房地产业的文献综述范文谁有有关房地产的文献综述

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房地产价格波动影响因素文献综述

□文/ 齐淑兰

近年来，房地产投资过热，房价的快

速上涨已经影响到人们生活水平的提高

和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关

系到一个城市的发展和金融的安全，更关

系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房

价的过快上涨，进一步规范房地产市场，

以确保房地产快速且健康地发展，国家自

xx 年以来出台大量的政策对房地产市

场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有

益的视角。

一、国外的相关研究

房地产价格是指房地产市场上供需

双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。

国外的房地产市场化进程进行的比

较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引

了大量学者和公众的广泛关注，从国外研

究文献来看，对房地产价格影响因素的研

究主要集中在以下两个方面：1、形成均衡

价格的动力因素；2、供需因素对房地产价

格影响的实证分析。

( 一) 需求因素对房地产价格波动的影响。早期的研究主要认为，房地产价格

的波动影响因素有两大方面：一是经济水

平的提高；二是城市人口的增长。Downs、

Nellis 和Longbottom、Bartick 的相关研究都表明，房地产价格的波动是由于市场的

基本差别造成的，如某些地方可能存在快

速的经济增长或者正经历着人口的快速

增长。同样，Stuart A. Gabriel 运用经济学理论对近几十年来加利福尼亚州住宅价

格变化进行实证研究，结果表明主要因素

是经历着巨大的人口迁移。同样，在人口

平稳增长条件下，家庭规模的变化也会对

市场交易量产生明显的影响。

随着经济学家们对消费理论的深入

研究，收入被很有意义地划分为暂时收入

和长期收入，Geoffrcy Meen 通过对英国、

美国住宅价格的时间序列分析发现，无论

是暂时性收入还是长久性收入，对房价的市群的主要制造业为钢铁、造船和纺织。

其中传统的纺织业则在京都集聚并在其

周围的各个小城镇形成了产业供应链。以

名古屋为核心的中京城市群的核心产业

是汽车业，群内丰田市及周边地区就形成

了很好的汽车产业链，而濑户和四日市也

发展差别产业而成为了“陶都”和“炼油中

心”。

( 四) 城市群各城市产业职能分工合

理, 有效提升了城市群整体经济实力。五大城市群内各个城市的主导产业是不尽

相同的，各城市在群内的职能也各不相同。如，美国大西洋沿岸城市群，纽约的主要支柱产业为金融保险、管理广告等第三产业，港口用于集装箱运输，扮演着群内金融经济制高点的角色；费城是钢铁炼油造船中心，港口主要负担近海航运；大学城波士顿领军高新技术产业，研发实力不容小觑；华盛顿施行单一行政职能，支柱产业是以办公为主的印刷业等；巴尔的摩

主导有色金属冶炼，是群内另一个工业制造中心；即使城市群内细分区域内的产业存在雷同，其所占比重和发展重心也不同（如东京城市群中神奈川和千叶同有机械和化工工业，但神奈川还是以机械业尤为突出而千叶则以化工见长）。这种明显合理的产业职能划分有的是靠粗放式的经

济自由演化而成（如美国城市群），有的则是在明显的政府作用下人为形成的（如日本城市群）。无论成因是什么，这样分工明细又兼顾合作的产业结构能够避免群内

城市产业趋同而造成的无谓内部竞争和

资源浪费，同时也有利于资源的配置和城市群总体经济实力和社会形象的提升。 ( 五) 城市群经济以强大的交通运输业为根基。分析五大城市群产业，我们不难发现，城市能够得以发展并最终形成城市群，良好的区位优势和发达便利的交通条件是必不可少的发展基础。世界五大城市群几乎占尽了各国以及各地区地理条

件最优良、配套设施最先进的港口、交通枢纽和国际空港。如，美国大西洋沿岸城

市群（纽约港、费城港），五大湖城市群（五大湖便利水运、多伦多港及空港）、日本太平洋沿岸城市群（成田、羽田、关西空港，东京湾港口群，名古屋港）、欧洲西北部城市群（世界第一大港鹿特丹）、英国中南部城市群（伦敦空港、利物浦港）等。如果没有如此立体和完善的交通体系，难以想像

城市群这一庞大的资源和产品集散地内

的要素该如何运转和流通。城市群的港

口、空港和陆地运输的吞吐能力和规模设

施也能在一定程度上从侧面反映其经济

和制造实力。

[1]王艳梅;宏观调控背景下房地产企业营销策略创新[J].商业时代,xx,No.497(22):121-122.

摘要：面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳"开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,迎接挑战,必须树立现代的营销观念,创新房地产营销策略,使企业在激烈的市场竞争中立足。

[2]赵瑾;浅析我国中小房地产企业品牌价格评价及品牌营销策略[J].中国外资,xx,No.254(23):60+62.

摘要：近20年以来,我国房地产开发企业多是采用粗放型的发展方式,特别是一些中小房地产企业,更是只重视短期利益,品牌意识淡薄。而xx年以来,国家政策面不断加大房地产市场的调控力度,房地产开发企业纷纷进入了"冬季",如何在政策面趋紧的背景下,中小房地产企业如何实现快速可持续的发展,这将是我国中小房地产商未来几年需要面对的问题。本文对我国中小房地产企业的品牌价格评价及相关营销策略进行深入研究,希望本文的研究可以为我国房地市场健康、快速的发展做出贡献。