施工企业会计与房地产开发会计的比较

施工企业会计与房地产开发会计的比较

施工企业又称建筑安装企业，是从事各种建筑物、土木工程、设备安装和机械化施工等建筑安装工程生产的企业，它是指依法自主经营、自负盈亏、独立核算，从事建筑商品生产和经营，具有法人地位的经济实体，主要包括建筑公司、安装公司、装饰公司和工程公司等。房地产开发企业是指是以营利为目的，专门从事房地产开发和经营的企业。它横跨生产和经营两个领域，因而它既是房地产商品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产开发是指符合城市建设总体规划和社会经济发展的计划要求来进行的开发建设。施工企业会计和房地产开发企业会计都是我国国民经济建设中的重要支柱性产业，为我国经济建设和人民生活奠定了重要物质基础。因为各自独特的核算特点，其会计处理也有所不同。具体区别如下：

一、概念不同

施工企业会计是以建筑施工企业为会计主体的一种行业会计，它是以货币为主要计量单位，按照现行会计准则体系的要求，针对施工企业的生产经营特点，运用一整套专门的核算方法，对施工企业的经济活动进行全面、连续、系统的核算和监督，客观、及时、明晰地提供会计相关信息的一种经营管理活动。房地产开发企业会计是指运用价值形式来对房地产开发经营过程进行综合核算和监督的一种管理活动。

二、会计科目设置不同

施工企业会计有着区别于其他行业会计的特殊科目，例如：“临时设施”是施工企业特有的一个会计科目，它是长期资产的组成部分，是施工企业为了保证施工和管理工作的正常进行而建造的各种临时性生产和生活设施。还有用来核算施工企业在施工生产过程中能多次周转使用并保持物质形态而价值却逐渐转移的“周转材料”；核算施工企业拨付给所属的内部各级施工生产经营单位用于生产经营周转的各项资金的“拨付所属资金”；用来核算企业与所属内部独立核算单位之间因购销和其他业务而发生的债权债务和收付款项的“内部往来”；用来核算施工企业及其内部独立核算的施工单位、运输队和机械站等在使用自由施工机械和运输设备进行机械作业时所发生的费用的“机械作业”，以及“工程结算”、“上级拨入资金”、“合同预计损失准备”、“备用金”等科目。

房地产开发企业会计因为长期性的特点，也包含了特殊的科目。例如：核算周转房的增减变动及摊销情况的“周转房”。用来核算开发产品的增加、减少、结存情况、核算已完工开发产品的实际成本的“开发产品”。核算企业在开发产品过程中所发生的各项费用的“开发成本”，包括：开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；工程采用自营方式发生的各项成本费用；分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；应予资本化计入产品成本的借款费用等；结转开发完工并验收合格的房地产成本。另外还有核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用计入“开发间接费用”以及“采购保管费”、“出租开发产品”“住房周转金”等科目。

三、会计核算主体对象与产权性质不同

施工企业的会计核算主体是建筑施工企业。其核算对象是建筑施工企业的资金运动，一般包括供应、施工生产和工程结算三个阶段，特别注意不存在销售环节。房地产开发企业会计核算对象的内容是房地产开发企业的开发经营过程，它决定资产、负债和所有者权益的变动。房地产开发企业的施工和房地产开发要分开核算。

房地产开发企业开发建设的产品，除代建工程外，一般都是在对市场需求的预测和宏观微观经济政策的基础上来确定开发项目及其具体内容的。但是施工企业是“先有买主（即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。就产品的产权性质而言，即使施工企业建筑工程依地而建，但其移交给客户的房屋建筑物等不动产是不包括土地使用权在内的不完整产权，房地产开发企业却是在取得土地使用权后才可合法开发、经营土地和房屋的。

四、会计核算特点不同

施工企业会计核算特点包括：生产施工的流动性决定了施工企业会计的分级管理；生产产品的单件性决定了施工企业会计中的工程成本要单独核算；生产周期的长期性决定了施工企业要分阶段进行工程成本核算与工程价款结算，工程价款结算方法独特，并且通常施工企业最终要和房地产开发商结算；成本开支受自然力影响。房地产开发企业会计核算特点包括：筹集资金渠道的多元性，资金占用形态的多元化；结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性；核算周期的长期性，品种种类多样性。

房地产开发企业作为存货核算的还有库存设备，其价值在领用或安装时一次性转移到工程成本中去，构成工程实体的重要组成部分。房地产开发企业的建筑安装工程所需的设备，不论自行施工还是委托施工企业施工，都由其自行采购与储备。而对于施工企业来说，承包安装工程所需的设备都不必自行采购，而由发包单位提供。

五、成本方面不同

施工企业的成本核算——在施工生产活动中发生的费用包括生产成本和期间费用，其中生产成本包括与生产有关的直接成本和间接成本。施工企业的产品单项工程应单独计算工程成本，以每一个单位工程作为成本核算对象。施工企业产品不以产品成本为依据，而是以工程预算成本为依据，并且预算成本要让第三方来完成。因为资金压力，施工企业根据与施工图预算相适应的基本原则，要分阶段进行工程成本核算与工程价款结算。

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由产品开发成本及产品开发费用两大部分构成，房地产开发企业成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出，是制定开发产品销售价格的重要依据；开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用等。房地产开发企业的开发成本按其用途分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。

六、主要经营业务以及借款费用处理不同

施工企业会计的主要经营业务包括生产工厂厂房、港口设施、铁路、桥梁、

道路、住宅等产品。房地产开发企业的主要经营业务包括土地的开发与经营；房屋的开发与经营；城市基础设施和公共配套设施的开发建设和经营；代建工程的开发等。

对于施工企业而言，它的建筑安装、船舶制造、飞机制造等工程项目，企业因筹集生产经营所需资金而发生的借款费用，不计入到合同成本，应该于发生时直接计入当期损益。然而根据我国财政部的规定，公司为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，就应计入开发成本和开发产品成本中去。对于更多依赖负债融资的房地产开发企业而言，利息费用是其开发成本的一个重要组成部分，可以从产品转让、销售或经营的收入中予以补偿。

七、营业收入不同

施工企业会计的营业收入主要包括建造合同收入、工程价款收入、劳务收入、过度资产使用权收入等。而房地产开发企业的营业收入分为主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入包括企业在土地开发、房屋开发、配套设施开发、出租产品开发以及代建工程中所实现的各种收入。其他业务收入是指房地产开发企业除上述业务以外的收入，如商品房售后服务收入、材料的销售收入、无形资产的转让收入、以及固定资产的出租收入。

八、涉及的税务不同

施工企业需要缴纳的税种包括：两项营业税附征、印花税、以及地方政府批准开征的各类基金和税费等。房地产开发企业需要缴纳的税种包括：契税、城市房地产税、三资企业土地使用费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税。

上面从八个方面比较了施工企业会计与房地产开发企业会计的不同之处，同时我们也要看到两者之间也有一定的相似点与联系。比如：在含义方面，施工企业会计和房地产开发企业会计都是我国现行会计体系的组成部分，都是特殊的专业会计；在对象范围方面，施工企业会计和房地产开发企业会计都属于建筑范畴，都有临时设备的核算并且都会对工程施工进行单独核算；在会计科目设置方面，它们拥有部分相互交叉的会计科目如：应收票据、委托加工物资、资本公积等；在功能作用方面，它们都有助于信息的使用者在经营治理和其它经济活动中做出合理和有效的决策；从整个宏观经济方面，施工企业会计与房地产开发企业会计的正确核算和监督都有利于企业合理利用资金，促进企业发展，为我国经济建设奠定了重要的无知基础，进而促进整个国民经济的发展。

施工企业会计和房地产开发企业会计在许多方面相互渗透相互影响。施工企业一定程度上为房地产开发企业提供对象，是房地产开发企业的前提，房地产开发企业一定程度上能让施工企业的作用发挥得更好。