合肥和顺东方花园100万平大盘地产项目提案91PPT
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购房客户以本地居民自住型消费为主导
本地居民改善型、结婚型购房消费为主导消费类型
市场投资需求不足，调控抑制投资需求
无法有效吸引外来投资客的聚焦，外来投资比例不超过10％； 调控增大投资成本，本地投资客群进一步萎缩
从消费偏好（关注要素）变化看营销环境
2004年对合肥房产消费者关注要素调查
THE MOST IMPORTANT FACTOR FOR HEFEI REALESTATE CUSTOMERS IN 2004
瑞泰 城市花园
长江
静安 新城
泉
河畔 雅居
静安 龙湖花园
五公里
东路
本 案 碧桂园
凤凰西
路
汇景 新城
聚龙 阳光都市
左案 文化村
碧桂园 凤凰东
龙泉
和平 花园
西路
肥东县
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
从板块市场供求变化看营销环境
肥东县
100万
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
区域主要楼盘
MAIN PROJECTS OF DISTRICT
5景0秀海万世州家
临
泉
瑞泰 城市花园
总建面
约135万
河畔 雅居
静安 龙湖花园
五公里
待售面积 长 >江100万 东 路
4静 新0安 城万
14万
本
案 3碧8桂万园 凤凰西
路 3汇 新0景 城万
聚龙
阳光都总市 建面 约115万文左化案村
1碧凤5待桂凰万>园东售 1龙0面0万积泉
和平
花园
西
路
从板块市场供求变化看营销环境
本 案 碧桂园
凤凰西
路 汇景
新城
1阳8聚光0龙都0市
18碧6楼桂0园元盘/均平1文价左9方化案0村米019和 花0平 园0
凤凰东
龙
泉
西
路
肥东县
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
从同类市场供求变化看营销环境
上城国际 114万
阿奎丽亚 118万
颐和花园 70万
大盘
国际花都 70万
新加坡花园 大溪地
从大盘构成共性看……
城市近郊地段 生活机能欠缺
郊区（肥东县）地段 城市公共交通匮乏
教育配套依托肥东县 生活配套未与城市接壤
地段等先天条件较一般大盘更为不利
从大盘运作规律看……
完备内部配套解决区域生活机能 鲜明主题概念引入解决大盘个性 组团产品设计解决分期开发策略 多种产品组合以扩大客户层面
内部配套未尽完善 三十埠河/公园为区域共性 价值对等分布的兵营式排列 多层/小高层/别墅未形成组团
从板块市场供求变化看营销环境
区域在售楼盘均 价 SALE PRICES OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT
景2秀海4世州5家0
临
泉
2城2瑞市8泰花0园 楼盘均价
河畔 雅居
龙2静湖2安花8园0
2300元/平方五米公里
长江 23静 新0安 城0
东路 2200
从房产整体市场变化看营销环境
房地产开发投资
INVESTMENT OF REALESTATE
竞争加剧 风险增大
200亿
资本的逐利性使得合肥房地产市场得到多方资金关注，竞争加剧，风险凸现。
从房产整体市场变化看营销环境
商品住宅供求
RESIDENTIAL SUPPLY VS DEMAND
2004年住宅销售面积首度超过竣工面积，但前几年的累积存量有待消化。
50万
80万
锦绣世家 50万
目前在售（待售）大型楼盘（不含本项目，不小于50万平米）共计7个。 其中4个在二环路以内，2个在二环路外两公里内，区位优势明显。 这些项目在品质、形象、推广方面各有所表现，对本项目产生竞争。
从消费偏好（购买目的）变化看营销环境
房产消费者购房动机
THE PURPOSES OF PURCHASE RESIDENCES FOR CUSTOMERS
56％
宏观调控后，成交量急剧萎缩
从房地产整体市场看营销环 境
调控
房价
房价
房产市场
房产市场
经济基础
经济基础
随着资金的不断进入，合肥房地产市场在没有强劲的本地经济支撑下，将凸现行业风险。
从板块市场供求变化看营销环境
区域主要楼盘
MAIN PROJECTS OF DISTRICT
海州 景秀世家
临
1
别墅 小高层 多层
从板块市场供求变化看营销环境
区域在售九个楼盘的产品面积分布
AREA RANGES OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT
2房2厅1卫
72－100㎡
3房2厅1卫
90－120㎡
3房2厅2卫
110－144㎡
80%
10%
面积集中度高，主要集中在紧凑型房型，舒适型产品比例低，产品严重雷同。
消化12.5年
300万平方米
每月2万方
从板块市场供求变化看营销环境
区域在售九个楼盘的产品类型
PRODUCTS OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT
多 层 小高层 高层 叠加别墅 联排别墅 独栋别墅
4
3
1
多层
小高层 多层
产业以多层为主，产品类型单一。
叠加别墅 多层
从房产整体市场变化看营销环境
住宅商品房销售均价
RESIDENTIAL SALE PRICE
26％
20％
3400
房价超速增长；调控后价格增长放缓。
从房产整体市场变化看营销环境
2005年调控后5－9月期房预售面积及当月开盘 数量 THE TRANSACTION VOLUME & THE NOMUBER OF MAKING LAUNCH FROM MAY TO SEP IN 2005
32 = 多层公寓外部客户购买套数
销售数据告诉我们……
8－9月份共计：
15 成交
套
来人226组 投入广告费用890000元
一个让人坐立不安的大盘……
总规模近100万方 项目几近现房
安徽水利省城力作 公园投入上千万 ……
10，32，15……
到底哪里出了问题？
内因探究
PROJECT ANALYSE
产品设计等运作手段未尽完善
பைடு நூலகம் 外因分析
MARKET RESEARCH
从宏观经济研判看营销环境
2004年中部四省会城市经济及房价比较
2004 FOUR CITIES’ECONOMY VS RESIDENTIAL PRICE
4
2
房价比长沙：
2
高143元/平米
4
人均收入比合肥： 高2411元
经济是房价的基础，目前合肥的房价相对经济情况已经虚高。
合肥和顺东方花园100万平 大盘地产项目提案91PPT
销售数据告诉我们……
项目现状：1.1期多层公寓[184套]/别墅[29套]公开发售中…… 开盘日期：2004年初[多层公寓]
2005年5月[别墅] 销售状况：截止2005年10月24日，已售多层公寓144套/别墅9套
10 < 平均月销售套数
销售数据告诉我们……
本地居民改善型、结婚型购房消费为主导消费类型
市场投资需求不足，调控抑制投资需求
无法有效吸引外来投资客的聚焦，外来投资比例不超过10％； 调控增大投资成本，本地投资客群进一步萎缩
从消费偏好（关注要素）变化看营销环境
2004年对合肥房产消费者关注要素调查
THE MOST IMPORTANT FACTOR FOR HEFEI REALESTATE CUSTOMERS IN 2004
瑞泰 城市花园
长江
静安 新城
泉
河畔 雅居
静安 龙湖花园
五公里
东路
本 案 碧桂园
凤凰西
路
汇景 新城
聚龙 阳光都市
左案 文化村
碧桂园 凤凰东
龙泉
和平 花园
西路
肥东县
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
从板块市场供求变化看营销环境
肥东县
100万
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
区域主要楼盘
MAIN PROJECTS OF DISTRICT
5景0秀海万世州家
临
泉
瑞泰 城市花园
总建面
约135万
河畔 雅居
静安 龙湖花园
五公里
待售面积 长 >江100万 东 路
4静 新0安 城万
14万
本
案 3碧8桂万园 凤凰西
路 3汇 新0景 城万
聚龙
阳光都总市 建面 约115万文左化案村
1碧凤5待桂凰万>园东售 1龙0面0万积泉
和平
花园
西
路
从板块市场供求变化看营销环境
本 案 碧桂园
凤凰西
路 汇景
新城
1阳8聚光0龙都0市
18碧6楼桂0园元盘/均平1文价左9方化案0村米019和 花0平 园0
凤凰东
龙
泉
西
路
肥东县
九狮水岸 华顺
城市花园 华都
长江批发市场
从同类市场供求变化看营销环境
上城国际 114万
阿奎丽亚 118万
颐和花园 70万
大盘
国际花都 70万
新加坡花园 大溪地
从大盘构成共性看……
城市近郊地段 生活机能欠缺
郊区（肥东县）地段 城市公共交通匮乏
教育配套依托肥东县 生活配套未与城市接壤
地段等先天条件较一般大盘更为不利
从大盘运作规律看……
完备内部配套解决区域生活机能 鲜明主题概念引入解决大盘个性 组团产品设计解决分期开发策略 多种产品组合以扩大客户层面
内部配套未尽完善 三十埠河/公园为区域共性 价值对等分布的兵营式排列 多层/小高层/别墅未形成组团
从板块市场供求变化看营销环境
区域在售楼盘均 价 SALE PRICES OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT
景2秀海4世州5家0
临
泉
2城2瑞市8泰花0园 楼盘均价
河畔 雅居
龙2静湖2安花8园0
2300元/平方五米公里
长江 23静 新0安 城0
东路 2200
从房产整体市场变化看营销环境
房地产开发投资
INVESTMENT OF REALESTATE
竞争加剧 风险增大
200亿
资本的逐利性使得合肥房地产市场得到多方资金关注，竞争加剧，风险凸现。
从房产整体市场变化看营销环境
商品住宅供求
RESIDENTIAL SUPPLY VS DEMAND
2004年住宅销售面积首度超过竣工面积，但前几年的累积存量有待消化。
50万
80万
锦绣世家 50万
目前在售（待售）大型楼盘（不含本项目，不小于50万平米）共计7个。 其中4个在二环路以内，2个在二环路外两公里内，区位优势明显。 这些项目在品质、形象、推广方面各有所表现，对本项目产生竞争。
从消费偏好（购买目的）变化看营销环境
房产消费者购房动机
THE PURPOSES OF PURCHASE RESIDENCES FOR CUSTOMERS
56％
宏观调控后，成交量急剧萎缩
从房地产整体市场看营销环 境
调控
房价
房价
房产市场
房产市场
经济基础
经济基础
随着资金的不断进入，合肥房地产市场在没有强劲的本地经济支撑下，将凸现行业风险。
从板块市场供求变化看营销环境
区域主要楼盘
MAIN PROJECTS OF DISTRICT
海州 景秀世家
临
1
别墅 小高层 多层
从板块市场供求变化看营销环境
区域在售九个楼盘的产品面积分布
AREA RANGES OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT
2房2厅1卫
72－100㎡
3房2厅1卫
90－120㎡
3房2厅2卫
110－144㎡
80%
10%
面积集中度高，主要集中在紧凑型房型，舒适型产品比例低，产品严重雷同。
消化12.5年
300万平方米
每月2万方
从板块市场供求变化看营销环境
区域在售九个楼盘的产品类型
PRODUCTS OF NINE PROJECTS ON SALING THIS DISTRICT
多 层 小高层 高层 叠加别墅 联排别墅 独栋别墅
4
3
1
多层
小高层 多层
产业以多层为主，产品类型单一。
叠加别墅 多层
从房产整体市场变化看营销环境
住宅商品房销售均价
RESIDENTIAL SALE PRICE
26％
20％
3400
房价超速增长；调控后价格增长放缓。
从房产整体市场变化看营销环境
2005年调控后5－9月期房预售面积及当月开盘 数量 THE TRANSACTION VOLUME & THE NOMUBER OF MAKING LAUNCH FROM MAY TO SEP IN 2005
32 = 多层公寓外部客户购买套数
销售数据告诉我们……
8－9月份共计：
15 成交
套
来人226组 投入广告费用890000元
一个让人坐立不安的大盘……
总规模近100万方 项目几近现房
安徽水利省城力作 公园投入上千万 ……
10，32，15……
到底哪里出了问题？
内因探究
PROJECT ANALYSE
产品设计等运作手段未尽完善
பைடு நூலகம் 外因分析
MARKET RESEARCH
从宏观经济研判看营销环境
2004年中部四省会城市经济及房价比较
2004 FOUR CITIES’ECONOMY VS RESIDENTIAL PRICE
4
2
房价比长沙：
2
高143元/平米
4
人均收入比合肥： 高2411元
经济是房价的基础，目前合肥的房价相对经济情况已经虚高。
合肥和顺东方花园100万平 大盘地产项目提案91PPT
销售数据告诉我们……
项目现状：1.1期多层公寓[184套]/别墅[29套]公开发售中…… 开盘日期：2004年初[多层公寓]
2005年5月[别墅] 销售状况：截止2005年10月24日，已售多层公寓144套/别墅9套
10 < 平均月销售套数
销售数据告诉我们……