房地产经营与估价论文

房地产经营与估价论文
1前言
居住区按档次可以分为普通住宅区、高档公寓区、别墅区等。

如果小区进入了流通领域，具有了商品的特征，就成为商品小区。

商品住宅市场是房地产市场的主要组成部分。

对于不同类型的居住区投资项目需要分别进行深入研究和探讨，由于普通居住区在住宅中占有主要地位，因此在这里我们主要研究的是普通商品住宅小区的规划设计。

1.住宅小区的建筑策划反应小区的特色
住宅小区为客户提供居住和生活的空间场所，应该根据小区所在的地段、城市大环境确定其主题，不宜千篇一律，也不宜大量搬照欧化洋化的风格。

市中区、郊区、山区等住区规划应因地制宜，与大环境结合，善于发挥地形地段优势。

2.住宅小区布局合理
空间设计本着“以人为本”的原则，建筑与环境并重，建筑与环境融合、协调。

住宅以居住为主体，但是各种配套功能要合理布置。

住宅的投影面积占用地面积的比例（建筑密度）一般控制在30%以下，绿化用地一般应超过35%，提高绿化覆盖率是小区高品质的表现之一。

绿地分布应该集中与分散相结合，使整个小区置身于绿色环境之中，科学布置中心花园、分区中心花园。

合理的组团围合形式，如院落式、群落式可以丰富建筑空间环境，优化组团布局，方便居民交往和锻炼。

空间立体联系结构，如在相邻的住宅楼之间设计联系走廊，在楼顶设计空中花园等，可以提供新的交往空间，增加同一幢喽和不同幢楼居民之间的交往。

在山坡地段，可以依山傍水就势建房，适度将住宅进行排列式布置，增加建筑群体的层次感，其间点缀住宅行列间的绿地、树木和小径，创造住宅的空间错落有致的视觉感受。

3.建筑风格
建筑是内容和形式的统一体，它要达到使用和美观两个目的。

人们一般总是将风格与形式联系起来。

对开发商来说，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极作用的；对消费者来说，他们青睐于某种使他们获得精神上的愉悦的建筑风格或者与他们为人处事风格、心理特征类似的建筑风格，倾向于购买具有这一类建筑风格的房地产产品。

住宅建筑，不论是多层住宅还是高层住宅，其风格主要通过立面、重点和细部处理，材质、色彩、空间以及组合和外部环境等因素表现出来。

窗户形式多种多样，由单层窗发展为多层窗，提高了窗户的保温及隔音效果；又平面想立体化发展，出现飘窗、落地窗、
弧形窗等立面形式丰富，增加建筑物的立体感，色彩丰富，局部施色，突出重点；环境规划和景观设计的重要性也日益凸显，有景借景、无景造景，景观成了加深住宅内涵，提升楼盘综合素质的重要手段。

综合来说，当前面市的楼盘风格有以下几种：①欧陆风格，特点是红色墙裙、白色外墙、红色坡屋顶、外飘窗台②地中海风格，主要体现在屋顶和配套设施的景观设计③澳洲风格，色彩清新、立面处理简洁流畅，具有热带滨海风情④东南亚风格，具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息⑤现代主义风格，没有固定格式，设计不受拘束，容易获得消费者认同⑥中国古典园林风格，特点是小桥流水，挑檐，阶梯等⑦多种风格并用，多采用现代和古典相结合手法。

2 居住区建筑规划
2.1居住区环境的总体营造
（1）总体环境
环境景观规划必须符合城市总体规划、分区规划及详细规划的要求。

要从场地的基本条件、地形地貌、土质水文、气候条件、动植物生长状况和市政配套设施等方面分析设计的可行性和经济性。

依据住区的规模和建筑形态，从平面和空间两个方面入手，通过合理的用地配置，适宜的景观层次安排，必备的设施配套，达到公共空间与私密空间的优化，达到住区整体意境及风格塑造的和谐。

通过借景、组景、分景、添景多种手法，使住区内外环境协调。

滨临城市河道的住区宜充分利用自然水资源，设置亲水景观；临近公园或其他类型景观资源的住区，应有意识地留设景观视线通廊，促成内外景观的交融；毗邻历史古迹保护区的住区应尊重历史景观，让珍贵的历史文脉溶于当今的景观设计元素中，使其具有鲜明的个性，并为保护区的开发建设创造更高的经济价值。

（2）光环境
住宅间距：日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定，不应低于冬至日日照2h的标准；选择硬质、软质材料时需考虑对光的不同反射程度，并用以调节室外居住空间受光面与背光面的不同光线要求；住区小品设施设计时宜避免采用大面积的金属、玻璃等高反射性材料，减少住区光污染；户外活动场地布置时，其朝向需考虑减少眩光。

在满足基本照度要求的前提下，住区室外灯光设计应营造舒适、温和、安静、优雅的生活气氛，不宜盲目强调灯光亮度；光线充足的住区宜利用日光产生的光影变化来形成外部空间的独特景观。

（3）通风环境
住区住宅建筑的排列应有利于自然通风，不宜形成过于封闭的围合空间，做到疏密有致，通透开敞。

为调节住区内部通风排浊效果，应尽可能扩大绿化种植面积，适当增加水面面积，有利于调节通风量的强弱。

（4）声环境
靠近噪声污染源的住区应通过设置隔音墙、人工筑坡、植物种植、水景造型、建筑屏障等进行防噪。

住区环境设计中宜考虑用优美轻快的背景音乐来增强居住生活的情趣。

（5）温、湿度环境
温度环境：环境景观配置对住区温度会产生较大影响。

北方地区冬季要从保暖的角度考虑硬质景观设计；南方地区夏季要从降温的角度考虑软质景观设计。

湿度环境：通过景观水量调节和植物呼吸作用，使住区的相对湿度保持在30％-60％（6）嗅觉环境
住区内部应引进芬香类植物，排斥散发异味、臭味和引起过敏、感冒的植物，必须避免废异物对环境造成的不良影响，应在住区内设置垃圾收集装置，防止垃圾及卫生设备气味的排放。

（7）视觉环境
以视觉控制环境景观是一个重要而有效的设计方法，如对景、衬景、框景等设置景观视廊都会产生特殊的视觉效果，由此而提升环境的景观价值。

要综合研究视觉景观的多种元素组合，达到色彩适人、质感亲切、比例恰当、尺度适宜、韵律优美的动态观赏和静态观赏效果。

（8）人文环境
应十分重视保护当地的文物古迹，并对保留建筑物妥善修缮，发挥其文化价值和景观价值。

保持地域原有的人文环境特征，发扬优秀的民间习俗，从中提炼代表性设计元素，创造出新的景观场景，引导新的居住模式。

（9）建筑环境
建筑设计应考虑建筑空间组合、建筑造型等与整体景观环境的整合，并通过建筑自身形体的高低组合变化和与住区内、外山水环境的结合，塑造具有个性特征和可识别性的住区整体景观。

（10）外立面处理
（①）形体。

住区建筑的立面设计提倡简洁的线条和现代风格，并反映出个性特点。

（②）材质。

鼓励建筑设计中选用美观经济的新材料，通过材质变化及对比来丰富外立面。

建筑底层部分外墙处理宜细。

外墙材料选择时需注重防水处理。

（③）色彩。

居住建筑宜以淡雅、明快为主。

在景观单调处，可通过建筑外墙面的色彩变化或适宜的壁画来丰富外部环境。

（④）住宅建筑外立面设计应考虑室外设施的位置，保持住区景观的整体效果。

图2.1 居住区环境的外立面处理效果图
2.2完善公共设施配套
配套公共服务设施(配套公建)应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。

配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。

（1）休息设施：休息设施主要指露天的椅、凳，其造型要与环境中的其他设施统一设计，以相互协调，形成良好的居住气氛。

椅、凳的布置可与花坛、草地、大树、水池、亭、廊、通道相结合，有利于居民休息中观赏环境。

椅、凳的材质结合不同环境。

各种材料可以结合使用，其形式在传统风格的住区中可以古朴、典雅，在现代风格的住区中可以简洁、明快。

椅、凳造型还应满足人体工程学的要求，宽窄、高低适度，连排椅、凳应有座位的划分，以提高利用率。

（2）服务设施：服务设施包括电话亭、邮筒、垃圾箱、自行车库和汽车库等。

服务设施为居民提供了多种便利条件，其中有的设施成为环境景观的点缀，有的则带来景观上的不和谐，需要结合不同的情况加以处理。

电话亭、邮筒等体量不大、占地小、造型多样、识别性强，通过精心选择、设计会成为环境的焦点，增强生活气息。

垃圾箱虽然体量不大，但功能性强，容易污染，其位置应具有隐蔽性的，并便于居民使用，其造型的设计不能过于简陋，功能上要适用，以保持环境的卫生、整洁。

可以结合绿化、花坛等进行设置和隐藏，或结合其他小品、设施创造多功能的用途。

自行车和汽车停车库要尽量设在地下，出入口的楼梯、坡道宜减小体量，造型要轻巧。

自行车可分散布置在住宅地下室内，使用起来非常方便。

汽车则应布置在小区集中绿地下面。

小区出入口及住宅山墙前可考虑地面临时停车位，地面铺设植草砖，既是绿化又避免汽车对草坪的损害。

2.3 道路系统与停车规划
住宅小区道路系统应分级明显、架构清楚既要与城市公共系统衔接，又要避免城市公交道路穿越住区而过。

如果城市规划确定公交道路必须穿过住宅时，在可能条件下可设计地下道路，以防止对住区的干扰。

小区道路的宽度、长度以及坡度规定：双车道道路的路面宽度不应小于6m；宅前路的路面宽度不应小于2.5m；当尽端式道路的长度大于120m时，应在尽端设置≮12m×12m的回车场地；当主要道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路相接；人行道在交叉路口、街坊路口、广场入口处应设缘石坡道，其坡面应平整，且不应光滑。

坡度应小于1:20，坡宽应大于1.2m。

通行轮椅车的坡道宽度不应小于1.5m。

住宅小区的停车位要数量合适、设置合理，应根据不同类型小区和不同居住人群，按适当超前原则确定。

停车位的布置不能影响环境的美观，要尽量减少空气污染和噪音干扰，节约用地。

住宅小区停车场以设在地下、半地下较为适宜，有以下几种形式：半地下停车场与绿化组合；全地下车库；架空平台停车库；在绿化带搭棚架停车，即停车地面仍有绿地，棚顶有绿树遮荫，不靠近楼旁的理性停车位置。

2.4居住区规划设计的具体步骤
（1）市场调研，寻找目标群体，准确定位住宅市场。

目标人群的需要是房地产企业规划设计和开发住宅产品的宗旨，不同文化背景、生活经历、经济状况、受教育程度、家庭结构、个人情趣等不同，致使购买者具有不同的观念、需求、价值观、审美观，所以对于居住建筑的户型、造型、单元组合情况、小区公共设施情况、景观效果等都有不同的要求和侧重点，因此，规划设计者和开发商必须进行深人细致的调查研究，发现不同消费者的需求，然后确定目标群体的需求，进而来确定小区的定位层次、风格等。

（2）规划设计，满足居民要求，精心创造建筑产品。

一旦确定了目标市场，总体规划、建筑设计就必须按照潜在客户需求进行，尽可能使顾客满意度上升。

规划设计中要深入分析该区土地的地理特征、交通条件、景观环境、周边社区环境、人文特点等，确定潜在的消费者在此购买何种物业，所能承受的价格档次，再结合土地既有条件，依据现场区位调查来规划设计出居住区整体规划图，决定建筑单体的定位、建筑功能、主要户型、不同户型比例等，设计中体现节能环保要求。

（3）总体设计，注意节能环保，具体实施高品质社区。

规划设计过程中，除了单体设计，整体效果设计、细部环境设计都要严格规划设计，各个细小环节都需要保证质量。

在保证质量的基础上，注意降低后期的开发建设和运营维护成本，从而降低房地产价格，以提高住宅区的价值。

3 景观设计分析
3.1 概述
居住、生存、发展是人类社会三大主题，其中居住尤为重要。

随着社会不断发展，人们对居住质量的要求越来越高，近几年来，居住区的环境建设——景观设计与营造越来越被人们关注，“以人为本”的设计原则，舒适、安全、健康、平衡的生态型景观环境已开始走进人们的生活，成为居住区一大亮点。

现代居住区大多成片开发，形成群落，其中单体建筑——住宅提供人们庇护场所，其群落间隙——居住建筑所围合的外部空间——景观空间，则让人们或行或止，动静各异的从事交通、交流、休息、锻炼和嬉戏等各种户外活动；另外，在同一场所，人们在期间目的各异，逗留时间长短不同，行为丰富多彩，这些很大程度上决定了其活动场所——居住区景观空间的多功能性、多义性、多元性和空间与时间的多维性、兼容性，这也是居住区景观这个特定场所的特性所在，所以其设计的侧重点也大大有别于一般园林设计。

3.2居住区环境景观构成
居住区景观构成要素可分为两种：一种是物质的构成，即人、绿化、水体、道路、设施小品等；一种是精神文化构成，即环境的历史文脉、特色等，两者不可分割，精神内涵通过物质要素体现，使物质要素更具文化性。

（1）绿化设计
绿化不是简单的植树种草，满足人们视觉感官要求，局限于改善空气，而是应贴近人的需要结合景观生态学的原理，创造高品质的环境。

（2）景观植物配置的多样性
植物配置应向生态化、乡土化、景观化、功能化方向发展，植物材料既是生态造景的素材，也是观赏的要素。

科学的配置各种植物有利于发挥植物的特性，构成生态美景。

首先要注意乔灌草合理结合，将植物配成高中低各层次，即丰富植物品种，又能使三维绿量达到最大化。

使放出的氧气和有机物更多，有益于人类的健康，总体上体现植物配置的层次性、多样性，小区植物配置的功能性；其次，配置大乔木时，选择树种要有乡土性、针对性，种植树种应考虑植物生态群落，景观的稳定性、长远性和美观性，树种选择在生态原则的基础上，力求变化、创造优美的林冠线和林缘线；配置大乔木时，要有足够的株行距，为求得相对稳定的植物群落结构打下基础，也是可持续发展的需要。

最后，植物配置
应充分运用形态树种、观花树种、季相叶树种、管理粗放的、观赏期长的宿根的地被花卉、招引昆虫的芳香植物，达到人与自然的和谐统一，形成生物多样性。

（3）植物在景观中的功能
植物依据其在景观中的功能可分为遮挡类，利于其低分枝，多干小乔木可将其种植于建筑物周围，以降低噪音，隔离视线干扰；遮荫类，可植于路旁或种成疏林，增加景观层次，同时，将人视角收小，减轻建筑物间的围和带来的压抑感；限定类，如铺地柏、黄杨或球形点植或成片修剪，构成图案，加强方向感和规定行为。

（4）营造植物与人的交流
首先，植物的气味对人有相当大的影响，人在植物挥发气味的绿色环境中，不仅记忆力可增强，而且情绪可变好。

花的色彩，也可影响人的情绪，在心理生理活动中，能发挥良好作用，对人的健康有益，如蓝色花朵令人感到心胸开阔，对病菌起抑制作用；白色花朵给人优雅安静清爽的感觉；紫色花朵使人精神平静；红色花可刺激兴奋神经，产生兴奋情绪。

所以在花色、花味等的选择上要适当，最好选择具有保健作用的花木。

其次，要根据住区环境面积大、人口多的情况，建设绿色走廊。

为了方便残疾人行走和通行，设计无障碍道路，绿色走廊一边可设置栏杆，便于盲人有扶手保证安全。

另外，还可为盲人设计一些既有香味又能听声的保健植物，如含笑、栀子、桂花等，根据地理位置不同选择植物，例如北方可种植杨树，叶子声音有汹涌澎湃之感，南方可种些芭蕉，雨打芭蕉可发出优美的声音，使人心里获得美感和满足，和可以从气味和声音中识别植物。

最后，绿化面积和空间大小要控制，实践证明，尺度过大的绿化空间，不但实用性降低，居民领域感随之减弱，很少有人在其中活动，人们更喜爱贴近宅前的绿化景观，属于自己的园区，所以绿化中应以组团为中心，营造亲切怡人的绿化空间；另一方面，应注意人的可进入性，把绿化与铺地、小路相结合，使人即可游览，也可随时坐下休息，成片绿化要应用不怕踩的草种，让人们享受自然。

（5）未来绿化的趋势
屋顶绿化、墙面绿化、室内绿化等逐渐成为绿地景观生态系统规划设计内容之一。

底层架空造绿，将有限的不可再生的土地用于绿化和户外活动，是现代生态住宅发展方向。

（6）道路景观设计
道路不仅供人们行走，而且是人们锻炼身体、欣赏风景、休闲养性、交谈融情的场景。

用于交通，道路需顺畅、便捷；用于锻炼环境，道路环境需雅致清静而宽敞；用于交流融情，道路则有相对安逸的空间；用于审美，路边之景，美则露、丑则蔽。

如此而论，居住
区中，路若较宽，不妨分解，中置绿荫小品，增加景观层次，以柔化道路界面，美化居住环境；另外也可宽窄有度，最宽处也可衍化成小广场，聚人气，以促进邻里交流，最窄处可以仅符合规范或仅做铺装变化，简洁明了，仅用做通行；同样，从表面材质来说，路面可以是沥青，石板等单一材料，也可以是多材质的复合，或坚或柔，或光或糙，以暗示倡导和适应各种活动，也就是说，路可以不再是两条平行的直线，不再是城市规划意义上的路。

他们可以时收时放，时宽时窄，或高或低，曲曲直直，升升降降，通达顺畅，蜿蜿蜒蜒，好似悠闲的主人自然踩就，引导人们轻快的走向目的地，同时，也提供了动静有效、开放行和私密行穿插、聚散有度、立体的目的地；他们是居住区环境的重组，是对居住区多样性的活动场所的有的放矢的建设和限定。

（7）水景设计
城市中的水体象征着文明与灵性，渲染着城市的生机与艺术的魅力，而居住区内的水景色更能满足人们亲水的要求。

它的风韵、气势、清音，能给人以美的享受，引起无限的遐想。

居住区内的水景对于生态、景观、文化及娱乐等方面都有积极的作用。

（8）小品景观设计
小品更多的具有精神上的作用，对控制环境秩序、强化景观形象、增强可识别性都有十分重要的意义，尤其是雕塑更是环境点睛之景。

环境雕塑从大的群雕到小的石作其题材范围很广，但都应具备形式美和内涵美的两大特征，以其特有的艺术魅力与人们保持内在的情感沟通。

雕塑作品从创意开始就是一种情感的宣泄，从作品中，反映出人们在文化、心理和情感上的追求，雕塑艺术是环境景观设计中“借景抒情”的最佳选择。

总而言之，营造居住区景观，要符合自然法则，遵循生态学原则，尊重和保护原有的地形地貌、大树水体及人文景观；尊重艺术创作规律，追求建筑、园艺、建筑小品和设施等的和谐一致，同时，又各有侧重，注重可识别性；要经济实惠，低维护，安全可靠；要以主导姿态，而非人云亦云，同时贯彻居住区设计之始终，进一步深化和完善规划与建筑的设计，拓展成重建其中的场所次序，挖掘和赋予特定居住区的特定景观的独特理念和精神，追求自然、社会、经济效益的最大化。

3.3居住区环境景观设计原则
坚持社会性原则。

赋予环境景观亲切宜人的艺术感召力，通过美化生活环境，体现社区文化，促进人际交往和精神文明建设，并提倡公共参与设计、建设和管理。

坚持经济性原则。

顺应市场发展需求及地方经济状况，注重节能、节材，注重合理使用土地资源。

提倡朴实简约，反对浮华铺张，并尽可能采用新技术、新材料、新设备，达到优良的性价比。

坚持生态原则。

应尽量保持现存的良好生态环境，改善原有的不良生态环境。

提倡将先进的生态技术运用到环境景观的塑造中去，利于人类的可持续发展。

坚持地域性原则。

应体现所在地域的自然环境特征，因地制宜地创造出具有时代特点和地域特征的空间环境，避免盲目移植。

坚持历史性原则。

要尊重历史，保护和利用历史性景观，对于历史保护地区的住区景观设计，更要注重整体的协调统一，做到保留在先，改造在后
3.4居住区景观设计特点
居住区景观的设计包括对基地自然状况的研究和利用，对空间关系的处理和发挥，与居住区整体风格的融合和协调。

包括道路的布置、水景的组织、路面的铺砌、照明设计、小品的设计、公共设施的处理等等，这些方面既有功能意义，又涉及到视觉和心理感受。

在进行景观设计时，应注意整体性、实用性、艺术性、趣味性的结合。

具体体现在以下几方面：
1、空间组织立意。

景观设计必须呼应居住区设计整体风格的主题，硬质景观要同绿化等软质景观相协调。

不同居住区设计风格将产生不同的景观配置效果，现代风格的住宅适宜采用现代景观造园手法，地方风格的住宅则适宜采用具有地方特色和历史语言采用具有地方特色和历史语言的造园思路和手法。

同时，景观设计要根据空间的开放度和私密性组织空间。

2、体现地方特征。

景观设计要充分体现地方特征和基地的自然特色。

我国自然区域和文化地域的特征相去甚远，居住区景观设计要营造出富有地方特色的环境。

3使用现代材料。

材料的选用是居住区景观设计的重要内容，应尽量使用当地较为常见的材料，体现当地的自然特色。

4、点线面相结合。

点线面结合的景观系列是居住区景观设计的基本原则。

环境景观中的点，是整个环境设计中的精彩所在。

这些点元素经过相互交织的道路、河道等线性元素贯穿起来，点线景观元素使得居住区的空间变得有序。

在现代居住区规划中，传统空间布局手法已很难形成有创意的景观空间，必须将人与景观有机融合，从而构筑全新的空间网络：。