明日星城项目开发及营运策略提案之参考性大盘运作案例

PART4

参考性大盘运作案例上海新江湾城

上海联洋国际社区

上海新江湾城

上海联洋国际社区

新江湾城地处知识型产业的杨浦区核心地段。未来将与五角场核心商务区、创智天地共同构筑起上海东北部的核心区——五角场城市副

中心。

•新江湾城位于上海的东北角，行政区划为杨浦区。

•规划总面积9.45 平方公里。其中由城投总公司实施综合开发的为6平方公里（含复旦江湾新校区1平方公里）。

•规划毛密度为0.6，居住用地平均容积率约为1.0。•规划居住人口6-8万人。建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型的花园城区。

项目概况介绍

项目板块属性地位

新江湾城的地位是，五角场城市副中心的重要组成部分。

本案

五角场副中心

城市中心区陆家嘴金融贸

易区

•新江湾城江湾五角场地区过去以体育和文化教

育为主，周围有复旦大学、同济大学、建材大学、上海财经大学、解放军第二军医大学、上海体育学院等，医疗设施有长海医院等。

•新江湾城，正好依托高校林立的优势。在杨浦区提出“知识杨浦”战略的大背景下，新江湾城，将扮演很重要的角色。

•为此，定位于“国际智慧城”的新江湾城，与杨浦区一起构建上海的“中央智力区”。

新江湾城知识商务中心五角场核心商业圈

主要依托周边的高校群聚形成的“知识杨浦”产业链。

产业依托

"绿色生态港，国际智慧城"。

战略定位

•一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区；

•一座具有造血功能和孵化能力的城区；•一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体的复合型城区；

•一座承载着上海新梦想的新城区。

一个回归自然的生态化的“田园都市”

一个新兴的富有魅力的"知识经济高地"和"财智乐园“

一个丰富多彩并不断成长的"活力之城“一个海纳百川、缤纷多彩的"国际街区“一个黄浦江畔充满梦幻和欢乐的"休闲之都“

一个最适于工作和生活的"城中之城

"

开发策略解读

城市地产运营，“产业导入+熟地供应”的模式1、“产业导入”策略。

产业导入，是实现新江湾城可持续发展的关

键策略。在房地产住宅产业的基础上，导入了

“知识型产业集群”的理念。

新江湾城的产业是以教育产业为核心，以旅游休闲、会议商务、餐饮娱乐、商业贸易及生活居住为依托，集研发、培训、出版、咨询、传媒与信息等内容产业为一体的知识产业集群。

2、“整体开发，熟地供应”策略。

项目运营以城市运营理念为指导，承政府之上，启市场之下，整合各方优势资源，通过"五统一"（统一策划、统一规划、统一配套、统一监理、统一宣传），对进入的开发企业提供全方位的服务的一整套土地开发策略。2005年，复旦大学新校区落成并投入运行。

相继引进合生创展、

绿城、珠江、华润、美国汉斯、新加坡仁恒

等开发商。

3个邻里中心、医疗、教育配套先行。

开发策略解

读

2001-2002年

新江湾城开始启动规划调整，并以国际招标的形式兼容并蓄，整合世界一流的规划思想和理念。

2003-2004年

13条道路、16座桥梁，以及水系、泵站、变电站同时开工建设，新江湾城打破了多年的沉寂，迈出了基础建设的步伐。

2005年

随着复旦百年校庆在新江湾城新校区举行，一座生态新城已初具形态。

2007年

2007年12月，新江湾城社区卫生服务中心建设和运营管理签约仪式在文化中心隆重举行，二军大、长海医院落户。

开发策略解读

先期主要配套——

•复旦江湾城新校区：是复旦本科生、研究生教学、高科技研究和国际交流项目所在地，占地1平方公里左右。2005年已启动。

•极限运动中心：规划总占地面积27000平方米，其中包括15000平方米的体育运动中心区和12000平方米的国际滑板公园，部分已投入使用。

•新江湾城公园：占地约17万平方米，其中水体面积约为5万平方米。

•大型超市、商业步行街：总用地规模约7公顷，建筑面积约14万平方米，建设中。•新江湾城公园文化中心：该中心占地约3万平方米，总建筑面积9190平方米。规划作为新江湾城的地区文化交流展示中心，已投入使用。

交通引擎——

•地铁M1、M3、M8线以及轻轨L3线，加之中环线，众多密集的交通设施，可以便捷地到达上海各地区。

2005年初珠江投资以16.4亿元天价夺得C1地块。

2006年7月

美国汉斯夺得C5地块。

2006年12月华润置地以15.41亿夺得C2地块。2007年6月

浙江绿城以12.6亿元天价夺得D1地块。

2007年11月新加坡仁恒房产以13.01亿元获得新江湾城D3地块。2008年1月

美国铁狮门拿下F 地块。

地块按由北向南的次序上市，目前已推6块地。

开发策略解读

2005年

2007年11

2006年112007年6

2006年7

2008年2未定

2008年1

开发策略解读

•功能区块：新江湾城主要分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然

花园、都市村庄和知识商务中心等六大

板块，整体城区将以低层独幢住宅、低

层联排式住宅、多层住宅和小高层住宅。

开发策略解读

开发模式探微：

1、城市运营——“政府授权、市场运作”。

有效构建政府、企业和市场之间的沟通桥梁及沟通方式，增强政府对于土地开发和市场化运作的调控能力。

2、价值引擎——“规划先行、熟地开发”。

“先地下后地上、先环境后建筑、先功能后居住”的熟地开发模式，通过市政基础设施的先行开发，生态环境系统构建以及地铁、公共交通的配套，为二级开发商创建一个成熟的基础环境，推向市场。

3、配套引擎——生态城区，商务中心，高科技园区。

完备的教育体育设施、高标准的社区医院和一体化的行政中心，为周边的人群创造出一个更适合居住的新型生活环境，使学校与社区共生互动，就业与居住相互促进，营造出人与社会和谐的生活方式和城市文化。