房地产估价师考试-案例分析资料

）（应概括出估价目的，如抵押、征收估价报告）

区位、名称、用途，不能与估价对象混用）

姓名）

）

）

（标题：）致估价委托人函

一、致函对象（委托方的全称）

六项内容）缺项算一处错误！

名称、坐落、范围、规模、用途、权属，缺项算一处错误！）

缺项算一处错误！）

致委托方函和估价结果的价值类型应一致，不一致算错误！）

缺项算一处错误！）

缺项算一处错误！）

缺项算一处错误！）

估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章

算一处错误！）

一、（标题：否则算一处错误！）

二、注册房地产估价师声明……………………………………* * 页

三、估价的假设和限制条件……………………………………* * 页

四、估价结果报告…………………………………………………* * 页

五、估价技术报告…………………………………………………* * 页

六、附件………………………………………………………………* * 页

（标题：）估价师声明（鉴证性的估价师声明）

我们郑重声明：

（1）注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

（2）估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

（3）注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

（4）注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

（5）注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

（6）注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（若不是所有在在本声明上签名的注册房地

缺项算一处错误！）。

（7）。

注：非注册和未参加估价的注册房地产估价师

缺项算一处错误！注册房地产估价师声明中不要求有“实地查勘日期”缺不算错！

（标题：）估价的假设和限制条件

估价假设和限制条件应说明下列内容：

（1）一般假设：包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但在未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等重大影响估价对象价值的因素给予了必要关注。无理由怀疑估价对象存在安全隐患，但在无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全等合理假定。

（2）不确定事项假设：对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率的事项所做的合理的最可能的假定。（是否考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，是否考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响）

（3）背离实际情况假设：因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。（价格是否包含土地出让金、尚未缴纳税费、是否考虑处置风险、是否考虑估价对象以其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响；是否能按计划开发完成且评估结果为假设估价对象在取得预售证后于价值时点的预售市场价格。）

（4）不相一致假设：（教材中未具体说明）

（5）依据不足假设：（教材中未具体说明）

（6）估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用限制以及在使用中需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。

注：估价假设和限制条件包含二层含义：①估价的假设前提，即对价值时点的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有影响的因素予以假定。对假设前提的要求是：必要、合理、有依据；②估价的限制条件，又包含二层含义：①是估价结果受到制约或影响的条件，②是估价报告的使用范围、场合、时限等受到制约情形的说明。对限制条件的要求是：针对性要强。

（标题：）房地产估价结果报告

[)]

个人委托的

（1）抵押目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

（2）国有土地征收补偿估价目的表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

（3）房地产转让估价目的表述为：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。

（4）企业入股、合并等涉及的房地产估价目的表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”。

（5）“为房地产投资提供价值参考依据”。

估价对象范围、估价对象基本状况、土地基本状况、建筑物基本状况）

（1）估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；同时应说明是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。

（2）

1、土地实物状况包括

壤地基。

（4）估价对象区位状况：

1

2

3

4

征收）

）

⑴抵押估价的价值类型表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值，（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。

⑵国有土地房屋征收补偿估价的价值类型表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收

，没有算一处错误！，

④估价标准

⑤估价依据过时或失效的算一处错误！⑥滥列估价依据的算一处错误！）。

估价原则有：①独立、客观、公正原则