天津大悦城购物中心深度调研分析报告上
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F1
B1 B2
伊势丹百货
新世界百货
百盛
津汇广场
餐饮 家庭用品、文具、
特卖场
N/A
床品、妇婴、儿童早教
N/A
女装、女内、家用、
N/A
文化
N/A
妇婴用品、运动 男源自文库、配饰、男鞋 女装、配饰、咖啡
女装、女内、配饰
运餐动厅1、00米、乐妇星婴K、TV女 内、
家用、麦福健康生活馆 男装、配饰、休闲、 美容美发
客户群特征
2007年销售 额（亿元）
2008年上半 年销售额 （亿元）
友谊商厦
友谊路 以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主
9.8
4.4
伊势丹百货 南京路 以20-45岁中高收入的中青年上班族为主
6.6
3.8
新世界广场 百盛百货 津乐汇 远东百货
友谊新天地 海信广场
东马路
不同年龄段的大众消费群
和平路
以20-45岁的中青年上班族为主
南京路 东马路 滨江道 小白楼
以20-35岁的中青年上班族为主 以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主
不同年龄段的大众消费群 以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主
5.5
2.9
4.5
2.1
4.1
2.3
2.6
1.4
3.1
1.4
2.1
1.05
12
市场分析
项目 楼层
• 天津由于工资水平及物价水平影响， 零售业整体消费水平较北京、上海等 城市偏低，但自2006年以来，人均 可支配收入及人均消费支出增长率显 著提高，2007全市年人均消费支出 达到12029元/年。
• 餐饮消费在人均消费支出中占据较大 比例，零售业消费自2006年以来稳 步提升。
C地块方案
（亿元）
天津大悦城购物中心深度调研分析报告
（上）
1
天津大悦城项目— 业态定位组合
业态组合：购物中心、酒店式服务公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店 （替代部分写字楼出租面积）
商业 写字楼 酒店 公寓 住宅
购物中心+观展中心 降低写字楼面积 国际精品商务酒店 销售型酒店公寓 五栋住宅
业态定位
业态组合说明: 1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。
论坛 画、影展
签售会
文化展 T台秀
推介会
7
天津城市的“心”地标！
项目将依托于良好的区位优 势，打造整体建筑面积50万 平米的城市综合体。 8
项目概述
主要指标概述：
购物中心： 建筑面积
使用面积
实用率
层高
内部交通（客用）
停车场：
位置
立体停车楼
B1
B2 B3
合计
125077平米 71928平米
57.5% 首层：6.3米 2—4层：5.6米 34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯
p 区位优势及日益发达的城市交通网 络，通过打造集购物、餐饮、娱乐为 一体的综合性体验购物中心，使更多 的人加入到大悦城并体验到项目所带 来的快乐生活。
引领天津进入新的生活方式
带给天津无限欢乐
业态规划及
品牌落位
收益预估
天津未来的消费目的地
C地块方案
4
项目概述
天津大悦城购物中心亮点：
最大的规模、完整的业态组合
2、实施措施，降低写字楼空置风险。 （1）将写字楼5-7层改为商务会所，提供商务洽谈与会晤功能。
（2）将写字楼27-36层改为商务酒店，提供商务配套功能。
购物中心
建造天津的商业航母
3
天津大悦城
项目概述
市场分析 项目定位
p 在中粮集团领导的带领下及置业单元 全体同仁的共同努力下，建立了中粮 集团的商业品牌“大悦城”。 天津大悦城立足于天津，依托良好的
南市及东北角商圈历史悠久，但在现 代商业发展中始终落后于滨江道、南
京路商圈，商业表现不够理想。
•
未来的几年受到天津市经济大环境影 响及众多投资商关注，会对两商圈的 发展带来较大机遇，具有一定的发展
潜力，是值得关注的潜力商圈。
•
南市商圈
东北角商圈
和平路
滨江道 南京路
市场分析
天津市商业市场分析
现状分析 地理位置
化妆品、皮具/手袋、 鞋、餐饮、银行
精品超市、餐饮
家乐福、餐饮、配饰
休闲、数码、 配套服务
餐饮、配套服务、 化妆品、饰品、屈臣氏
申我格们体挑育选了目前天津有代表性的N4/个A商业项目进行分析，作N为/对A 本项目的定位及主题分布N的/A参考。
13
市场分析
天津商业业态面积与销售情况
在天津主要商场的经营 面积与经营上效图益是的各对主比要经营品类 情况。从图示中，可以 看出，女装、鞋类、化 妆品、箱包等销售占比 例明，显属高于于对面商积业所贡占献比较
女装、配饰
休闲、运动、户外 男装、配饰、男鞋
女装、配饰
女装、女鞋、配饰、 化妆品、餐饮
运动100、 运动亚10惠0、美美食容广美场体、
休闲、珠宝/饰品、 眼镜/礼品、
女装、女内、配饰、 男装
女装、配饰、餐饮
服饰、化妆品、鞋、 皮具/手袋
化妆品、皮具手袋、 鞋、珠宝/饰品、餐饮、
屈臣氏
珠宝/饰品、化妆品、 皮具/手袋
北京和天津GDP对比情况
10000
20%
8000
15%
6000
10%
4000
5%
2000
0%
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
北京和天津人均消费支出对比情况
（元）
16000
20%
12000
15%
8000
4000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
建筑面积（平米） 10680 22056
车位数 140 188
35851
689
40209 750 ( 含办公楼500 )
108796
1267
注：项目总车位数2662个
9
购物中心
项目概述
市场分析 项目定位
业态规划及 品牌落位 收益预估
天津市场分析
宏观经济&消费特征
p
• 2007年天津国内生产总值达5050.4 亿元。
0
10% 5% 0%
10
市场分析
天津市商业市场描述
p
商业环境
• 天津商业项目分布形成一条以南京 路、滨江道、和平路为代表的商业中 心带。 目前天津市代表性的商业项目设施及
• 功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等 功能不突出，基本以传统百货的经营 模式存在，商业经营模式落后，与目 前商业发展的趋势不相匹配。
最合理的业态互动、创新的经营模式 最大的停车场
最壮观的时尚店旗舰群
最丰富的餐饮组合
最新颖的国际观展中心
天津大悦城 购物中心
最
最
壮
丰 富
最
观
的
完 整 的 业
的 时 尚
餐
饮
最
组
大
合
的
规
态
模
组
店
合
旗
最
大
舰
的车
停场
6
群
歌友会
最新颖的国际观展中心
时尚秀 发布会
• 国际观展中心将成为项目独有的亮 点。在保证经济效益的同时，有机的 整合了购物中心各业态，形成消费链 体系的动力源，产生集客力。形成强 大的项目宣传阵地。
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伊势丹百货
新世界百货
百盛
津汇广场
餐饮 家庭用品、文具、
特卖场
N/A
床品、妇婴、儿童早教
N/A
女装、女内、家用、
N/A
文化
N/A
妇婴用品、运动 男源自文库、配饰、男鞋 女装、配饰、咖啡
女装、女内、配饰
运餐动厅1、00米、乐妇星婴K、TV女 内、
家用、麦福健康生活馆 男装、配饰、休闲、 美容美发
客户群特征
2007年销售 额（亿元）
2008年上半 年销售额 （亿元）
友谊商厦
友谊路 以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主
9.8
4.4
伊势丹百货 南京路 以20-45岁中高收入的中青年上班族为主
6.6
3.8
新世界广场 百盛百货 津乐汇 远东百货
友谊新天地 海信广场
东马路
不同年龄段的大众消费群
和平路
以20-45岁的中青年上班族为主
南京路 东马路 滨江道 小白楼
以20-35岁的中青年上班族为主 以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主
不同年龄段的大众消费群 以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主
5.5
2.9
4.5
2.1
4.1
2.3
2.6
1.4
3.1
1.4
2.1
1.05
12
市场分析
项目 楼层
• 天津由于工资水平及物价水平影响， 零售业整体消费水平较北京、上海等 城市偏低，但自2006年以来，人均 可支配收入及人均消费支出增长率显 著提高，2007全市年人均消费支出 达到12029元/年。
• 餐饮消费在人均消费支出中占据较大 比例，零售业消费自2006年以来稳 步提升。
C地块方案
（亿元）
天津大悦城购物中心深度调研分析报告
（上）
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天津大悦城项目— 业态定位组合
业态组合：购物中心、酒店式服务公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店 （替代部分写字楼出租面积）
商业 写字楼 酒店 公寓 住宅
购物中心+观展中心 降低写字楼面积 国际精品商务酒店 销售型酒店公寓 五栋住宅
业态定位
业态组合说明: 1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。
论坛 画、影展
签售会
文化展 T台秀
推介会
7
天津城市的“心”地标！
项目将依托于良好的区位优 势，打造整体建筑面积50万 平米的城市综合体。 8
项目概述
主要指标概述：
购物中心： 建筑面积
使用面积
实用率
层高
内部交通（客用）
停车场：
位置
立体停车楼
B1
B2 B3
合计
125077平米 71928平米
57.5% 首层：6.3米 2—4层：5.6米 34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯
p 区位优势及日益发达的城市交通网 络，通过打造集购物、餐饮、娱乐为 一体的综合性体验购物中心，使更多 的人加入到大悦城并体验到项目所带 来的快乐生活。
引领天津进入新的生活方式
带给天津无限欢乐
业态规划及
品牌落位
收益预估
天津未来的消费目的地
C地块方案
4
项目概述
天津大悦城购物中心亮点：
最大的规模、完整的业态组合
2、实施措施，降低写字楼空置风险。 （1）将写字楼5-7层改为商务会所，提供商务洽谈与会晤功能。
（2）将写字楼27-36层改为商务酒店，提供商务配套功能。
购物中心
建造天津的商业航母
3
天津大悦城
项目概述
市场分析 项目定位
p 在中粮集团领导的带领下及置业单元 全体同仁的共同努力下，建立了中粮 集团的商业品牌“大悦城”。 天津大悦城立足于天津，依托良好的
南市及东北角商圈历史悠久，但在现 代商业发展中始终落后于滨江道、南
京路商圈，商业表现不够理想。
•
未来的几年受到天津市经济大环境影 响及众多投资商关注，会对两商圈的 发展带来较大机遇，具有一定的发展
潜力，是值得关注的潜力商圈。
•
南市商圈
东北角商圈
和平路
滨江道 南京路
市场分析
天津市商业市场分析
现状分析 地理位置
化妆品、皮具/手袋、 鞋、餐饮、银行
精品超市、餐饮
家乐福、餐饮、配饰
休闲、数码、 配套服务
餐饮、配套服务、 化妆品、饰品、屈臣氏
申我格们体挑育选了目前天津有代表性的N4/个A商业项目进行分析，作N为/对A 本项目的定位及主题分布N的/A参考。
13
市场分析
天津商业业态面积与销售情况
在天津主要商场的经营 面积与经营上效图益是的各对主比要经营品类 情况。从图示中，可以 看出，女装、鞋类、化 妆品、箱包等销售占比 例明，显属高于于对面商积业所贡占献比较
女装、配饰
休闲、运动、户外 男装、配饰、男鞋
女装、配饰
女装、女鞋、配饰、 化妆品、餐饮
运动100、 运动亚10惠0、美美食容广美场体、
休闲、珠宝/饰品、 眼镜/礼品、
女装、女内、配饰、 男装
女装、配饰、餐饮
服饰、化妆品、鞋、 皮具/手袋
化妆品、皮具手袋、 鞋、珠宝/饰品、餐饮、
屈臣氏
珠宝/饰品、化妆品、 皮具/手袋
北京和天津GDP对比情况
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北京和天津人均消费支出对比情况
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建筑面积（平米） 10680 22056
车位数 140 188
35851
689
40209 750 ( 含办公楼500 )
108796
1267
注：项目总车位数2662个
9
购物中心
项目概述
市场分析 项目定位
业态规划及 品牌落位 收益预估
天津市场分析
宏观经济&消费特征
p
• 2007年天津国内生产总值达5050.4 亿元。
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市场分析
天津市商业市场描述
p
商业环境
• 天津商业项目分布形成一条以南京 路、滨江道、和平路为代表的商业中 心带。 目前天津市代表性的商业项目设施及
• 功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等 功能不突出，基本以传统百货的经营 模式存在，商业经营模式落后，与目 前商业发展的趋势不相匹配。
最合理的业态互动、创新的经营模式 最大的停车场
最壮观的时尚店旗舰群
最丰富的餐饮组合
最新颖的国际观展中心
天津大悦城 购物中心
最
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壮
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的 时 尚
餐
饮
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组
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歌友会
最新颖的国际观展中心
时尚秀 发布会
• 国际观展中心将成为项目独有的亮 点。在保证经济效益的同时，有机的 整合了购物中心各业态，形成消费链 体系的动力源，产生集客力。形成强 大的项目宣传阵地。