的重要资源，其价值评估对于土地的合理利用和管理具有重要意义。
本文旨在对划拨土地的价值进行评估分析，为相关决策提供参考依据。
二、背景介绍划拨土地是指政府将土地划归特定用途或特定对象使用的行为。
在进行土地划拨前，需要对土地的价值进行评估，以确保土地划拨的合理性和公平性。
三、价值评估方法1.市场比较法市场比较法是常用的土地价值评估方法之一。
通过对类似土地交易的市场数据进行比较分析，确定土地的市场价值。
该方法适用于市场交易活跃、数据完备的情况。
2.收益法收益法是基于土地所能产生的收益来评估其价值的方法。
通过估计土地的潜在收入，并综合考虑风险和市场情况，计算出土地的现值。
该方法适用于商业用地等能够产生明确收益的土地。
3.成本法成本法是基于土地开发所需成本来评估其价值的方法。
通过计算土地的开发成本、修复成本等，并考虑折旧和剩余价值，得出土地的价值。
该方法适用于尚未开发或需要重新开发的土地。
四、数据收集与分析1.市场数据收集土地交易市场的相关数据，包括土地面积、交易价格、交易时间等。
通过对这些数据进行分析，可以得出土地市场的价格水平和趋势。
2.土地属性数据收集土地的基本属性数据，包括土地面积、土地用途、地理位置等。
这些数据可以帮助确定土地的适用价值评估方法和参考标准。
3.土地开发成本数据根据土地用途，收集相关的开发成本数据，包括土地准备费用、建设费用、基础设施建设费用等。
这些数据可以用于成本法的价值评估。
4.收益数据对于商业用地等能够产生收益的土地，收集相关的收益数据，包括租金收入、销售收入等。
这些数据可以用于收益法的价值评估。
五、案例分析以某地划拨土地为例，进行价值评估分析。
1.市场比较法根据市场数据，找到与该土地相似的交易案例，计算出土地的市场价值。
假设该土地面积为1000平方米，与相似案例的平均交易价格为每平方米5000元，那么该土地的市场价值为500万。
2.收益法假设该土地用于商业开发，预计每年可产生租金收入100万，考虑风险和市场情况，使用折现率10%，计算出土地的现值为1000万。
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浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法
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土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。
虽然与出让土地使用权相比，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的，因此划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式。
尽管在国土资源部国土资发[2001]44号文件中明确了划拨土地使用权价格“可以依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”，但具体如何评估划拨土地使用权价格，国家并没有制订规范的格式，本文力图结合评估实践，对划拨土地使用权价格评估进行一些探讨。
一、划拨土地使用权价格内涵
说明划拨土地使用权的价格内涵，最主要是清楚地界定其价格构成和使用年限。
划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。
以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，企业除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。
企业在取得土地并开发完
成后，与其他生产要素相结合才能从事生产经营活动从而取得利润。
而土地作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。
划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。
目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种情况：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限设定为无限年期；二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年期。
笔者在实际工作中更倾向于后一种做法。
事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估，都是委托方（企业）的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。
根据我国法律规定，土地一级市场由政府控制，进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得的才能转让。
因此，划拨土地如果由于经营需要进入二级土地市场，必须要转为有偿使用，包括出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等几种方式，其中出让在以上几种方式中占绝对比例，而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期限制。
为了能与有偿使用土地一定年期的价格相协调，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般的，其年限设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。
二、划拨土地使用权价格的评估方法
根据《城镇土地估价规程》，划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，简单来说可以通过正算和倒算两种途径计算划拨土地使用权价格。
（一）正算法
正算法是直接根据“平均取得和开发成本”进行评估计算。
依据成本逼近法的计算公式可知，这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。
即土地价格是由重置土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润、土地所有权收益累加而成，类似于商品价格的构成，非常清楚明确，易于被社会各界理解、认可。
其中，土地所有权收益源于“增值地租”，应当归土地所有者――国家所有，因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，即土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润之和。
（二）倒算法
倒算法是先采用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等常用宗地价格评估方法，计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让土地使用权价格，这个价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三大部分，再根据划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的区别，倒算出划拨土地使用权价格。
目前，很多地方都是以评估地价的一定比例收取土地出让金（土地增值收益），出让金比例比较固定，例如廊坊市就由原市土地管理局、市物价局合发了廊土[2001]8号文件，象基准地价一样，规定了不同级别、不同用途的国有土地使用权出让金标准。
由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权的价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金。