北京市“九五”住宅建设标准

3.0.6分户墙及楼板应满足隔声标准要求，临街住宅的门窗应有隔声措施。

3.0.7新建住宅宜采用普通建筑材料修建，户内宜做初装修，以避免重复装修时造成对结构的破坏和材料的浪费。

3.0.8厨房最窄宽度：单面布置时，不宜小于1.5米，L形布置时，不宜小于1.8米，双面布置时，不宜小于2.1米，通往卧室和起居室的过道宽度，应方便搬运家具。

户门洞口宽度不小于1米，卧室门洞口宽度不小于0.9米，厨房门洞口宽度不小于0.8米，卫生间门宜采用双折推拉门。

第四章设备和设施标准
4.0.1住宅设备和设施的设置在满足居民生活基本要求的同时，应具有一定的超前性。

4.0.2每户住宅可设生活阳台和服务阳台各一个（屋顶平台视同阳台），多层住宅的首层不临街、用地又许可时，宜设进深不大于4米的小院。

4.0.3厨房设计应根据炊事操作流程，配置成套厨具：洗菜池、案板台（柜）、吊柜（碗柜）和灶台，或预留相应空间。

厨房应有安装排油烟机的条件和有安装燃气热水器的合适位置。

4.0.4卫生间应设坐便器、洗脸器、洗浴器。

暗卫生间必须设置排风道，并留有安装小排风机的位置和相应电源插座。

4.0.5每户应设水表，坐便器、洗脸器、洗浴器、洗涤池等用水器具必须有独立的给水龙头，有条件的宜考虑热水管道的敷设。

4.0.6每户应设置洗衣机的位置，并有电源插座和上下水配套设施。

可在合适位置设拖布池。

4.0.7每户用电负荷在2～3KW.安装电表容量为5安培（均采用4倍节能型表）。

电源插座应有接地装置。

住宅公用部位宜采用节能自熄开关式照明灯具。

4.0.8每户应设共用电视天线系统，二类以上户型应设置二个电视天线插座。

4.0.9住宅电话通讯管线必须到户，每户应设电话插座（出线口）。

三类户型每户插座不宜少于两个。

4.0.10有管道煤气（天燃气）供应系统的住宅，每户应设煤气表。

4.0.11为便于查表，每户住宅的三表（水表、电表、煤气表）宜设在公共部位（或采用户外计量系统）。

4.0.12多层住宅不设垃圾管道，但底层应有收集垃圾的位置。

高层住宅也可不设垃圾管道，每层应有收集垃圾的小空间。

如设置垃圾管道，其断面尺寸要大，并在底层设垃圾间。

4.0.13住宅或住宅组团应设分户信报箱。

4.0.14每户住宅应予留安装空调器的位置和条件，并结合立面设计统一考虑。

4.0.15高层住宅应结合地下室设自行车存车处。

多层住宅也应在合适位置设自行车存车处。

4.0.16七层及七层以上住宅必须设置电梯。

第五章安全防卫标准
5.0.1住宅建筑应根据建筑物的高度、层数、使用情况、施工条件等因素，合理选用结构类型，并满足结构体系的安全性、合理性、经济性的要求。

住宅建筑安全等级应为二级。

5.0.2住宅建筑结构应适应住户对住宅灵活性、多样性的要求，推广使用新型建筑墙体材料，限制使用实心粘土砖。

5.0.3住宅结构按照北京地区的地震烈度分区图，根据建筑物所在地区，分别以6、7、8度设防。

5.0.4结构、配件应标准化，并符合模数要求。

5.0.5住宅建筑应符合国家现行防火规范的规定，耐火等级不低于二级。

5.0.6每户家用电器应采用漏电保护装置。

电源插座用电应与照明用电分线设计。

5.0.7户门应采用公安部门批准使用的安全防护门，首层住宅的外窗及开向公共走廊的窗，应设安全防护装置。

5.0.8多层住宅的出入口可安置具有对讲系统的电控总门。

高层住宅可安装楼宇对讲系统；或在首层出入口处设管理值班室，并配置卫生间及公用电话等设施，便于住宅楼的封闭管理。

*注，普通住宅：指大量建造的一室一厅、二室一厅、三室一厅户型的一般职工住宅，不包括高标准商品注宅和四室以上户型的住宅。

附2：
北京市“九五”住宅建设标准编制说明
第一章总则
101北京是我国首都、是党中央和国务院的所在地、是我国与世界交往的中心。

首都的建设对全国具有十分重要的影响。

改革开放以来，首都的建设正以前所未有的速度蓬勃地发展，特别是住宅建设，其速度之快、规模之大，令世人瞩目，也使广大市民的居住条件有了很大改善。

1978年至今北京市新建住宅8000多万m2，是改革开放前30年住宅建设总量的三倍。

“七五”期间平均每年竣工住宅总量在
500万m2以上；进入“八五”以后住宅建设速度进一步加快，每年超过600万m2，1994年竣工760万m2，1995年多达856.5万m2.北京旧城区，解放前留下的2000多万m2建筑中，除部分宫殿、官邸、寺庙、园林之外，绝大多数砖木结构的住宅都处于危房状态，据统计全市有200多片1300多万m2危旧房急需改造。

“七五”期间北京市政府提出“一个转移、一个为主、四个结合”的危房改造方针，即从新住宅区开发为主转移到新区开发和危房改造并重上来；危房改造以区县为主；危房改造与新区开发相结合，与住房制度改革相结合、与房地产经营相结合，与保护古都风貌相结合。

市政府这一决策使危改工作有了很大进展，目前全市已经改造和正在改造的小区共有100片左右，占总数的1／3以上。

总之，北京市的住宅建设规模是宏大的，成绩是喜人的，在北京的建设史上将是辉煌灿烂的一页。

为了规范北京市的住宅建设，1992年首规委办公室曾发布过《关于“七五”——“八五”期间北京市住宅设计标准的规定》，这一规定在我市的住宅建设中起了十分重要的作用。

北京市政府提出到本世纪末人均使用面积要达到15m2.因此“九五”期间的住宅建设任务仍然十分艰巨。

建设部从1995年开始编制“九五”期间城市住宅建设标准，并要求各地方亦应根据此标准，编制各地方的住宅建设标准。

我市从去年的下半年开始组织北京市“九五”住宅建设标准的编制，经过几个月的酝酿讨论，反复征求设计、开发、房管等各有关方面意见，于1995年年末完成编制工作，并报请市领导批准后予以公布。

《北京市“九五”住宅建设标准》（以下简称《建设标准》）编制的指导思想是：在充分总结“七五”、“八五”期间我市住宅建设经验与教训的基础上，结合我市经济发展水平，以提高居住质量为核心，使住宅这一耐用的特殊商品的内在质量和品位在“九五”期间更上一层楼，以适应随着生活水平的提高，人们迫切需要改善居住质量的要求。

102本条规定了《建设标准》的作用。

它是“九五”期间北京市住宅建设的统一标准。

为“九五”期间住宅建设发展宏观决策服务，对我市住宅建设发展的宏观调控具有法规性，为我市住宅建设的协调、稳定、健康发展和住宅的合理使用起必要的导向和控制作用，这对加快住宅建设步伐，改善群众住房条件，促进居住水平稳步提高，保持社会稳定，具有十分重要的意义。

目前，市场经济体制正在建立，房改也在逐步深化，然而住宅还不能完全走向市场。

因此，绝大多数住宅的建设标准不能完全放开，所以各住宅建设单位应该严格执行本《建设标准》。

103本《建设标准》的适用范围：主要是大量建造的适合中低收入家庭的普通住宅。

也就是大量建造的一室一厅、二室一厅、三室一厅户型的一般职工住宅，不包括高标准的商品住宅和四室户以上户型的住宅。

其适用范围包括：一款中国家投资和企事业单位筹资，包括中央财政、地方财政和企事业投资或联建公助投资等。

二款中是指房屋开发单位开发建设的住宅，出售给各企事业单位，这些单位再根据房改政策售或租与本单位职工的普通住宅。

三款中是为解决住房困难户，由政府按安居住宅政策享受各种优惠而建设的普通住宅。

四款主要是在旧城改造中为安置拆迁户而建设的普通住宅。

104本条规定了住宅建设应遵循的原则。

这中间尤其要提出的是：（1）在第三款中强调，在积极推行标准化的同时，充分考虑住户的多种要求，特别是要推行墙体改革和节能标准，提倡大开间灵活分隔以增加住宅的适应性。

（2）在第四款中提出要树立住宅的全寿命观点，即不要为了所谓的节约，不适当地降低标准，而为以后住宅长期使用带来很多的不便，甚至居住时间不长就要改造和维修，综合起来不是节约而是浪费。

这种短视行为应该避免。

（3）第五款提出在提倡立面造型多样化的同时，应注意与周围环境的协调。

特别是在市区中心建设住宅，应该注意维护古都风貌，不破坏市区内协调统一的色调，不构成对文物的影响和破坏。

第二章户型、层高及面积标准
201本条主要规定了各种户型分类的面积标准。

在《建设标准》中面积标准是最为核心的内容，但又不是孤立的，首先，一个地区和国家住宅的面积标准是紧紧地和该地区和国家的经济水平相适应的。

其次，目前我市经济发展水平还不高，住宅市场又没有完全形成，住宅建设的面积标准，还应有一个限度。

再者，居住质量的提高也不单纯取决于面积的大小，还包括更多的其它内容。

但由于住宅是一种耐用的商品，使用寿命50—100年。

所以还应具有一定的超前性。

基于以上诸点，确定“九五”期间面积标准比“七五”——“八五”期间的面积标准有所提高，以多层住宅为例，其建筑面积对比如下：
304卧室、起居室（厅）和厨房都应有良好的自然通风条件，厨房和卫生间应有排风换气的竖向风道。

此外厨房和卫生间的管线应集中布置，厨房应留出足够多的墙面安装厨柜和排油烟机。

305新建住宅应集中采暖，并于今年7月1日起开始执行节能第二步指标，即节能50%. 306住宅的隔声要求：分户墙和楼板均应满足住宅隔声标准的要求，分户墙空气隔声量应大于45DB，楼板的撞击声压级应小于75DB. 307由于普通住宅建造量大，造价低，因此宜利用普通的建筑材料修建，室内装修作到初装修，近年来随着人们生活水平的提高，一般迁入新居都要进行二次装修，为了避免对结构的破坏和对材料的浪费，新建住宅宜作初装修；有关初装修的内容，验收标准，市建委文件有明确规定。

308本节对不同布置方式的厨房提出最小净宽度的限制，厨房的门为了便于搬运电冰箱和洗衣机等，其最小宽度由以往的750扩大到800.卫生间门宜采用双折门有利于节省空间。

第四章设备和设施标准
401针对以往新建住宅中的设备设施落后于现实生活的状况，鉴于住宅使用年限较长，其设备和设施应在满足现实生活基本要求的同时，具有一定的超前性，防止入住不久就要改造，造成住宅寿命过短。

402每户可设生活阳台和服务阳台各一个，根据北京市风沙大的特点，居民习惯把阳台封闭，考虑到各户自行封阳台影响市容，故市政府决定，沿街阳台应统一封闭，阳台封闭以后，其栏板的高度应与室内窗台在同一标高，生活阳台的进深可适当加至1.5m左右。

有屋顶平台的户，可视同有阳台，但如果层顶乎台面积过小应设法补足，首层如有条件可设深不大于4m的小院。

403厨房是住宅的关键部位，是主要的污染源，也是各种管线最集中的地方，厨房的操作基本流程是“洗、切、烧”，厨房的布置应满足这些活动的基本要求，其管线应综合布置，并配置洗菜池，案板台（柜），吊柜（碗柜）和灶台，应予留安装排油烟机的条件（排风道，合适的位置，电源等）。

应留有装燃气热水器的位置。

厨房内应有足够的电源插座，以满足厨房内家用电器的需要。

404卫生间应能够容纳基本卫生活动所需的设备，即淋浴器或浴缸、洗脸盆和坐便器，并有排风道，可安装小型排风机。

设计中可以把洗手盆和便器分开设置，这样适合多人口的家庭，也可把洗手盆和洗衣机设在同一空间，而把便器和浴器合在另一空间。

405针对以往厨房管道零乱不规范的问题，特别强调各种用水器应设独立的水龙头，避免洗衣机到处拉动，卫生间用水要到厨房去取等不合理的现象出现。

406根据目前每家都有洗衣机的现实，应考虑洗衣机有合适的位置并接通上下水和电源，可邻近厨房或卫生间，便于接上下水。

拖布池位置要适当。

407电表既是计费的需要，也是安全的需要，每套住宅应设有电表，每户用电负荷均留有一定余地。

4倍节能表最大容量为20安培，具有一定的超前意识，其线路的截面选择也应与电表相匹配。

为防止公共部分长明灯造成电力浪费，应采用自息节能开关。

408共用电视天线在“八五”住宅设计标准中已有规定，有线电视线路可与电视天线线路通用，故不再提有线电视天线系统。

每户至少有两个以上电视天线插座。

409北京市电话普及率在近几年提高的很快，每户一部电话，为时不会太远。

为防止住宅区内随便“飞线”和安装电话现打墙洞，新建住宅应作到电话线路到户。

4010燃气管道应与其它管道统一设计、统一施工，不应建成楼之后才打洞装燃气管，每户应有独立的燃气表，其位置要适当。

4011针对目前住宅入户查表带来的许多不便，提倡水、电、气表设在公共部分，便于查表计费，最好采用计算机户外计量系统。

4012由于垃圾管道截面小，居民使用不当，管理不力等因素致使管道堵塞，垃圾腐臭，污染环境，尤以一层受影响最甚。

因此多层住宅普遍推行袋装垃圾，实践证明，此种办法已为群众所接受。

高层住宅也可不设垃圾管道，但必须每层设垃圾暂存处，由专人袋装统一运走，防止每人都提一袋垃圾乘电梯带来的不利影响。

如果设垃圾管道则应采用新型垃圾翻斗，解决大件垃圾塞入和尘土飞扬，且首层有较大的垃圾间便于清运。

4013每户应有信报箱，由于物业管理方式不同，其位置也不同，设在高层住宅首层或组团入口，可以根据实际情况灵活设置。

4014近几年由于居民生活水平提高，安装家用空调器的很多，但由于旧建筑没有予留安装空调器的条件和位置，造成用电线路超负荷；安装零乱也使建筑立面受到影响。

因此本标准规定了予留安装空调器的位置和条件，关于这一问题首规委办有专门文件。

4015自行车存放在住宅设计中是一个大问题。

目前有的居住区建了集中存车处，这固然对管理有利，但往往由于没有很好的规划，位置不当，影响环境。

新建住宅应在规划时就考虑这一问题，高层住宅可以利用地下室设存车处，多层住宅也可在地下室或半地下室或就近集中设置存车处，以解决自行车存放零乱，影响环境的问题。

4016由于规划部门管理较严，北京尚未出现七层以上不设电梯的住宅（室内跃层除外）。

外地已有七、八层住宅不设电梯，这是一种短视作法。

我国规定六层以上需设电梯，在国际上已属低标准（较发达国家一般四层以上设电梯），给年老体弱者带来不便。

因此，这一点必须严格掌握，有条件的居住区最好取消六层。

最近有几个试范性小区已开始这样作。

第五章建筑结构与安全防卫标准501住宅建造量大、面广，结构安全与否直接影响人民生命财产，但结合国情，在确保结构体系安全的同时，要兼顾其合理性与经济性，根据《建筑结构设计统一标准》结构的安全等级规定，一般工业民用建筑的安全等级为二级，超高层、特殊重要的住宅不在此列。

502随着社会的发展，家庭人口的变化，一般居民都希望住宅的户内分隔墙有一定的灵活性，以便于改造，为适应这一要求，希望新建住宅选择结构体系时，在兼顾经济、合理的同时，尽量采用大空间灵活分隔以增强住宅的适应性。

与其相配合的是要尽量推行墙体改革，少用粘土砖。

503北京属地震区，住宅结构设计应根据北京地区地震裂度分区图进行设防。

504结构设计和结构构件应尽量作到标准化和符合模数制，以方便施工，有利构件成批生产，加快施工速度，节省投资。

505根据《建筑设计防火规范》规定，要求新建住宅耐火等级不低于二级。

506 目前家用电器越来越多，确保用电安全十分重要。

因此住宅用电设计必须采用漏电保护装置。

507住宅的户门应采用安全部门批准的防护门，特别提倡使用四防门，既美观又安全。

住宅首层的外窗、开向公共走道的窗必须有安全防护装置。

多层住宅可安装或予留对讲系统的电控门，高层住宅可安装或予留可视对讲系统、高层住宅的入口应设值班室，并配有电话和卫生间。