城建房地产开发有限公司战略发展规划报告

城建房地产开发有限公司战略发展规划报告

城建开发公司市场开发部

中原地产投资顾问部

二00九年四月二十九日

目录

一、宏观经济形势分析 (4)

1、国际经济形势 (4)

2、国内经济形势 (5)

3、北京经济形势 (6)

二、房地产行业分析 (7)

1、行业概述 (7)

2、政策分析 (8)

3、北京市房地产市场分析 (10)

3.1北京市土地市场分析 (10)

3.2北京市房地产投资完成情况 (11)

3.3北京市房地产交投量分析 (12)

4、行业未来发展趋势及存在的机会与风险 (15)

4.1行业未来发展趋势 (15)

4.2目前行业存在的机会与风险 (16)

三、与竞争企业的比较分析 (17)

1、竞争企业简介 (17)

1.1首创置业 (17)

1.2首开集团 (18)

1.3金隅嘉业房地产开发公司 (19)

1.4建工地产 (20)

2、企业特点对比 (22)

3、企业优劣势分析 (22)

四、分析建议 (23)

1、加强土地拓展措施 (23)

1.1 增强投资分析能力，积极通过公开土地市场获取土地 (23)

1.2 依托集团，积极利用集团自有土地 (23)

1.3 加强维护和政府及主管委办的关系，争取开发保障性住房等政策性住房

的机会 (24)

2、提高产品研发水平措施 (24)

2.1关注市场供应，了解当前产品发展趋势 (24)

2.2关注需求市场，加强对客户的研究 (24)

2.3在产品同质化的情况下，注重细节的创新 (24)

2.4善于利用企业外脑 (25)

3、加强成本控制措施 (25)

3.1在保证产品质量和品质的同时，统筹兼顾成本控制 (25)

3.2加强对整个价值链的规划控制 (25)

4、完善品牌建设措施 (25)

4.1 品牌建设与企业文化建设相结合 (25)

4.2 注重产品品质，赢得客户满意度 (26)

4.3 强化、突出终端形象 (26)

4.4 重视售后服务、为客户提供延伸服务 (26)

一、宏观经济形势分析

1、国际经济形势

自08年美国次贷危机爆发以来，以美国为首的全球经济步入下滑通道，各国纷纷推出各种调控措施来抑制经济的进一步走弱。美联储为抑制通货紧缩大量发行货币，从而导致通胀开始显现。近6个月，其银根平均增幅年率约23%，物价指数增幅年率约10%，增幅仍有上升趋势。2009年一季度的经济数据表明各国宏观调控措施已经取得了一定成效，2季度的经济状况对于后续的经济形势将非常重要。

2、国内经济形势

中国经济对外的依存度相当高，外贸进出口占比已接近40%，由于受国际经济衰退形势的影响，我国对外出口额大幅降低。若欧美等发达国家和地区的经济继续萎缩，那么我国的国民经济将继续受到影响。

2009年我国力图实现GDP增速保8，在当前出口严重受阻的情况下，加大投资和扩大消费成为推动经济发展的重要手段。国家出台了一系列宽松的货币政策和积极的财政政策，并投入4万亿资金加大投资以撬动内需。09年一季度出台的经济数据表明，各项调控政策已经逐步显现作用，实际经济形势与预期相比比较乐观。

数据来源：国家统计局

数据来源：国家统计局3、北京经济形势

1998年以来，北京经济发展良好，GDP逐年稳步提高，年增幅均超过10%以上。2008年，GDP增幅较07年有所下降。今年一季度GDP增长率为6.1%，预计2季度起经济将企稳回升。

数据来源：北京统计信息网自1998年以来，北京人均可支配收入持续增长，2008年人均可支配收入约24725元，人均可支配收入实际增长率较往年有所降低。

数据来源：北京统计信息网

二、房地产行业分析

1、行业概述

我国房地产企业众多，市场占有率较低，大多数企业管理水平不高、开发能

力低、负债率高。房地产投资在固定资产投资中占有相当大的比例，房地产业依然是我国国民经济发展的支柱性产业，

目前中国房地产企业数量较多，有五万多家开发企业，但单个企业的市场份额小，目前行业老大-----万科集团占市场份额不足3%。今后，随着竞争的加剧，房地产企业将向规模化、集团化方向发展。

房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小、资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。

房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要靠银行贷款解决。这种过高的负债必然增加其运作项目的成本，增大项目开发的风险，甚至可能引发银行系统的坏账风险。

房地产企业信用差，轻视品牌的创立。与国民经济平均水平相比，我国房地产业的利润率较高，同时由于行业进入壁垒较低，从而一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视企业自身信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这些问题不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业的发展。

2、政策分析

历年政策

2008年前，房地产调控政策有几个重大节点，即98年房改开始、房地产市场启动，04年3月，“8.31大限”标志着土地市场运作的逐步规范化，但也

拉开了土地价格飞速上涨的序幕。

随着05、06两年“国八条”及“70/90政策”的严格执行，国家对商品房开始了比较严格的宏观调控。

2007年，出台的政策更加密集，在金融信贷方面进一步紧缩，尤其是针对二套房的首付、利率均进行了严格的规定，开始明确限制房地产投机行为，对市场影响较大。

当前政策重点为促进房地产市场稳定健康发展，引领经济发展重任

按出台宏观政策性质可将2008年分为两个阶段：

一至三季度为第一阶段，各项政策仍延续07年的政策思路，一方面进一步控制信贷，另一方面严格规范土地市场，打击地产商屯地行为，在解决住房问题的思路上，开始逐步加大经济适用房等保障性用房的供应。

第二阶段为08年下半年，为应对经济危机，国家政策思路发生了转变，一方面开始放宽信贷，另一方面在保证保障房供应的前提下，开始逐步鼓励房地产投资，2008年9月14日下调准备金率及10月22日下调房产交易契税税率是其标志。北京市建委也有针对性的提出要对“70/90政策”进行“总量平衡”和“适度调整”。

截止目前，在各项政策的共同作用下，我国房地产市场呈现出以下现象：

⏹房地产投资额同比下降

⏹土地成交面积同比下降

⏹开发商降低投资、放慢施工进度，控制市场供应

⏹消费需求由“投资型需求+自住需求”转向自住需求为主