梁兴发、西安营建置业有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

梁兴发、西安营建置业有限公司商品房预约合同纠纷民事二

审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷

【审理法院】陕西省西安市中级人民法院

【审理法院】陕西省西安市中级人民法院

【审结日期】2021.05.11

【案件字号】(2021)陕01民终3429号

【审理程序】二审

【审理法官】侯静高玮侯新省

【文书类型】判决书

【当事人】梁兴发;西安营建置业有限公司

【当事人】梁兴发西安营建置业有限公司

【当事人-个人】梁兴发

【当事人-公司】西安营建置业有限公司

【代理律师/律所】马春丽陕西寅秦律师事务所;韩斌陕西瀚沃威律师事务所;殷丹陕西瀚沃威律师事务所

【代理律师/律所】马春丽陕西寅秦律师事务所韩斌陕西瀚沃威律师事务所殷丹陕西瀚沃威律师事务所

【代理律师】马春丽韩斌殷丹

【代理律所】陕西寅秦律师事务所陕西瀚沃威律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】梁兴发

【被告】西安营建置业有限公司

【本院观点】本案中，梁兴发与营建公司签订的《商铺买卖契约》基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，梁兴发已按照约定向营建公司交付全部购房款，《商铺买卖契约》应当认定为商品房买卖本约合同，原审法院认定《商铺买卖契约》为预约合同显属不妥，本院对此予以纠正。

【权责关键词】无效欺诈实际履行过错合同约定证明查封

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【更新时间】2021-12-21 02:01:24

梁兴发、西安营建置业有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民事判决书

(2021)陕01民终3429号当事人上诉人(原审原告)：梁兴发。

委托诉讼代理人:马春丽,陕西寅秦律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):西安营建置业有限公司,住所地：西安市北郊工农路178号西北航空港工程总队简易楼2层。

法定代表人：廖家骏,该公司总经理。

委托诉讼代理人：韩斌，陕西瀚沃威律师事务所律师。

委托诉讼代理人：殷丹，陕西瀚沃威律师事务所律师。

审理经过上诉人梁兴发因与被上诉人西安营建置业有限公司(以下简称营建公司)商品房预约合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2020)陕0104民初7806号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称梁兴发上诉请求：1、请求依法改判营建公司返还梁兴发购房款108127元，并支付梁兴发资金占用期间利息损失(以108127元为基数，自2014年11月20日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、请求依法判决本案一、二审诉讼费由营建公司承担。事实与理由：一、梁兴发与营建公司签订的《商品房买卖契约》经一审法院认定为系合同双方为了订立正式的商品房买卖合同签订的预约合同，并非正式的商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条未取得预售证的商品房买卖合同无效之规定，不应适用于商品房预约合同。商品房预约合同效力不以是否取得建设规划许可证及商品房预售证为前提，双方签订的《商品房买卖契约》合法有效。二、一审法院不应判决扣除营建公司向梁兴发已经支付的17300元租金。营建公司在出卖商铺时，商铺占用土地已于2014年7月11日被北京市第二中级人民法院查封，营建公司隐瞒土地被查封的重要事实，存在欺诈梁兴发和其他消费者的主观故意，根据合同法五十八条之规定，营建公司对合同无效及梁兴发的损失承担全部过错责任，营建公司向梁兴发支付的租金17300元不应扣除。三、一审法院判决扣除营建公司已支付租金17300元，同案不同判，违反公平原则，依法应予改判。

二审被上诉人辩称营建公司辩称，一、原审认定双方签订的《商铺买卖契约》属

无效正确。二、因双方签订的委托经营合同无效，用营建公司已支付给梁兴发的17300元抵扣营建公司应当赔偿给梁兴发的利息损失并无不当。三、本案不存在同案不同判的问题。

梁兴发诉至一审法院请求：1.判令营建公司返还梁兴发购房款108127元，并承担从付款之日起至实际清偿之日止的利息损失(自2014年11月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止);2.本案诉讼费由营建公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2014年11月20日，梁兴发(乙方)与营建公司(甲方)签订《商铺买卖契约》一份，约定：甲方将位于西安市莲湖区角的星美国际广场项目负壹层B007号底商商铺售予乙方，该商铺建筑面积10.94平方米，单价为每平方米9883.6元，应付金额108127元，乙方应于2014年11月20日签订认购合同并一次性付清全部房款；合同有效期为三年，自2014年11月20日起至2017年11月19日止;合同签订后三年内，在甲方项目验收合格之后，再签署正式的《商品房买卖合同》。若甲方原因不能为乙方签署正式《商品房买卖合同》时，甲方需在合同到期后一个月内无条件退货乙方缴纳的全部款项，并赔偿乙方实交金额的20%作为合同违约赔偿金。如逾期未退还的，甲方须按乙方实交金额的万分之五每日支付乙方滞纳金；为保障全体商户的收益，乙方所认购的商铺在验收合格交付使用后，由甲方或甲方委托的第三方统一经营，商铺的租赁优先权归甲方所有，同时签订委托经营合同，在委托经营期间，乙方的收益在委托经营合同中另行签订。合同签订当日及前两日，梁兴发两次向营建公司付款共计108127元，履行了给付购房款的义务。梁兴发、营建公司在签订《商铺买卖契约》的当日，另行签订了《商铺委托经营合同》，约定:乙方将其从甲方处购买的星美国际广场项目负壹层B007号商铺委托甲方进行统一经营，委托经营期限为三年，即2014年11月20