住宅需求类型及其影响因素分析

住宅需求类型及其影响因素分析
【摘要】住宅需求分类是进行房地产市场研究的基础，不同类型的需求有着不同的特点，其主要影响因素也是不同的，本文根据住宅需求的动因以及目的不同对住宅需求进行了分类，并对住宅需求影响因素进行了分析。

【关键词】住宅需求；类型；影响因素
市场细分（market segmentation）是企业根据消费者需求的不同，把整个市场划分成不同的消费者群的过程。

其客观基础是消费者需求的异质性。

通过对住宅需求类型的划分，分析住宅需求的主要影响因素，可以更好地了解房地产市场，更好地进行住宅市场调查、需求预测，合理安排住宅市场开发，对促进房地产市场健康发展具有重要意义。

一、住宅需求类型的划分
根据住宅需求的动因以及目的不同对住宅需求进行了分类，如图1。

1、主动需求和被动需求
所谓被动需求是指由于旧城区改造和市政建设工程需要，引致动拆迁户安置性的购房需求。

[1]而主动需求是指新增家庭的住房需求（包括迁移人口的住宅需求和原有城镇人口新增家庭的住宅需求），以及原有城镇人口为改善居住条件而产生的需求和投资需求。

2、从需求目的出发区分的居住需求和投资需求。

住宅的居住需求是指以居住使用为目的。

住宅的投资需求是指，
取得住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住为目的，而是把住宅作为资产进行投资，以保值和增值尤其是增值为目的。

这两种需求有时是重叠的，既有居住又有保值和增值功能，但是，绝大部分人取得住宅是以居住为直接目的的，即使稍带保值和增值目的，只是作为家庭财富的存量，随着时间的推延，自然地被动地保值和增值，而没有多余的住宅投人经营性交易（如出租、买卖），通过经营手段赚取利润。

投资需求不仅直接以保值、增值为目标，而且是主动地以经营性交易手段，取得利润。

居住需求和投资需求是互相影响的。

首先居住需求制约投资需求，没有居住需求，投资需求就会毫无出路，失去了取得利润的源泉。

同时，投资需求也影响居住需求。

投资需求的话跃，为居住需求的满足创造条件。

中国近50年的住宅发展历程表明，城市居民的居住需求在前30一40年中，总体上只得到低水平的满足.而投资需求几乎没有。

只是在90年代开始，在市场经济和对外开放较为充分的沿海城市，投资需求才有所表现。

随着住宅市场的活跃，城市居民对住宅的投资需求将会有所发展。

3、从居住目的出发区分的简单住宅需求和扩大住宅需求：
简单住宅需求是指为满足人的生存、生理和社会道德要求的住宅需求，或者可以称之为住宅的基础需求。

其中，不同的要求有不同的内容。

生存需求就是为了生命的保存和延续，因此要有煮食、睡觉的空间，要抵御自然界和外敌对自己的侵扰，要有最低限度的居住条件。

这种需求对住宅的一般物质要求是：有一定的空间并同外
界明显隔断、遮风避雨并抵挡通常程度的自然灾害等。

生理需求和社会道德需求有所区别但又是不可分的，如由于男女性别上的差异、老少年份上的差异、婚姻与否的差异，就要求成年男女分开居住，夫妻同其他成年人或成年子女分开居住，老年人同下一代分开居住等。

这些需求对住宅的一般物质要求是，住宅内部能相对地互相分隔。

同上述生存、生理和社会道德需求相适应，还包含了居住者基本消费活动产生的住宅需求—如存放各种生活用品，家人或亲友的集合。

这些需求对住宅的一般物质要求是，住宅内部要有相对宽松的空间。

住宅居住的扩大需求是指人在满足了住宅生存、生理和社会道德的简单需求以后，随着收入的不断提高，进而提出了为满足人类自身进一步发展和享受的需求，这种需求我们称之为住宅的扩大需求，或扩大的住宅需求。

其中.进一步发展的需求，是指人的体力发展和精神发展，精神发展又包括智力发展和道德发展。

为了这些发展，对住宅就要求有较为宽松的空间、较为良好的小区环境、较为良好的住宅内部组合和设施，如住宅内要有充分的房间数，以独立安排厨房、卫生、会客室、书房学习空，设施完整有良好的燃气供应、暖气供应和通风等等，以便人住者良好的休息、学习、联络、休闲和聚合[2]。

二、住宅需求影响因素
影响住宅消费需求的因素很多，但归纳起来不外是3个大的方面：经济因素、社会因素和行政因素。

经济因素是影响消费需求的具有
决定作用的物质因素，社会因素是影响消费需要的一种复杂的、综合性因素。

行政因素主要是相关制度、政策的影响。

经济因素主要包括消费者货币收入水平、住宅价格水平、利率水平等。

社会因素主要包括人口、家庭因素。

如图2所示。

1、住宅需求的影响因素分析
影响住宅需求的主要影响因素包括人口和家庭因素、消费者收入和财富、住宅价格、利率以及政府相关政策等因素。

1.1人口和家庭对住宅需求的影响
住宅是供人居住的，居住用地与人口直接相关。

人口的增长必然导致对住宅需求的增长，人口减少必然导致对住宅需求的减少。

城市住宅需求预测公式：hi=fi×ji—fi-1×ji-1+ ci式中：hi表示第i年的新增住宅建筑面积；fi表示第i年的非农业总人口；ji
表示第i年的人均住宅建筑面积；ci指第i年拆迁的住宅建筑面积，就是对该指导思想的充分体现[3]。

在计划经济时代，中国城镇住宅的建设就是依据这个思路进行的。

在当时，该思想与住宅的低租金制是相适应的，限制了城镇居民住宅需要的过度膨胀。

然而，随着住宅市场化改革的不断推进，仅仅根据人口数量进行预测显然是不科学的，还需考虑到居民的支付能力即住宅的价格和家庭的收入。

在影响住房需求的人口因素中，除了人口总量因素外，人口的结构因素也会影响住房需求，人口的结构特征主要指人口的年龄结构、收入结构、职业结构、性别构成等。

住宅是作为一个单元供家庭使用的。

这里的家庭既包括婚姻血缘
关系，也包括非婚姻血缘关系，是一个为满足居住需要而组成的生活单元。

随着经济社会的发展以及人们思想观念的转变，家庭规模逐渐小型化，从而引起住房需求的增加。

1.2收入和财富对住宅需求的影响
一种商品的需求数量是指消费者在一定的时期内在各种可能的
价格下愿意而且能够购买的该商品的数量。

根据定义，如果消费者对某种商品只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作需求。

所以说收入和财富是形成住房需求的必要条件。

城镇居民的收入和财富对住宅需求有正的影响，即收入、财富增加，住房需求增加；收入、财富减少，住房需求减少，符合一般的收入需求规律。

我们常常用住宅需求的收入弹性来描述住房需求变化对收入变化的敏感程度。

在我国，随着住房价格的不断上涨和消费观念的转变，居民逐渐接受了贷款买房方式，利用家庭财富（通常是一段时间收入的积累）来进行首付款的支付，而抵押贷款的偿还则是通过收入来完成的。

从而在两方面限制了住房需求，一方面是家庭财富对首付款的限制，另一方面是收入对偿还贷款能力的限制。

1.3住宅价格对住宅需求的影响
一般情况下，住宅价格上升，需求减少，价格降低，需求增加。

住宅需求同住宅价格的变化呈反方向运动。

但是，由于住宅具有增值性，在人们预期住宅价格会进一步上升的情况下，随着住宅价格的上升，需求会增加；同样，价格下降，如果人们预期住宅会贬值
的话，需求则会减少。

在讨论住宅价格对于住宅需求的影响程度时，我们通常会利用弹性系数这一概念。

弹性系数是指，随着自变量发生一个百分比的变化，应变量相应产生的百分比变化的多少，表示应变量对自变量变化的敏感程度。

如果绝对值大于0小于1表示应变量缺乏弹性，即对自变量变化的反应不敏感；如果绝对值大于1表示应变量富有弹性，即对自变量变化的反应敏感。

西方学者对住宅价格弹性做了大量的研究：洛森1979年得出的住宅需求价格弹性系数为-0.67，马科雷和特纳1981年得出的住宅需求价格弹性为—0.89[4]。

king1980年得出的住宅价格弹性在
-0.4和-0.5之间[5]。

meen1992年得出的住宅价格弹性在-0.5和-0.8之间[6]。

根据以上研究结果可以看出：住宅的价格弹性是比较缺乏的。

1.4利率对住宅需求的影响
利率对住宅需求的影响是复杂的。

在短期内：当利率降低时，居民的存款利息也会降低，这将会促使居民增加消费和其他投资；存款利率的减低同时也伴随着居民购房贷款利息的降低，意味着居民购房成本的降低；再者，利率的降低同样也会使住宅开发者的贷款成本降低，从而使住宅价格也可能随之降低。

以上三个方面都将会增加居民的住宅需求。

利率对住宅需求的中长期影响，一般认为比较微弱，甚至认为，利率的变动不会改变住宅需求。

利率的变动实际上是对通货膨胀的
预期，当通货膨胀的预期提高时，利率将上升，但同时伴随着居民对收入和家庭财富提高的预期，有时收入和家庭财富与利率可能同比例增长，那么居民的购房负担不会加重，不会减少住宅需求。

利率下降亦是如此。

1.5政府相关政策对住宅需求的影响
政府的住房政策对住宅需求有重大的复杂的影响。

在中国，无论是计划经济时代的行政性计划分配，还是现在实行的市场调节与保障调节相结合，住房政策都是影响住房需求的重要因素。

住房政策既可能是纯粹行政性的，也可能是行政手段和经济手段的结合。

当住房政策宽松时，即有利于居民的到住房时，住房需求增加；当住房政策紧缩时，住宅需求减少。

参考文献：
[1]上海市房产经济学会课题组.住宅市场消费需求的决定因素
与供给结构.住宅科技，2004，2：9-10.
[2]张泓铭.住宅经济学.上海：上海财经大学出版社，1998.
[3]刘德秋，邵建峰，田传浩，贾生华.城市经营性建设用地需求预测方法与供应计划的制定—以浙江省绍兴市为例.杭州师范学院学报，2001，9：44-48.
[5]蔡德容.中国住宅住房-理论、实践与改革思路.北京：中国统计出版社，1991.
[6]mervyn a. king.an econometric model of tenure choice and demand for housing as a joint decision，journal of public
economics.1980，14，2：137–159.
[7]meen，g.housing and the economy：policy and performance in the eighties and nineties.chrus occasional paper.1994，7.
作者简介：
申宝刚（1973—），男，硕士研究生，经济师，从事土地、矿产资源研究。