产品说明书(产品篇)范文

第二部分产品篇
目录
一．项目定位（可完成）3
二．项目总体规划（需规划补充）40
三、单体设计44
1. 建筑形式与风格特点44
2. 外立面：提供参考图片及相应建筑风格的演变历史及人文背景44
3. 入户大厅、标准层设计标准44
4. 电梯及电梯厅设置45
5. 架空层功能设置及利用46
四、产品户型47
1. 户型配比47
2. 户型设计优化、调整建议（包含户型、门窗等）47
3. 户型面积及配比、面积分摊及测算依据47
4. 使用功能特点（附设计图）47
五、设备、设施47
1. 室内新风系统47
2. 玻璃隔热膜等47
3. 智能化、安防系统建议48
4. 新材料、新技术、新设备建议48
5. 项目、功能、品牌、厂家、性能、价格、安装及品牌一览表48
6. 设计单位及实施单位48
六、建材、装修装饰48
1. 项目与功能：品牌、厂家、性能、价格、安装48
2. 品牌与型号：注明典型的应用项目及优、缺点48
七、公用配套设置48
1. 功能、面积、位置一览表48
2. 使用方案、说明功能及经营方式，给客户生活带来的利好48
八、园林景观设计51
1. 项目、功能、布局一览表：示X区为重点51
2. 园林景观主题、特色51
3. 园林景观具体概念、方案及亮点设置51
4.园林效果控制51
5. 设计单位及实施单位及主管人员业绩、特长51
九、项目服务配套51
1. 客户中心服务要求51
2. 物管公司介绍51
3. 物管公司服务标准要求51
4. 管理方案、公约、承诺、合同51
十、营销示X展示区要求51
1. 销售中心面积及功能51
2. 样板房设置（楼层、套数、风格）53
3. 看房通道要求53
4. 示X区园林设计要求53
十一、开盘后上述情况的月报53
产品篇是对项目产品设计策划方案的诠释，是销售人员介绍产品的依据。

销售策划部应组织销售团队广泛收集信息，深入挖掘产品卖点，研究产品不足及改进办法，充分准备应对口径，将产品从特点到功用再到功效全面深入地阐述，用对顾客推销的角度和口径集结成文。

一．项目定位
1)项目总体定位：
A.XX2011年市场供需现状
B.区域/版块分析
区域分析
江北区发展迅速，成为XX市城市发展中的热土，城市的焦点，区域重要属性有：
•中国内陆首个保税港区
•两江新区，中国内陆开放高地
注：以上统计数据源于XX纬联地产对“XX315HOUSE”网签数据监测作为XX城市发展的核心区域，受2010年年中“两江新区正式挂牌成
立”的直接利好政策影响，区域2010年度成交均价以建筑面积7356元/
平米的价格居于XX市主城九区之首。

江北区主要地产板块分布
江北区主要地产板块应分为6个：江北嘴板块、北滨路板块、鸿恩寺板块、江北农场板块、加州-新牌坊板块、溉澜溪板块。

1.江北嘴板块：主要楼盘为中海寰宇天下、紫御江山
2.北滨路板块：主要楼盘包括珠江太阳城、龙湖春森彼岸、信和项目、金融
街长安二厂项目、招商江湾城
3.鸿恩寺板块：主要楼盘包括首创鸿恩国际、保利江上明珠、华润中央公园、
东原D7区、中海北滨1号
4.江北农场板块：主要包括海悦香缇、国奥村、凤凰湾、保利香雪、壹江城
5.加州-新牌坊板块：主要包括长安锦绣城、财信城市国际99度、财信城市
国际、升升清泊客、北城国际中心
6.溉澜溪板块：包括海尔海语江山、北岸红港商铺、中亿阳明山水、华宇北
城中央、鲁能星城、城市童话
板块特征
板块位置主要竞争力典型竞争项目
江北嘴板块地段、品牌寰宇天下
北滨路板块品牌、园林规划、中心地段招商江湾城
鸿恩寺板块品牌、品质、中小户型面积华润中央公园
江北农场板块品牌、中小户型面积保利香雪
加州-新牌坊板块品牌、户型产品长安锦绣城
溉澜溪板块品牌、规模鲁能新城
C.竞争分析，入市节点
竞争分析
项目主要竞争楼盘包括在售楼盘：珠江太阳城、龙湖春森彼岸、招商江湾城、中海北滨1号、华润中央公园、东原D7区、首创鸿恩国际社区。

以及未来可能造城竞争的楼盘：中海寰宇天下、中海紫御江山、信和项目、金融街长安二厂项目
竞争楼盘区域分布图
根据项目自身属性，本项目主要的竞争对手为龙湖春森彼岸、招商江湾城、华润中央公园。

其核心竞争力分别为：
项目名称核心竞争力
龙湖春森彼岸龙湖品牌+中心地段+国际化建筑规划
招商江湾城招商品牌+中心地段+9.3万方园林规划
华润中央公园华润品牌+精致的品质+中小户型
国兴北岸江山区域+品质+标杆价值
D.项目分析（含地块、产品等）
●项目地块分析
项目由三块地块组成北区A地块、西区B地块、东区C、D地块，首期推出西区B地块，以下分析以B地块为基础。

●产品分析
一期东地块首期推出A4/A5/B1/B2栋4栋物业共计784套，约n 万方（住宅面积约n万方）。

一期物业户型配比
房号套内面积产品特征数量百分比
A+类A-3a/A-3
A-6/A-6’
149/150、
152/162
一线江景、新天地城市景
观独立电梯入户、50平
米奢侈主卧、两厨三厅
132 17%
A类A-7 125/126 类板式结构、双重景观、
4阳台带空中花园
132 17%
B类A12/B6/B1/B2/B
3/B4
95—106
小区中庭景观物业，三房
为主
388 49%
C类B14 70 小区边缘物业、两房为主132 17%
户型：
•A+户型
产品优势：一线江景；独立电梯入户，滨江首例；50平米（带阳台）奢享主卧空间；中西厨双厨房设计；
•A户型
产品优势：宜居四房设计，房间功能齐备；类板式结构、南北通透；尽享江景与园景双重景观；入户花园带双“L”型阳台，赠送面积较大。

•B户型
产品优势：舒适三房，户型方正无浪费;入户花园、景观阳台、生活阳台设置齐备;主景观面充分享受中庭园林景观
•C户型
产品优势：标准型两房设计；户型方正，空间布局舒适；次卧室带转角飘窗，视野开阔
E.项目地块分析及指导定位的前提
F.项目整体定位
从项目的地段、资源、规模、配套、产品和规划的五大显性优势，结合项目精致园林、高品质服务标准、高标准的配套、高标准的示X展示，推导出项目高舒适度、高度宜居的属性特征。

由此，项目整体定位为“位于城市中心，面对改善性居住需求客群的标杆型的高品质高端宜居江岸住区”。

整体定位思路
G.项目客群定位
客群职业定位
比较项目的户型配比，换算项目物业总价区间
项目户型配比区间
项目物业总价格区间
根据项目产品分析及针对性的定价策略，项目主力总价将集中在
90-120万之间，高端总价在150-170万之间。

按照经济学家月供不宜超过20%的理论预估，即，主力目标客户月收入至少应在2.5-2.7万元以上，年收入至少在30万以上。

高端目标客群月收入至少应在3.4-3.7万元以上，年收入至少在45万以上。

项目客群年收入至少30-45万以上的客群，根据项目价格定位，职业推导对象主要有主要包括公司领导，中层干部、专业技术人员，中小企业的老板，事业快速上升的精英，城市中产阶层、城市新贵。

客群区域定位
项目位于江北北滨路，根据周围交通环境和地理位置环境，定位主要客群区域：
核心客户：渝中区、江北区、渝北区中高端客户
重要客户：坪坝区、周边区县客户（XX、万州、江津、梁平）
游离客户：主城其他各区客户
人群区域分布示意图
H.项目核心竞争力提炼
根据北滨路竞争楼盘核心竞争力分析，从项目自身属性及条件提炼项目核心竞争力
项目名称核心竞争力
龙湖春森彼岸龙湖品牌+中心地段+江景资源+国际化建筑设计
招商江湾城招商品牌+中心地段+江景资源+9.3万方园林规划
华润中央公园华润品牌+精致的品质+中小户型
中海北滨华庭中海品牌+江景资源
珠江太阳城中心地段+江景资源
●除珠江太阳城外，竞争项目均有中国一线开发商品牌作为核心竞争力
的后盾；
●地段及江景资源对于以上竞争项目而言均有，因此“地段及江景”在
同区域竞争项目中区别性并不明显；
●除品牌、地段、江景等与生俱来核心竞争力外，部分竞争项目还可以
通过后期打形成项目独有核心竞争力，如春森的国际化规划、招商的私家园林、华润的建筑品质。

结合项目的FAB分析，提炼出本项目的四大核心竞争力：规模、资源、产品、配套
●由于“资源”对于北滨路同类竞争项目，均同时存在，识别性不强
●规模与产品用于直接营销给到客户的其影响力并不明确，需要通过转
化，比如生活方式、生活圈层等；
●配套是能够给到客户直接受益的价值点，需要在涉及到的商业配套、
教育配套、运动配套等进行发挥。

●因此，我司建议通过后期打造将“品质”纳入产品的核心竞争力组合。

同时要求其品质也达到同行业的标杆水平，树立标杆价值。

●品质：在涉及园林、建筑、产品等各个方面均实现其保证其品质感，
该品质是用于区别同区域竞争项目的核心竞争力之一。

●标杆价值：在区域及品质之上的进一步要求，做到同区域之首。

I.项目营销属性推导
项目“标杆型高品质第一滨水社区”的营销定位，提炼项目高品质属性各个属性推导。

主要包括项目规划、单体建筑、产品户型、景观园林、
项目配套、示X区展示、服务品质七个方面。

项目规划：项目由东、西、北地块组成，占地359亩、总建筑面积105万方，规划有高层、小高层、超高层、LOFT公寓、社区商业、滨江商业单体建筑：
产品户型：
景观园林
项目配套：
示X区展示：
服务品质：
2)项目商业定位：
A.XX近年来滨江商业现状
南滨路概况
•位于南岸区，临长江江岸，全长约21公里；
•于1998年起，政府开始对南滨路进行规划开发，到2010年已形成占地14.23平方公里、全长15公里的滨江商业带；
•以创意产业、会展经济、楼宇经济、总部经济及水岸休闲五大产业为龙头，集休闲娱乐、旅游观光、商贸、居住于一体的都市RBD（即游憩商务区）
•现已入住大量餐饮、休闲、娱乐、高档住宅社区及旅游观光项目、并于2007年荣获“中华美食街”称号
●南滨路商业分布
南滨路商业呈沿江带状分布，由于滨江楼盘相对集中，形成三大版块。

●南滨路商业规模
前段珊瑚水岸6万方大型集中式商业
阳光汇10万平米大型集中式商业裙楼
第一大道7万以独栋商业建筑为主的主题式商业街区喜来登商业4万平米集中式商业裙楼
中段龙门浩商业街1万平米以独栋商业建筑为主的主题式商业街区武夷滨江2万方商业裙楼及社区底商
末段
阳光100规划15万，已建1.2万商业裙楼、社区底商（已建）
龙湖郦江 1.5万以独栋式商业为主的主题式商业街区合计约32.7万——
●南滨路商业未来供应
中段长江畔189110万方大型集中式商业
末段中海国际社区15万方
社区底层商铺、特色商业街
临江独栋商业、大型集中商业阳光100规划15万，待建10万方大型集中式商业（待建）招商·置地项目
商业规划30万方
滨江部分不低于10万方
大型集中式商业
●南滨路消费客群
♦沿线已建成、在建或规划的写字楼及五星级酒店有6-8家，未来将聚集大量高端商务人群；
♦作为XX高端餐饮集中地，吸引了大量企事业单位进行商务宴请活动；
♦南滨路作为XX著名的景点之一，吸引大量旅游人群；
♦周边高档楼盘聚集、集中了大量高端住宅业主；
●南滨路商业价值
南滨路的商业价值的实现，经历了“培育—认可—成熟—突破”四个阶段；
随着南滨路的不断建设升级，未来南滨路的商业价值将迎来更大空间的提升！
●沙滨路
•位于沙坪坝区，临嘉陵江岸，由瓷器口至牛角沱全长约11公里；
•沙滨路相对于南滨路、北滨路而言，房地产开发较晚，商业成熟度不高；
•但随着瑞安XX天地项目的不断建设，沙滨路未来将成为XX滨江商业最具代表性的区域之一；
●沙滨路商业分布
沙滨路沿江楼盘较少，商业发展成熟度不高，呈点状分布；
除瑞安天地外，其他项目均为少量社区配套商业，以社区生活服务、餐饮为主；
●沙滨路商业规模
瑞安天地8万方街区式建筑群落
美丽山水约1.3万方社区底商
金砂港湾0.3万方社区底商
江枫美岸0.3万方社区底商
秋水长天0.2万方社区底商
除瑞安天地以外，其他项目商业体量相对较少；其他项目商业定位于简单的社区配套，形象、档次较低；沙滨路受到交通影响，商业价值相对较低，目前空置率极高；
●沙滨路典型项目——XX天地
目前，瑞安XX天地已成为带动整个沙滨路商业发展的引擎，而沙滨路沿江其他商业，均为少量的社区配套商业，对本项目产生的借鉴意义有限，因此此次对沙滨路商业的研究，主要是聚焦在“瑞安·XX天地”项目。

项目占地32,000平方米，总建筑面积84,000平方米。

项目由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成商业定位：一个集餐饮、购物、娱乐、休闲等功能于一身的国际化生活中心
目标客群：本项目的高端业主客群及商务客群，都市时尚白领、在渝的外籍人士
●北滨路
•从石门至江北嘴，全长约11.68公里，未来将延伸至寸滩及大竹林区域；
•沿线贯通保税港区、江北嘴CBD、观音桥商圈及鸿恩寺公园，拥有丰富的资源优势及巨大的升值潜能；
•已成为城市建设热点，沿线高品质楼盘集中，并有大量高端住宅社区在建及规划中，未来常驻人口在40万人以上；
•尽管目前商业发展落后与南滨路，但随着“XX中央商务区第一经济带”的规划，未来商业存在巨大的发展空间；
●北滨路商业分布
以金源酒店及居然之家为大型商业支撑，以楼盘为单位的临街商业分段零星分布。

与南滨路相比，北滨路沿线商业还处于起步阶段，目前仅有金砂水岸、金源广场全面投入使用。

东海岸、北滨一号、北国风光、招商江湾城、珠江太阳城、春森彼岸、招商江湾城商业在售/招租。

●北滨路商业分布
东海岸2万方鹦鹉螺创意复合型商业街北滨1号0.4万方临街社区配套商业
北国风光 1.5万内街社区配套商业
金源32万大型购物中心
金砂水岸2万传统临街餐饮街
江湾城2万裙楼底商复合型商业
春森彼岸规划10万平米（目前已建约3万平米）主题式购物中心
太阳城2万复合型商业街
合计约43万——
●北滨路商业未来供应
江北嘴CBD组团30万购物中心、街区式商业、社区配套商业
●北滨路商业现状
北滨路大多数楼盘定位多集中于普通社区配套为主，商业业态单一，档次形象较差；由于缺乏整体规划，北滨路商业形态多以社区底商为主，无法满足中、高档次品牌商家的经营需求；少数大型餐饮、娱乐商家，面向区域内中高端消费者，经营状况相对较好；但由于孤立分布，无规模效应，对消费者吸引力有限；
●北滨路商业价值
受整体环境及项目形象的影响，北滨路目前的商业销售价格及租金水平远低于南滨路 北滨路消费客群
•沿江楼盘及周边常驻人群；
•北滨路沿线区域商务、政务人群
•未来会增加江北商圈及江北嘴的商业、商务及旅游客群
B.项目商业面临的发展机会及劣势
●地块环境
地块东侧为嘉华大桥，距金源购物广场约1公里，但受周边开发成熟度影响，人流极少；地块西侧为北国风光，总体量43万方，目前已有大量常驻人口；
地块南侧为北滨路，可享受嘉陵江景观及对岸XX天地的建筑景观，
地块北侧紧邻建新西道路，可通往观音桥商圈，目前已通车；
●交通环境
紧邻畅通的北滨路，直通五座大桥,可以通向主城各个区域。

鸿恩寺板块初步成型的路网交通
已经通车的两趟公交线路，更加方面出行居住氛围已经初步形成。

106（猫儿石—红旗河沟）135（猫儿石—大都会）
即将开通的轻轨3号线，规划中的轻轨5号线。

●人流动线
由于项目周边地产开发成熟度不高，常驻人口较少，极少有行人通过
北侧：北国风光的常驻人群由此前往观音桥商圈，前往滨江路较少；
西侧：目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过；东侧：目前该区域滨江路段并无商业，无法吸引消费者，多为车辆快速经过，极少有行人通过；但在未来项目建成后，项目常驻人群的人流会从东、西、北三个方向向地块中心区域汇聚，形成一定人气聚集度；
●SWOT分析
➢优势
区位优势：项目位于两江新区，是城市发展的热点；
地段优势：地处北滨路，据观音桥商圈不到2公里；
交通优势：紧邻畅通的北滨路，直通五座大桥,可以通向主城各个区域；
景观优势：具备良好的滨江景观资源优势；
➢劣势
市场环境：项目所处区域周边房地产开发成熟度不高，商业氛围不足；
商家认可：北滨路目前商业价值为得到充分体现，需较长的市场培育时间；
人流到达：目前该区域人流量稀少，未形成稳定的流动消费群体；
➢机会
市场机会：随着城市发展，项目面临商圈扩容及滨江商业带建设的双重机遇；
政府规划：北滨路将要打造成“XX中央商务区第一经济带”，还将通过开发三大特色带，打造四大片区，成为XX新的城市客厅
江北嘴CBD:江北嘴CBD的建设，将为北滨路区域带来前所未有的高段商务客群及大量消费需求；➢威胁
南滨路作为成熟的城市级滨江商业带，会分流大量的消费群体；
同时期在建、在售、在招商项目将会进一步压缩本项目的生存空间，增大招商、销售的压力；
C.项目商业定位前提
●限制要求
•集团对项目商业采取快速变现销售的指导思想
•项目的体量及外观尽量避免重大改变
•项目的定位与主题应当与区域未来发展方向一致
●不利条件
•北滨路发展现状未能充分体现其商业价值
•商家对北滨路及项目的认可程度不高
•项目商业体量较小，业态丰富度受影响
●项目商业发展的基础条件
◆区位环境：
据观音桥成熟商圈仅2公里，紧邻未来扩X后的观音桥商圈，项目可作为观音桥商圈的业态的重要补充。

观音桥商圈特征：传统商圈——以购物、
商务、金融服务为主北滨路补充方向：滨水商业带——以休闲、餐饮、娱乐等体验式商业为主
结论：项目应打造以餐饮、休闲娱乐为核心的体验式消费场所
◆消费人群：
1．项目自身体量105万方，带来大量常驻人群
2．北滨路沿线未来常驻人群约40万
3．江北嘴CBD及观音桥商圈商务人群
4．消费人群拥有较强的消费能力
结论：应当满足该类消费人群的消费特征、以中、高端档次消费为主
◆景观资源：
位于北滨路旁，拥有丰富的江景资源，对岸XX天地带来独特的城市建筑观景结论：
充分利用江景资源，吸引注重景观环境的商家进驻，如格调餐饮、休闲会所等；尽可能增大商业临江景观面，利于商家展示品牌形象，可提升商业价值；
◆交通环境：
1.北滨路横向交通连接滨江众多楼盘
2.建新西路方便与观音桥商圈的连接
3.沿江的桥梁便于主城各区域的车辆到达本项目
结论：可吸引主城区私家车拥有者进行目的性消费
D.项目商业定位发展方向
●商业板块功能划分
资源拥有一线临江的景观资源；
适宜发展吸引目的性消费的
主题式商业；
拥有105万方超大社区人群的作为消费支
撑；
商业功能主要满足于周边常驻居民基本生活
配套
●城市顶级私家商业会所群
•利用项目良好的景观资源，打造以餐饮、休闲、娱乐为主题的高端商业会所集中地；
•引领北滨路乃至城市商业的至高点，吸引城市精英人群，形成目的性消费；
•提升项目商业价值，促进项目实现价值最大化；
●消费者定位
他们有一个共同的特征：
城市的精英阶层！
他们在这里消费是因为我们能够提供他们更高层次的精神愉悦！
●业态组合定位
主题餐饮、休闲会所、精品家居体验馆、咖啡、茶餐厅、美容SPA、车友沙龙
●项目定位对商业建筑的要求
●商业设计建议
柱距柱距保持在7-8米
基础配置
需满足餐饮、娱乐、休闲商家的经营要求；
考虑水、电、燃气的接入，以及排污管道、烟道的预留；
预留空调机位
●项目商业商铺划分及业态布局
◆一层商铺分割
1001#约3001006#约285
1002#约3001007#约210
1003#约5751008#约110
1004#约1601009#约500
1005#约6201010#约480
◆二层商铺分割
2001#约2902002#约2552003#约200 2004#约4402005#约5052006#约338 2007#约4802008#约4002009#约608 2010#约1582011#约372012#约140 2013#约652014#约722015#约76 2016#约2732017#483
三层商铺分割
3001#约2203005#约4953009#约1823013#约628
3002# 约186 3006# 约375 3010# 约197 3003# 约543 3007# 约420 3011# 约510 3004#
约285
3008#
约304
3012#
约205
◆ 四层商铺分割
◆ 商铺分割汇总
纵向组合1 纵向组合2 纵向组合3 纵向组合4
1003# 1005# 1009#
1010#
2003#
2004# 2006#
2007# 2008#
2009#
3003#
3005#
3007#
3008# 4001# 约418 2004# 约230 2007# 约90 2010# 约120 22013# 约65 2016#
约265
700至
1700平米
900至
1800平米
900至
1300平米
1000至
1400平米
特别说明：项目商业在前期设计中存在一些设计缺陷及不合理处，对项目商铺分割存在较大影响；需对项目设计方案进行调整，因此上述分割仅作为对项目方案进行调整的参考。

在项目调整方案确定之后，纬联商业将对商铺进行进一步科学的划分。

E.项目商业定位对产品设计的要求
●设计方案调整建议
◆建议一：调整商业各楼层层高
•为满足本项目定位的目标商户经营需求，建议调整各楼层层高如下：
一层 4.8m 5.1m
二层 3.9m 4.3m
三层 3.6m 4.3m
合计12.3m 13.7m
◆建议二：调整公寓出入口位置
•现有的LOFT公寓出入口对商业人流动线造成不利影响；
•高端消费者注重私密性，建议将LOFT进出人群与商业客户分离；
纬联建议：在不影响消防的前提下，调整LOFT公寓的出入口位置。

建议三：优化纵向交通体系
•部分楼道设置于商铺内部，影响商铺划分；建议将其外移，形成独立楼道，便于客户到达二、三层；
•原方案部分楼道为横向放置，影响商铺经营，建议调整为竖向；
◆建议四：优化纵向交通体系
•每个独立单元体内部应设立独立的楼道，满足纵向的连接；
•对于商业价值较高的单元体，应考虑增设观光电梯；
•电梯前室，门厅等区域应满足高端消费者对舒适性的要求
◆建议五：横向交通体系调整
原设计方案二三层缺乏公共通道，不利于横向交通组织，缺乏公共通道组织横向交通，消费者难以到达，无法在二、三层难以形成稳定的人流，商业价值受到影响，增大了项目的分割难度，不利于项目的销售；
•目前二、三层商业局部露台面积过小，无法满足餐饮、休闲商家对外摆空间的需求，商业价值受到影响；
•建议增大二、三层露台面积，并通过露台组织横向交通；
•既利于人流横向的带动，有利于商铺的划分；
◆建议六：调整管井及空调机位位置
•由于需对商铺重新进行分割，原有部分管井及空调机位位置需要进行调整；•建议尽量将其放置在项目靠后区域，避免对项目立面及商家形象展示造成不利影响；
◆建议七：停车位的配比。