北海项目调研分析及定位报告

北海市
一、对北海城市宏观环境的认识
目前 城区面积约40平方公里
市区人口约30万
预计2020年 城区面积发展为140平方公里 市区人口发展到100-120万
2007年GDP244.9亿 增幅居广西第2位 全市城镇居民人均GDP12334元
预计2010年GDP达到380亿
一、对北海城市宏观环境的认识
本
北
北
项
项
争
公
海
海
目
目
楼
司
房
城
的
产
盘
地
地
市
经
品
的
块
产
宏
济
定
调
的
市
观
测
位
研
勘
场
环
算
的
分
察
的
境
探
析
分
调
的
讨
析
研
认
识
一、对北海城市宏观环境的认识
广西南端，北部湾东北岸
为大西南海南东南亚中枢位置
西
东
距 南 宁
北海,“北部湾” 经济区窗口
距 湛 江
全国十大宜居
公
城市之一
公
里
里
东南距海口市147公里
198 206
北海项目调研分析及定位报告
跃邦·策划部
前言
北海行的目的
通过对北海房地产市场的调研分析以及本公司地块勘察分析
了解
最终为本公司项目规划定位提供正确的市场导向
以确保本项目以更准确的市场定位和优越的竞争优势立足北海
从而实现利润的最大化、获得投资回报
本报告结构纲要
六
五
四
三
二
一
、
、
、
、
、
、
对
对
对
对
对
对
本
本
竞
外地购房者大量求购 和房价逐渐回暖
二、对北海房地产市场的认识
07、08年北海房地产供销情况
2007年
土地交易价 格（万元）
45～258
房地产开发投 资额（亿元）
24.19
房屋建筑施工 面积（万㎡）
301.67
房屋建筑竣工 商品房销售 商品房销售 面积（万㎡） 面积（万㎡） 额（亿元）
95.20
118.93
段。 2006年，受国内房地 产升温及北部湾经济 圈规划影响，北海进 入新一轮房地产飞速
提升阶段。 07年房价增长明显
二、对北海房地产市场的认识
现北海房地产总体市场概况
截止08年6月 全市商品房项目 共251个，在售99个 可供约50万人居住
在售新房均价 为2500元/平米
当地购买力极弱 80%为外地人 以东北人居多
135(复式) 159 (复式)
别墅价格：3600-5000 预售高层价格：4000-5000
均价4500 针对客群：本地高级白领 个体工商户，辐射上海浙 闽中产阶级和北京东北 中高端置业投资和度假需求 销售进度：1期别墅近尾声
2期高层预计10月开盘
四、对竞争楼盘的调研分析
主要竞争楼盘简析2：森海豪庭
四、对竞争楼盘的调研分析
主要竞争楼盘简析3：枫林蓝湾
地址：金海岸北侧
规模：占地60亩 建面7.5万方
物业形态：高层度假公寓 酒店式公寓
公寓户型：58-189 酒店式公寓户型：30-79
价格：4500-7500 均价5600
针对客群：主要为外地人， 如东北三省
销售进度：07.7.20开盘
现余30%左右
07年3月起房价快速 攀升，而进入10月后
交易量却骤减
相对当地需求 供应量明显过剩
北海市区人口仅 约30万
属中小城市
居民收入水平低 有效购房需求不足以
支撑整体楼市。 超过70%为炒房
自住型购买者不足5万
全市城镇居民人均 可支配收入12334元
外地购房者购买目的 以投资、养老过冬 和休闲度假为主
《北部湾规划》刺激 08年2月后北海市楼市 慢慢“复苏”，交易量
34.74
2008年 一季度
6.88
204.58
17.98
21.73
6.01
北海市房地产行业在05-07年显得异常活跃。 据上表显示， 2008年一季度房地产开发投资持续增长， 开、竣工面积同步增加，同时一季度商品房供应量增长较
大，预售备案由1月初的淡季转旺。
二、对北海房地产市场的认识
07、08年北海商品房价格情况
酒店式公寓产权式销售，包租，3年包租金，每年业主可自主21天
四、对竞争楼盘的调研分析
主要竞争楼盘简析4：圣美阳光
地址：金 广海 东岸 路北 西侧 规模：占地7.3万方
本章结论
目前北海可售商品房14827套，可供销售商品房157万平米。 08年一季度受春节购房淡季及雪灾双重影响，交易量有所下 降，近两月市场方逐步回暖。
售价未受07年政策调控影响，呈稳步上升状态。 楼盘遍地开花，供应量过大，有明显的供大于求现象。
楼市消费主要依靠外地客源支撑，从06年至今，越来越多的 外地购房者在北海投资、购房置业，据统计，以黑龙江、福 建、浙江、广东、上海以及广西南宁居多，其中尤以气候寒 冷的黑龙江等东北人为最。
本章结论
北海市近年GDP增长率在8%以上，属于房地产 高速发展阶段。
“十五”期间，北海人均生产总值总体保持快速增长， 从增长趋势看近三年增速明显，北海人生活水平大 有提高。 目前北海正处于城市化进程飞速推进的大变革时代， GDP高速增长，对北海房地产行业发展而言是较利 好的因素。
二、对北海房地产市场的认识
07年3月份起，北海房价涨幅持续居全国首位， 价格由每平方米1500元左右升到2000-3000元不等
部分超过3000元。
07年下半年，北海新建商品房价格同比涨幅一直 持续保持在17%-20%之间。
目前，北海市商品房均价稳定保持在2500元⁄㎡ 本地块区域内房价基本在3500-4500元⁄㎡之间
二、对北海房地产市场的认识
四、对竞争楼盘的调研分析
主要竞争楼盘分布图
银滩万泉城
同和水岸香堤 天健绿园
银滩圣美阳光家园
蓝色海岸国际家园
本案
森海豪庭
枫林蓝湾
四、对竞争楼盘的调研分析
主要竞争楼盘简析1：万泉城
地址：金海岸大道8号
规模：占地13.45万方 建面29万方
物业形态：别墅高层多层 商场
别墅户型：350-390 高层户型：40-89(单间/两房)
北海房地产发展历程
兴起
20世纪90年代， 北海成为广西房 地产投资热点。
1992、1993年成 为广西房地产投 资高峰，投资增 长率高达382.2%
衰退
由于炒地成风，投 资过度，有效需求 不足，北海出现了 严重的房地产泡沫。
1993年随着国家宏 观调控，北海房地 产业进入调整期。
再次升温
2001-2005年，北海房 地产进入平稳发展阶
地址：金海岸南侧
规模：占地640亩 建面45万方
物业形态：别墅高层酒店 商业
别墅户型：200-450 高层户型：80-100
别墅价格：均价3500（06年售价）
高层价格：均价4800 24层起5800
针对客群：本地端客户， 外地高端置业投资 和度假需求
销售进度：第一期60套别墅已售完 第二期别墅及高层预约中