资产评估公式大全
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基本公式：
① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗
＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗
② 评估值＝重置成本×综合成新率
1、重置核算法
重置成本＝直接成本+间接成本
直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。
2、功能系数法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。
（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
该方法计算的一般是更新重置成本。
3、物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
（2）环比物价指数
物价指数法计算的是复原重置成本。
功能性损耗及其计量：
年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）
据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，
计算其功能性贬值额:
被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n ）
经济性损耗及其计量：
（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量
经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率
（2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量
经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n ）
参照物生产能力
被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的⨯x ⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产⨯n i a ）（产的历史成本被估资产重置成本＝资%1+⨯%1001⨯⎥⎥⎦
⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛x 资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝
（一）未来收益有限期
1、每期收益不等额
2、每期收益等额
（二）未来收益无限期
1、稳定化收益法（年金化法）
稳定化收益A的估算方法：
2、分段法
3、增长率法
市场比较法：
调整差异：
1、时间因素
2、区域因素
3、功能因素
4、成新率因素：
5、交易情况调整
（一）直接比较法
参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。
∑
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n
i
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A
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A
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n
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⎢⎣
⎡
⨯
∑
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各项调整系数）
（参照物成交价
评估值＝
⎪
⎩
⎪
⎨
⎧
+
+
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1
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1(
2
1n
a
a
a
环比：
指数
参照物成交时间的物价
评估时物价指数
定基：
参照物的成新率
被估资产的成新率
调整系数＝
⎪
⎭
⎫
⎝
⎛
⨯
因素
参照物
因素
被估对象
评估值＝参照物成交价
A
A