天津大悦城购物中心深度调研分析报告上

化妆品、皮具/手袋、 鞋、餐饮、银行
精品超市、餐饮
家乐福、餐饮、配饰
休闲、数码、 配套服务
餐饮、配套服务、 化妆品、饰品、屈臣氏
申我格们体挑育选了目前天津有代表性的N4/个A商业项目进行分析，作N为/对A 本项目的定位及主题分布N的/A参考。
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市场分析
天津商业业态面积与销售情况
在天津主要商场的经营 面积与经营上效图益是的各对主比要经营品类 情况。从图示中，可以 看出，女装、鞋类、化 妆品、箱包等销售占比 例明，显属高于于对面商积业所贡占献比较
• 天津由于工资水平及物价水平影响， 零售业整体消费水平较北京、上海等 城市偏低，但自2006年以来，人均 可支配收入及人均消费支出增长率显 著提高，2007全市年人均消费支出 达到12029元/年。
• 餐饮消费在人均消费支出中占据较大 比例，零售业消费自2006年以来稳 步提升。
C地块方案
（亿元）
论坛 画、影展
签售会
文化展 T台秀
推介会
7
天津城市的“心”地标！
项目将依托于良好的区位优 势，打造整体建筑面积50万 平米的城市综合体。 8
项目概述
主要指标概述：
购物中心： 建筑面积
使用面积
实用率
层高
内部交通（客用）
停车场：
位置
立体停车楼
B1
B2 B3
合计
125077平米 71928平米
57.5% 首层：6.3米 2—4层：5.6米 34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯
2、实施措施，降低写字楼空置风险。 （1）将写字楼5-7层改为商务会所，提供商务洽谈与会晤功能。
（2）将写字楼27-36层改为商务酒店，提供商务配套功能。
购物中心
建造天津的商业航母
3
天津大悦城
项目概述
市场分析 项目定位
p 在中粮集团领导的带领下及置业单元 全体同仁的共同努力下，建立了中粮 集团的商业品牌“大悦城”。 天津大悦城立足于天津，依托良好的
最合理的业态互动、创新的经营模式 最大的停车场
最壮观的时尚店旗舰群
最丰富的餐饮组合
最新颖的国际观展中心
天津大悦城 购物中心
最
最
壮
丰 富
最
观
的
完 整 的 业
的 时 尚
餐
饮
最
组
大
合
的
规
态
模
组
店
合
旗
最
大
舰
的车
停场
6
群
歌友会
最新颖的国际观展中心
时尚秀 发布会
• 国际观展中心将成为项目独有的亮 点。在保证经济效益的同时，有机的 整合了购物中心各业态，形成消费链 体系的动力源，产生集客力。形成强 大的项目宣传阵地。
客户群特征
2007年销售 额（亿元）
2008年上半 年销售额 （亿元）
友谊商厦
友谊路 以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主
9.8
4.4
伊势丹百货 南京路 以20-45岁中高收入的中青年上班族为主
6.6
3.8
新世界广场 百盛百货 津乐汇 远东百货
友谊新天地 海信广场
东马路
不同年龄段的大众消费群
和平路
建筑面积（平米） 10680 22056
车位数 140 188
35851
689
40209 750 ( 含办公楼500 )
108796
1267
注：项目总车位数2662个
9
购物中心
项目概述
市场分析 项目定位
业态规划及 品牌落位 收益预估
天津市场分析
宏观经济&消费特征
p
• 2007年天津国内生产总值达5050.4 亿元。
p 区位优势及日益发达的城市交通网 络，通过打造集购物、餐饮、娱乐为 一体的综合性体验购物中心，使更多 的人加入到大悦城并体验到项目所带 来的快乐生活。
引领天津进入新的生活方式
带给天津无限欢乐
业态规划及
品牌落位
收益预估
天津未来的消费目的地
C地块方案
4
项目概述
天津大悦城购物中心亮点：
最大的规模、完整的业态组合
天津大悦城购物中心深度调研分析报告
（上）
1
天津大悦城项目— 业态定位组合
业态组合：购物中心、酒店式服务公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店 （替代部分写字楼出租面积）
商业 写字楼 酒店 公寓 住宅
购物中心+观展中心 降低写字楼面积 国际精品商务酒店 销售型酒店公寓 五栋住宅
业态定位
业态组合说明: 1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。
以20-45岁的中青年上班族为主
南京路 东马路 滨江道 小白楼
以20-35岁的中青年上班族为主 以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主
不同年龄段的大众消费群 以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主
5.5
2.9
4.5
Hale Waihona Puke 2.14.12.3
2.6
1.4
3.1
1.4
2.1
1.05
12
市场分析
项目 楼层
F7 F6
F5 F4 F3
F2
F1
B1 B2
伊势丹百货
新世界百货
百盛
津汇广场
餐饮 家庭用品、文具、
特卖场
N/A
床品、妇婴、儿童早教
N/A
女装、女内、家用、
N/A
文化
N/A
妇婴用品、运动 男装、配饰、男鞋 女装、配饰、咖啡
女装、女内、配饰
运餐动厅1、00米、乐妇星婴K、TV女 内、
家用、麦福健康生活馆 男装、配饰、休闲、 美容美发
0
10% 5% 0%
10
市场分析
天津市商业市场描述
p
商业环境
• 天津商业项目分布形成一条以南京 路、滨江道、和平路为代表的商业中 心带。 目前天津市代表性的商业项目设施及
• 功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等 功能不突出，基本以传统百货的经营 模式存在，商业经营模式落后，与目 前商业发展的趋势不相匹配。
女装、配饰
休闲、运动、户外 男装、配饰、男鞋
女装、配饰
女装、女鞋、配饰、 化妆品、餐饮
运动100、 运动亚10惠0、美美食容广美场体、
休闲、珠宝/饰品、 眼镜/礼品、
女装、女内、配饰、 男装
女装、配饰、餐饮
服饰、化妆品、鞋、 皮具/手袋
化妆品、皮具手袋、 鞋、珠宝/饰品、餐饮、
屈臣氏
珠宝/饰品、化妆品、 皮具/手袋
南市及东北角商圈历史悠久，但在现 代商业发展中始终落后于滨江道、南
京路商圈，商业表现不够理想。
•
未来的几年受到天津市经济大环境影 响及众多投资商关注，会对两商圈的 发展带来较大机遇，具有一定的发展
潜力，是值得关注的潜力商圈。
•
南市商圈
东北角商圈
和平路
滨江道 南京路
市场分析
天津市商业市场分析
现状分析 地理位置
北京和天津GDP对比情况
10000
20%
8000
15%
6000
10%
4000
5%
2000
0%
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
北京和天津人均消费支出对比情况
（元）
16000
20%
12000
15%
8000
4000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007