福州金融街C1地块世纪百联大厦产品规划定位20101223

49543
13732
35811
四、特别是中小企业的数 量增加最快
2007年
51441
12703
38738
2008年
57184
10611
46573
2009年上半年
58455
10172
48283
供求量趋势
分析：
一、 近3、4年，福州写字 楼市场供应量均在10万平米以 内，总量规模相对较小
二、07-09年的福州写字楼 市场基本无库存
强化优势
挖掘和传播金融街CBD区域价值 打造甲级5A写字楼，奠定价格基础 小而精，提升产品性价比

把握机会
充分塑造商品的核心价值和附加值 降低客户购买总价门槛，把握更多有效客户 与同区项目协同来竞争其他区域 恰准入市时机
威胁 Threaten
整个市场写字楼供应量快速增加 周边项目同质化竞争严峻
6
7
6
6
7
10
5
4
4
6
9
台均 占有面积
5833
822 0
6040. 3
6474
8743
9060
8700
8200
9328. 8
5166. 7
3888
车位数量 （个）
250
171
115
/
130
270
50
150
130
91
与其 他商 业物 业共 用
个均 占有面积
140
336. 5
315.1
/
471
335.56
三、10年以来，福州写字 楼的供应量有了显著增加，库 存也相应增加
四、未来，随着金融街板 块以及闽江北岸商务区的项目 相继推出，写字楼的供应量将 快速提升。写字楼销售的竞争 压力加剧
价格趋势
分析：
一、 早年福州写字楼的价 格一直与住宅价格倒挂，现价 格差距不断缩小。
二、近年福州写字楼的价 格成长速度在快速提升
成本有效控制
资金快速回笼
实操考虑：
找到最核心的成本投入 实现最佳的投入产出平衡
价值点塑造方向

建筑美感和昭示性塑造 公共空间配套和装修的档次—高标准的车位配比、电梯配比 根据产品面的不同，分两段设计平面 高层跃式产品---定位总部，高舒档次和差异化




空中花园—每层设置一个小型过渡休闲交流空间
位于金融街的外延，受连江中路的影响，通达性受限
总体规模较小，影响力受限 开发商在福州地产的品牌知名度不足 土地价格相对早期项目高，成本压力较大 开发商操作类似项目经验不足
机会 Opportunity
金融街板块越发成熟，地段价值提升 密集供应的规模效应 周边品牌开发商的带动 住宅投资受限，更多投资资本的进入 产品未定型，可塑造差异化亮点
48,900 8,700 56,000 39300 51,800 9900 31,000 10900 9740 22600 28000
— 1643元/㎡ 10335元/㎡ 3161元/㎡ 4167元/㎡ 1584元/㎡ 4958元/㎡ 2670元/㎡ 2667元/㎡ 4782元/㎡ 5105元/㎡
100 100
金融街E地块 金融街D5地块 金融街D6地块 金融街D1地块 金融街D2地块 金融街D3地块 金融街D4地块 金融街B1地块 金融街B2地块 金融街C1地块 金融街C2地块
108.5 13.24 13.55 28.69 28.69 15.12 15.12 13.6 12.17 14.18 16.46
三、恒力城、世茂、万达 的写字楼均在23000-28000之 间，树立福州写字楼市场的价 格标杆
早期典型写字楼分布
分析：
一、 主要写字楼分布在五 四路和东街口区域，因为该区 域的配套成熟。
二、典型写字楼的空置率 都非常低。
福州写字楼个案
福州写字楼个案
福州写字楼个案
福州写字楼个案
福州写字楼个案
成交时间 地块名称 面积（亩） 容积 率 建筑面积 （㎡） 成交价格 （万） 楼面 价 地 建筑限高 (米)
2009-7-6 2009-1224 2009-1224 2010-3-5 2010-3-5 2010-3-5 2010-3-5 2010-6-18 2010-6-18 2010-7-8 2010-7-8 合计
福州金融街C1地块
百联大厦产品规划定位
设计方案建议书的价值何在？
了解客户真实、变化的产品需求
熟知写字楼核心产品技术要点
用市场和客户的角度谈设计的专业问题
而非用建筑专业本身
目录
第一部分：市场简析及定位
福州写字楼市场综述
定位
项目定位
第二部分：产品打造建议
优化产品结构建议 项目形象提升建议 项目硬件配套建议
现有写字楼租金分布
典型项目产品基本面
分析：
一、 单个项目体量不超过 10万平米，大部分体量都在5 万平米以下 二、单层面积基本2000平 米以下 三、层高部分都在3.5米以 内，净高不大于2.8米 四、层高100米以内，层数 32以下 五、结构多为核心筒框剪 六、个别项目为无柱扁梁 模式
楼宇名称 楼宇位置 总建面积 单层面积 入驻企业主力办公 面积 200-250㎡ 层高 层数 恒力金融中心 湖东路 35005㎡ 1200-1400㎡ 3.8M 26
阳光电梯厅； 自由分割与组合—采用无柱扁梁结构 使用率达72%以上 净高大于2.8米…




产品定位
物业定位
CBD·阳光生态型·5A甲级总部 区位 个性 档次
关键词
CBD、 5A甲级、阳光生态型 高附加值、高性价比
目录
第一部分：市场简析及定位
福州写字楼市场综述
定位
项目定位
第二部分：产品打造建议
甲级写字楼的标准 产品结构建议 品质提升建议 硬件配套建议
产品
产品结构建议--产品打造思考
现实条件： 树立项目形象
4.5 6 6 6.5 6.5 6.2 6.2 4.5 4.5 5 5.5
325516.275 52962.648 54202.71 124329.549 5 124329.549 5 62499.1248 62499.1248 40802.04 36511.8255 47269.03 60356.351 991278.228
43500㎡
1400㎡
约3M
新侨联广场
五一路
32800㎡
约1600㎡
——
平安大厦
五一路
37315㎡
1130㎡
分户在208㎡-380㎡
——
武夷中心
东街
31000㎡
1676㎡
800㎡
3.5m
电梯和车位配置
分析：
一、 除了万达广场，其他 写字楼单部电梯覆盖面积均在 5000-10000平米，客户等待的 时间过长 二、由于地下室施工周期 长和成本高，除了恒力城的车 位系数大于0.7个/100平米，其 他都小于0.5个/100平米；停车 问题比较严重。
转化威胁
恰准主力面积段或预留面积组合空间 通过差异化的卖点塑造，来回避同质化 竞争

化解劣势
通过个性的塑造来弥补规模小、开发商品牌不足的短 板 通过提高性价比来，来转换通达性不足和土地成本高 的劣势
写字楼客户定位
外围客户 客户特征
1、大中型企业：购买作为企业总部，面积要求1000平米以上， 一般为整层购买。要求产品综合素质高，对价格敏感度相对 低。
平米。主要成交客户为长乐、福清等地的钢铁、纺织、
船运企业以及中国进出口银行。
期楼个案—世茂国际中心甲级5A
福州世茂国际中心5A写 字楼，2010年7月推出， 均价为2.5万/平米，目前
已经售罄。
共10层，建筑面积约 18000平方米。
主要成交客户为电子，IT、 冶金等行业大企业。
写 字 楼
写字楼位于：9-18层，每
产品水平：09年以前入市的产品，由于市场价格以及客户产品需求影 响，绝大部分写字楼的档次较低和配套不足—建筑品质低、内部舒适度低、 空间死板、内部配套缺乏等；09年之后入市或将要入市产品的产品多为高 档甲级5A标准。甲级写字楼已经成为福州一级地段的产品的大势所趋。 销售价格：当前销售的写字楼多为一级地段的高档项目，价格在 20000-30000元/平米 租金水平：中低端30-60元/平米/月；中高端60-130元/平米/月 户型与需求：当前中小企业公司的数量快速增加且投资资本充足，中小 户型办公的需求旺盛且在强化；而市场多为200平米以上的户型，购买门 槛比较高，偏离了该种强大的需求。 销售和自持：福州的写字楼多为销售型，自持比例低，因此销售压力较 大。
小型公司、小投资客
2、投资机构：大体量购买，作为投资工具。对升值潜力非常 重视。
核心客户
3、大投资客：重视产品的卖点和价值，升值期望高。
4、中小公司、中小投资者：一般购买500平米以下，对总价 和单价都较为敏感。
大中型企业、投资机构 大投资客
裙楼客户定位
外围客户 配套服务单位，特色经营户
核心客户 各种行业的品牌连锁机构
100
170~190
170~190 110~130 110~130 100 100 110 110
优势 Strength
劣势 Weakness
地块形状较为不规整，对产品规划有一定的限制
SWOT分析 现状分析
位于CBD金融街区域
SWOT分析
周边将设置地铁站 SWOT分析

规模小，操作灵活 土地价格比后期地块和传统CBD地块低
楼宇名称 恒力 城 信 和 广 场 东煌 大厦 青年 广场 置地 广场 环球 大厦 宜发 大厦 新侨 联广 场 平安 大厦 武夷 中心 万达 广场
总建面积 （㎡）
3500 0
575 40
36242
3884 4
6120 0
90600
43500
3280 0
3731 5
3100 0
35000
电梯数量 （台）
870
218.7
287.0 4
340.7
/
写字楼市场综述
供求关系：05-09年，福州写字楼的每年供应不足5万平米且价格较低， 因此去化率高，基本无库存；10年以来，写字楼供应量不断扩大且价格快 速拉升（现一级地段写字楼价格基本在20000—30000元/平米），库存量 有一定累积，但尚无供应泡沫；未来金融街、闽江北岸的供应不断增加， 供应压力也急剧加大。
产品
福州市内资企业统计
分析：
一、 05年以来，国有集体 性质的企业的数量不断减少， 并区域稳定 2005年—2009年上半年福州市内资企业实有户数发展情况 户数合计 国有集体企业 私营企业
二、私营企业的规模量快 速的成长
2005年
47689
16507
31182
三、企业的总量也在不断 的提升
2006年
福州写字楼个案
福州写字楼个案
福州写字楼个案
福州写字楼个案
福州写字楼个案
福州写字楼个案
福州写字楼个案
福州写字楼个案
期楼个案—万达广场甲级5A
福州金融街万达广场甲级5A写字楼，位于台江区金融街
地块，2010年5月推出，均价为2.3万/平米，目前已经售 罄。 共21层，建筑面积约为35000平方米，平层面积约1700
层面积约1800平米。客 户多按层购买。
期楼个案—恒力城甲级5A
恒力金融中心写字楼，位于 鼓楼区湖东路，是08年中旅 以2.78亿人民币拍得福州市 宗地2008-2号地块，楼面价 达到7944元 办公面积36000平方米，层 高为3.8米，规划为25层，平 层面积约1500平米。 单层面积为两种：980-1008 平米 去化情况：去化6千平米左右。 销售均价约：2.8万元/平米
区位分布特点
分析：
一、 地处未来CBD区域— 金融街区域，升值潜力大
二、当前周边配套尚未成 熟 三、本案受到连南南路的 阻隔，人流和车流的通达性受 到一定的限制
周边地块拍卖情况
分析：
一、 项目拿地价格跟周边 可售项目对比，属于中高价格， 操作的价格压力较大。 2009-2010年海峡金融街成交土地信息表
恒力城
五四路
35000㎡
1000㎡
整层销售
分割租赁，面积90300㎡ 整层销售,每层九户， 每户88—210㎡ 300㎡左右
约3.5M
40
信和广场
五四路
57540㎡
约1500㎡
约3.5M
27
中庚青年广场
东街 五四与湖东路 交叉 五四路
Biblioteka Baidu
38844㎡
1138.46㎡
无梁式3.2M
31
置地广场
61200㎡
1000㎡
约3.5M
32 地上30 地下3 地上36 地下2 33 地上26 地下2 地上32 地下3 地上23 地下3
东煌大厦
36242㎡
约1200㎡
只租不售,灵活分割
——
环球广场
五四路
90600㎡
2700㎡
220-650㎡ 多为1层1户，甚至 多层1户 320㎡-600㎡
约3.2M
宜发大厦
五四路