第十九章 房地产市场监管法律制度

（二）土地使用权出让方式 1 拍卖出让 ； 2 招标出让； 3 协议出让 ； 4 挂牌出让 （三）土地使用权的出让年限 1 土地使用权出让的最高年限 2 合同约定的出让年限 3 土地使用权出让年限的续展




（四）土地使用权出让的收回制度 1 土地使用权者违反城市规划或土地使用权出让 合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回 ； 2 土地使用权出让合同规定的期限届满，国家自 动收回 ； 3 在土地使用权期限届满前国家因社会公共利益 的需要，提前收回土地使用权 ； 4 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使 用土地的 。



（三）土地行政主管部门 国土资源部为国务院土地行政主管部门，统 一负责全国土地的管理和监督工作，并对省级人 民政府国土资源主管部门实行业务领导。 （四）建设行政主管部门 住房和城乡建设部是国务院建设行政主管部门。

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第二节 房地产所有权和用益物权


一、土地所有权和用益物权 （一）土地所有权 土地所有权是以土地为其标的物，土地所有 人独占性地支配其所有的土地的权利。 我国目前土地所有权分为国有土地所有权和 集体土地所有权两大类型，公民个人不享有土地 所有权。 （二）土地用益物权 用益物权具有以下性质： 1 用益物权是他物权 2 用益物权是限制物权 3 用益物权是有期限物权
第十九章 房地产市场监管法律制度
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 第八节 第九节 第十节 房地产市场管理法律制度概述 房地产所有权和用益物权 土地用途管制制度 房地产开发用地管理 房地产开发经营管理 房地产交易管理 外商开发经营房地产 房地产权属登记管理 物业管理 违反房地产管理制度的法律责任




二、土地用途管制 （一）土地按用途分类是实行土地用途管制的基 础 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将 土地分为： 1 农用地 2 建设用地 3 未利用地 （二）农用地转为建设用地必须预先进行审批是 实行土地用途管制的关键 （三）集中征地审批权是实行土地用途管制的要 求 （四）土地用途登记是实行土地用途管制的保障
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第四节 房地产开发用地管理





一、土地使用权出让 （一）土地使用权出让的概念和特征 概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的 身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者， 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的 行为。 特征： 1 土地使用权出让是一种民事法律行为 2 土地使用权出让是一种设权行为 3 土地使用权出让是一种有偿行为 4 土地使用权的出让附随着特殊义务




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二、土地使用权划拨 （一）土地使用权划拨的概念和特征 概念：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依 法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后 将该幅土地交付给土地使用者使用，或者将国有 土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 特征： 1 土地使用权划拨仅限于国有土地 2 土地使用权划拨具有行政性 3 土地使用权划拨具有无偿性 4 划拨土地使用权具有无期性 5 划拨土地的用途具有特定性


（四）土地利用总体规划审批程序 土地利用总体规划实行分级审批 。 （五）土地利用总体规划与其他规划的关系 城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村 庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规 划，并与土地利用总体规划相衔接。 （六）土地利用总体规划的修改 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原 批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总 体规划确定的土地用途。
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第一节 房地产市场管理法律 制度概述

一、房地产 房地产是指房产和地产的总称，是房产和地 产的结合体。 二、房地产法 房地产法是调整房地产经济关系的法律规范 的总称。 房地产法有广义和狭义之分。 广义的房地产法，包括了对房地产经济关系 进行调整的所有法律规范 。 狭义的房地产法，人们一般将其理解为房地 产法典，在我国，一般指《城市房地产管理法》。



三、房地产管理体制 （一）国务院 国务院代表国家行使国有土地所有权，对全 国土地实行宏观调控，制定全国城镇住房的基本 制度、统一政策，设立建设行政主管部门和土地 行政主管部门。 （二）地方人民政府 地方人民政府在其权限范围内审批征用土地、 建设用地，可以设房地产管理、土地管理部门。






二、房屋所有权和使用权 （一）房屋所有权 房屋所有权，是房屋所有人对房屋占有、使 用、收益、处分的权利，是房地产权利的重要组 成部分。 房屋所有权包括以下要素： 1 主体 2 客体 3 内容。①占有 ；②使用；③收益；④处分 （二）房屋使用权 房屋使用权是指房屋所有权人对房屋享有的 使用权利，以及非房屋所有权人因租赁、借用、 出典等原因对房屋享有的使用权利 。 房屋使用权的性质应区分所有权人的房屋使用 权和非所有权人的房屋使用权。
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第三节 土地用途管制制度


一、土地利用总体规划 （一）土地利用总体规划的编制依据和规划期限 依据：各级人民政府应当依据国民经济和社会发 展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地 供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制 土地利用总体规划。 期限：土地利用总体规划的规划期限一般为15年。





（二）土地利用总体规划的编制原则 土地利用总体规划按照下列原则编制： ①严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用 地； ②提高土地利用率； ③统筹安排各类、各区域用地； ④保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用； ⑤占用耕地与开发复垦耕地相平衡。 （三）县、乡（镇）土地利用总体规划的编制要 求 县级土地利用总体规划应当划分土地利用区， 明确土地用途。乡（镇）土地利用总体规划应当 划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一 块土地的用途，并予以公告。