中山科技新城项目定位及产品规划定价方案.doc

中山科技新城项目定位及产品规划定价方案1

中山火炬开发区科技新城甲级写字楼产品定位综合方案第一部分：项目总体定位

１、定位背景及原定位的梳理

2、三栋写字楼的定位

第二部分:平面分割及租售价格分析

第三部分：配套软硬件功能设置、装修风格建议

第一部分：项目总体定位

您的办公室在哪里？

也许,这是每一位企业领航者必须面对的话题!

正如世界500强企业选择合作伙伴的苛刻要求

每一个拥有伟大梦想的企业

要求的不仅是单纯的办公空间,形象与身份象征亦是重要因素。

一、定位背景及原定位的梳理

(一)定位背景

本项目为中山规划的三个商务聚集区之一，突出科技创新，拟通过创新集群带动产业发展和城市经济,非城市核心区，属外城商务区：2007年规划建设东区中心商务区、小榄商务集聚区、火炬区科技新城商务集聚区等三大商务集聚区。

■东区CＢD商务区:位于主城,东区CＢD商务区氛围已初具规模,金融保险、中介服务等行业企业大量进驻,其作为市级中心商务区的核心地位将不断加强

■火炬区科技新城商务集聚区：中山未来向东发展,东部新城将以高新技术研发、制造、科研教育、居住职能为主,其中火炬区以科技新城为东部新城的商务集聚区。

☐火炬开发区位于珠江口西岸,广珠高速公路、建设中的广珠轻轨、中山至香港的海运交通相互交汇,距离深圳机场仅需1个小时,距珠海机场约半小时,形成了现代发达的交通体系

☐科技新城位于火炬开发区内，未来城市副中心,与市中心距离约２０分钟车程

(二)、项目总体定位

科技新城——中山/珠海／江门科技CBD之芯

科技新城，三大国际5A甲级写字楼

新城中心楼王,东区科技ＣBＤ商务新地标

立足科技新城

服务火炬开发区

辐射中珠江沟通珠三角

(三)科技新城产业发展方向决定了项目写字楼单体的可能细分定位

科技新城未来产业发展方向:

三大核心:科技服务，信息技术,创意设计

四大重点：采购业务,研发、创业服务,科普旅游,设计开发

1、以发展科技服务业、信息技术及创意产业为核心，占领人才高地,发挥产业的集聚和溢出效应，带动区域的产业快速转型;

２、科技服务与创新金融、专门专业、研发、创业服务中心:研发机构、孵化器与风投的融合

（四)科技新城可能的商务产业定位

根据科技新城产业定位,为降低定位难度，我们根据针对性地综合3棟大厦原定位及未来科技新城最具生命力的潜力产业,讨论以下4种可能设立的定位,包括:

1、总部经济型企业——企业特征:品牌成熟,具有带动下游企业进驻的作用

总部经济:区位条件的限制,科技新城无法形成大规模总部经济,但可以依托开发区内产业聚集优势,发展专门行业总部经济

2、立足科技创新、成长型、创业型的中小企业；——企业特征:品牌刚刚设立,属于培育型成长性企业

工业设计、动漫游戏研发设计、软件设计、建筑与规划设计、新闻出版创意、广播电影电视及音像制作、广告与咨询策划、文艺创作与表演等行业;产品研发、技术转让、软件开发、知识产权交易等行业;——主要依靠现代网络数码新技术、新资源;

3、为大小科技型企业、新城新移民提供配套服务的服务型企业(服务配套)——企业特征：服务型企业

科技服务与创新金融、专门专业、研发、创业服务中心;区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系,与总部经济相适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、电子信息网络等诸多领域;

4、金融企业

货币经纪公司;基金公司;汽车金融和证券融资公司;担保公司;国内外金融机构的地区总部以及后台业务、产品研发、客户服务、数据备份中心;综合性金融控股集团;保险公司及保险创新公司;

我们采取排除法,发现

１)由于非城市中心,且东区CBＤ已初步形成金融行业聚集氛围,难以与其竞争，短期内难以吸引金融机构总部进驻;

２)金融业尤其是金融总部较多选址于行业相对集聚的区域，如ＣBD;后台服务则可选择非城市中心区域；

3)东区ＣＢＤ金融商务氛围已初步形成,未来金融行业将主要集中在东区；

所以短期内，在科技新城要单独设立以金融服务为主题定位的写字楼超前了,只能考虑将可能的少部分类似需求进驻企业定位组合到为大中科技企业配套的服务中心去。

(五）甄别3栋大厦原定位之硬伤

物业现状:

3栋写字楼(科技大厦、投资大厦、数码大厦)已经建好，基本处于毛坯待全面二次装修阶段;

★其中投资大厦、数码大厦２栋大厦已经开始用砖墙开始标准层的平面分隔;

★科技大厦正在进行广场铺砖,正在开始筹备内部装修。

★之前已谈好的部分商家要求尽快交付,必须尽快进入招商执行阶段，但其他目标客户尚不明确;

三栋写字楼究竟要招什么样的企业进场？目标客户如何定位?

1、三栋大厦服务功能定位内涵重叠、交错,表现在

1)、科技大厦以软件设计、海归创业、大学生创业等成长型企业为主力的进驻企业为服务的商务平台，“科技”的含义广泛，包括网络IT，数码;

2）、数码大厦以软件开发、文化创意、研发、动漫企业等网络,IＴ服务的成长创新型企业,数码概念很明显交叉了“科技”的内涵。

2、项目名称单纯站在招商角度考虑，不具备传递物业价值及表达进驻企业投资理念,表现在:

1)传统“XＸ大厦”2字不足表达项目的核心定位，而以“XX中心”可以聚焦定位,浓缩项目区域优势,同时便于包装价值,利于项目招商、销售推广;

２)从经营者的角度来看,总部经济进驻企业,投资布局,就是为了获利,为了获得“财富”。

“财富中心”更能传递总部经济财富扎堆的高档商务标杆形象。

3、三栋大厦功能定位须慎重物业选址,原定位缺乏对各自建筑特色,外立面优势、内部平面组合的深度了解。导致商务定位的物业选址出现明显失误，表现