燕郊房地产概况分析

燕郊房地产概况分析

2006/04/04 16:04来源：安家0条评论

一、燕郊开发概况：

燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。燕郊与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近，是临近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一。燕郊依托毗临北京得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项基础配套设施，优美的环境，良好的产业发展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。

1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。2001年又被批准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开发区之一。经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。

目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民趋势。据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平是吸引北京购房者和外省移民的主要因素。目前，燕郊和北京房地产市场的融合速度已经明显加快。

二、燕郊的城市总体规划：

目前，燕郊城市总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编，初稿已经完成。规划的核心思路就是大力发展现代服务业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所。在医疗保健方面，预计投资17亿人民币建一个1200个床位的综合性医院，以及一个全方位的，包括心理、健康、娱乐方面的老年服务中心；规划在高速路边南侧占地五百亩的集购物、娱乐于一体的室内主题乐园；在教育上、文化上进一步完善配套，打造精品工程，营造自然与人文的环境，大力建设适应居住的配套设施，提升整个燕郊的城市品位和居住理念。

燕郊的城市规划，基于整体规划布局的理念，首先作好城市的规划和发展定位，创造一个品质高、环境好、服务业发达的城市，在依托北京政治经济发展、生活理念升级的基础上，做一个高起点，高水准的规划。

通过燕郊规划，我们可以看到燕郊发展现状及远景，依靠区位优势、超前观念和开放的心态必将使燕郊成为京城高端人士的新宠，吸引更多的海内外企业投资兴业，同时，也必将进一步带动燕郊房地产业的发展。

三、燕郊别墅产品的市场潜力发展分析：

北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来

了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。在此规划发展主旨下，定位于北京的新城区的亦庄、通州、顺义等东部区域令人期待，甚至与通州接壤的河北省燕郊经济技术开发区，这个距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，也将借助北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。尤其是这里便捷的交通、优越的自然环境、日臻完善的各种配套，使这里具备了发展别墅新区的基础条件。

1、产业基础支撑城市快速发展

对于一个新区的发展来说，形成雄厚的产业基础是其发展建设的必要支撑。燕郊经济技术开发区位于北京东部，与通州区隔潮白河相望、由京哈高速路连接。据悉，河北省有关方面已就八通线东延至燕郊与北京达成一致，工程有望在2008年前后开工。此外，还计划在102国道的南侧和北侧各打通一条通往北京的通道，将燕郊轴心的迎宾路往北与顺承高速连接起来，与北京之间形成东西三条、南北一条的公路网络。对于与通州接壤的燕郊来说，这是一个地产发展的空前利好。城铁的延长、高速公路的开通，足以加速北京与该区域地产市场之间的融合速度，这同时意味着燕郊地区更高的房价和更大的利润空间。

2、自然条件促进别墅新区形成

辖区总面积108平方公里、总人口20万左右的燕郊开发区，还拥有优越的自然环境。紧临开发区西侧的潮白河畔自然风光优美、生态环境良好，2008年奥运会前潮白河将改变干涸多年的局面，重新注入生机，将极大地提高燕郊的生态环境价值。

据了解，从2000年起，燕郊地区就相继出现了以和安花园、圣得花园为代表的别墅项目。虽然拥有潮白河这样得天独厚的自然资源，但是素为京城地产界称道的“一山，两河”中的潮白河别墅带，也只是针对潮白河的顺义区流段，燕郊的别墅项目并未享受到“近水楼台先得月”的便利。经过近5年的发展，随着区域建设的加速和新增别墅项目的不断推出，京东燕郊别墅板块雏形初现。

3、宏观调控反成燕郊市场利好

近期，以“国八条”为代表的房地产政策频繁出台，尤其集中对一线城市的市场投机行为进行抑制，受金融政策严控特别是对按揭贷款的严格审核的影响，很多购房者持币观望，尤其一些高端住宅和别墅项目销售速度骤减。然而，与北京接壤的京东燕郊区域房地产市场受宏观调控政策的影响却并不明显。购买者仍多为在北京工作的置业者。除了燕郊房地产价格相对合理，售价比通州低许多外，主要还是因为这里的住宅项目较北京有更多优惠条件。一方面，选择到燕郊置业的人群基本以自住为主，他们既看中这里完善的城市配套，更看好目前相对低廉的房价在未来的上涨空间。另一方面，相对宽松的按揭贷款政策大大降低了购房者的门槛。经燕郊开发商介绍，目前在河北省境内，购买别墅类物业基本在3~4天就可发放按揭贷款，最长不会超过一周，而在北京等一些城市，放款周期至少会在15天左右，甚至更长。

二次宏观调控给燕郊区域带来的反而是一种机会，从长远来看，能得到购买者认可的还是产品质量和市政交通。“除了宏观调控政策给燕郊别墅市场带来的意外利好外，燕郊目前良好的发展势头也与北京城区便利的交通，以及修编之后的北京城市中心东移有巨大关联。”中国房地产及住宅研究会人居环境委员会专家组组长开彦告诉记者，北京市城市规划和交通

改善双重利好逐渐加快了燕郊市场融入北京的速度，现在的燕郊已被称作是北京的“编外郊县”。

4、北京总体规划对燕郊利好

鉴于北京东部地区城市发展的良好空间，2004年在北京城市新规划修编过程中，CBD已被明确定位为中央商务区，大量的商务活动、密集的人流，需要大片的腹地区域为之提供住宅配套。而毗邻CBD的通州和燕郊开发区则为北京经济带的东移奠定了良好的基础。

大北京是一个编织了多年的美丽愿景，对一线城市的集中调控虽然从客观上刺激了“大北京”概念之下的地产先行。北京市规委委员邢玉海对大北京，以及大北京区域地产市场的先行融合给予了足够的信心，去年进行修编的北京市城市发展总体规划特意强调了与周边省市的协调与分工：“因为北京目前的市域已经很难满足现实的发展需求，因此，大北京迟早会实现，在经济融合的背景下，地产市场的现行融合顺理成章。”此外，邢玉海还解读了大北京率先向东南方向“突围”的原因。他认为，从世界各国城市发展的经济规律来看，向出海口方向扩展是必然的趋势。而北京要寻找的出海口恰恰是在东南方向的天津。因此，大北京的扩展一定会继续发展下去。首都规划建设专家咨询组专家开彦认为，燕郊的发展可以得到北京市总体规划的助力，但是又不受北京市规划的管束，有相当大的自由度，未来发展前景十分看好。

四、现阶段京城媒体对燕郊的评论分析：

下面是北京晚报对近期燕郊涌现越来越多的高档别墅项目发表的一则软文，文章较深刻的描述了当前燕郊的房地产市场的整体发展势态--

“2005年是京城地产转折年，政策的调整，京城以及全国地产业都进入一片萧条的景象，在京城地产尤其是别墅市场，走出观望成为业内和开发商的期盼。而却在此时，近郊的别墅却异军突起，除了8000套超大别墅体-津京新城，大肆的宣传，汹涌而来，如他们所说，“他要抢走北京的风头！”，通州向东，“燕郊”别墅更像一匹黑马，进入京城地产：7月份，“那片海的别墅”东方夏威夷掀起燕郊的红盖头！9月份，500多套规模的和安花园二期达观别墅以“年轻人”的独栋”推波助澜。东方夏威夷一亮相，便在北青报上刊登5个整版广告，震撼出击。达观别墅也以“从国贸到燕郊”、“从联排到独栋”、“从不惑到而立”北晚四联版的形式强势跟进，面对来势汹汹的燕郊，一时间，业内惊呼：燕郊怎么了？燕郊真要飞跃通州？燕郊是否会成为北京新的高档别墅区域？

燕郊是一个区位非常独特的地区，从燕郊到首都机场只有25公里，按经济学家的观点，300公里的距离是港口的范围，从燕郊到港口300公里的距离内有四个，一个是天津港，178公里，一个是秦皇岛岗260公里，唐山125公里，所以是被经济学家们看好的京津唐金三角经济区域腹地，燕郊是最核心的地区。

现在对于越来越多的人，可能在经济实力的提升可能会想拥有别墅这样的生活。因为对于北京来讲，真正的拥有消费别墅能力的，和我们说的中产阶级的人群，CBD只是仅仅占一小部分。像北京在中高端住宅市场消费能力比较强的人群，主要是集中在东部和西部，尤其向中央行政区，国家部位，机关，包括军队这些机构，还有高校比较集中的区域，都拥有大量的具有高消费能力的人群，而燕郊的别墅恰恰对这些人群非常有吸引力。