中国房地产项目开发流程及其运作模式.pptx
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房地产投资活动的经济实质——实现资金的增值。
1
二、房地产投资类型
1、按投资方式分类 直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接
参与有关的投资经营管理。 间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参
与有关的投资经营管理。 2、按投资的经济内容分类 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营（包括买卖、租赁）投资 物业管理和服务投资
政策风 土地政策
险
地方性的政策规定变化
长时间的暴乱、群众性运动
台湾海峡局势变化
金融政策
税收政策
房地产制度变革
产业政策
社会风 险
区域经济的不平衡发展
总体规划改变
技术风 险
设计及施工技术规范变化 异常工程地质变化
规划技术指标改变
土地成本变化
商品房市场价格整体波动
经济风 政策性的费用变化
险
工程造价异常波动
3
四、决定房地产开发投资的基本要素
收益 成本 对未来的预期
4
五、房地产开发投资应遵循的原则
遵守社会利益原则 盈利和增值的原则 有效规避风险的原则 投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则 时机适宜原则 便易操作原则
5
六、影响房地产开发投资效果的风险因素 （共6大类26种）
政治风 战争 险 国家政局变化
城市整体经济以及居民收入水平变化 房地产租赁市场变化
企业资金供应计划的变化
金融政策及证券市场变化
自然风 险
地震、海啸、台风
火灾
极端恶劣天气
6
七、房地产的三级市场架构
1、房地产一级市场—土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给
土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是 所有者与经营者的纵向流通市场。 主要特点： 市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有 权，只是对其使用权进行交易。 国家直接调控垄断经营。 明确规定各类用地的使用性质和年限。 土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费用一次性收取。 出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、 拍卖、挂牌等四种。
（1）住宅楼：供居住使用的建筑。 单元式住宅：由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼
高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。
11
主要技术经济指标（续）
13、住宅建筑层数的划分标准：
建筑设计规范规定－《住宅设计规范》规定： 低层住宅：一层至三层； 多层住宅：四层至六层； 中高层住宅：七层至九层； 高层住宅：十层以上。 消防规范规定： 多层住宅:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网
不受国家垄断或政策控制。 交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多 。
8
房地产三级市场架构（续）
3、房地产三级市场—房地产再转让市场 是房地产消费者之间进行房地产商品再转让
的市场，属于调剂余缺、从新配置的市场 。 主要特点： 土地使用者、房屋所有人将所取得的一定年限的
土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用 的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、 买卖、赠与、继承、交换。 土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。
7
房地产三级市场架构（续）
2、房地产二级市场—房地产转让市场或开发经营市场 是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之
间进行横向交易转让的市场。 主要特点： 房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房
地产开发向房地产消费使用的转移。 交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。 经营者须经资质审批，商品的销售实行“预售许可”制度。 除政策性用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化，
房地产开发基本常识及 项目开发全程运作程序
0
第一部分 房地产开发基本常识
一、房地产投资的概念
广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、 房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活 动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。
狭义概念：仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地 使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可 以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转 让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收 益目标的活动过程。
7、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。 8、地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的
1/2以上者。 9、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的
1/3，且不超过1/2者。 10、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 11、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。 12、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；
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八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定
一、主要技术经济指标
1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直 接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其 他公共设施使用的土地面积。
2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地 面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地 面积。
3、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。 4、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（％）。 5、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。 6、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水
域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。
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主要技术经济指标（续）
点的住宅）； 高层住宅:十层及十层以上的普通住宅（含底层设有商业网点的
住宅）； 其中：二类高层：十层至十八层的普通住宅；
一类高层：十九层及十九层以上的普通住宅。 民间习惯叫法 小高层：十层至十八层的住宅； 大高层：十九层及十九层以上的住宅；
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主要技术经济指标（续）
14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）
2Байду номын сангаас
三、房地产开发投资的特点
由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资 具有区别于其他投资的固有特点： 商品性 营利性 产品的非流动性 投资数额大 投资周期长 对专业知识和管理经验具有高度依赖性 市场的区域性和区域的价格差异性 与金融及法律密切相关 受政策的影响较大
影响投资的风险因素多
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二、房地产投资类型
1、按投资方式分类 直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接
参与有关的投资经营管理。 间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参
与有关的投资经营管理。 2、按投资的经济内容分类 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营（包括买卖、租赁）投资 物业管理和服务投资
政策风 土地政策
险
地方性的政策规定变化
长时间的暴乱、群众性运动
台湾海峡局势变化
金融政策
税收政策
房地产制度变革
产业政策
社会风 险
区域经济的不平衡发展
总体规划改变
技术风 险
设计及施工技术规范变化 异常工程地质变化
规划技术指标改变
土地成本变化
商品房市场价格整体波动
经济风 政策性的费用变化
险
工程造价异常波动
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四、决定房地产开发投资的基本要素
收益 成本 对未来的预期
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五、房地产开发投资应遵循的原则
遵守社会利益原则 盈利和增值的原则 有效规避风险的原则 投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则 时机适宜原则 便易操作原则
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六、影响房地产开发投资效果的风险因素 （共6大类26种）
政治风 战争 险 国家政局变化
城市整体经济以及居民收入水平变化 房地产租赁市场变化
企业资金供应计划的变化
金融政策及证券市场变化
自然风 险
地震、海啸、台风
火灾
极端恶劣天气
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七、房地产的三级市场架构
1、房地产一级市场—土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给
土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是 所有者与经营者的纵向流通市场。 主要特点： 市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有 权，只是对其使用权进行交易。 国家直接调控垄断经营。 明确规定各类用地的使用性质和年限。 土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费用一次性收取。 出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、 拍卖、挂牌等四种。
（1）住宅楼：供居住使用的建筑。 单元式住宅：由多个住宅单元拼接而成，每个单元均设有楼梯或楼
高层指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面层的高度。
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主要技术经济指标（续）
13、住宅建筑层数的划分标准：
建筑设计规范规定－《住宅设计规范》规定： 低层住宅：一层至三层； 多层住宅：四层至六层； 中高层住宅：七层至九层； 高层住宅：十层以上。 消防规范规定： 多层住宅:九层及九层以下的普通住宅（含底层设有商业服务网
不受国家垄断或政策控制。 交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多 。
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房地产三级市场架构（续）
3、房地产三级市场—房地产再转让市场 是房地产消费者之间进行房地产商品再转让
的市场，属于调剂余缺、从新配置的市场 。 主要特点： 土地使用者、房屋所有人将所取得的一定年限的
土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用 的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、 买卖、赠与、继承、交换。 土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。
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房地产三级市场架构（续）
2、房地产二级市场—房地产转让市场或开发经营市场 是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之
间进行横向交易转让的市场。 主要特点： 房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房
地产开发向房地产消费使用的转移。 交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。 经营者须经资质审批，商品的销售实行“预售许可”制度。 除政策性用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化，
房地产开发基本常识及 项目开发全程运作程序
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第一部分 房地产开发基本常识
一、房地产投资的概念
广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、 房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活 动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。
狭义概念：仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地 使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可 以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转 让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收 益目标的活动过程。
7、住宅停车率：汽车的停车位数量与住宅总户数的比率（%）。 8、地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的
1/2以上者。 9、半地下室：房间室内地面低于室外地平面的高度超过该房间净高度的
1/3，且不超过1/2者。 10、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 11、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶之间的垂直距离。 12、建筑高度：多层指建筑物室外地坪到其女儿墙顶部或檐口的高度；
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八、与房地产开发相关的技术经济指标和规范规定
一、主要技术经济指标
1、规划用地面积：指经过批准的地块规划总用地面积，包括可直 接用于项目开发的土地面积和总用地中应提供给城市道路或其 他公共设施使用的土地面积。
2、建设用地面积：可直接用于项目开发的土地面积，也称净用地 面积，但不包括应提供给城市道路或其他公共设施使用的土地 面积。
3、建筑占地面积：指建筑基底（地面一层）所占用的土地面积。 4、建筑密度：建筑总占地面积与项目总用地面积的比率（％）。 5、容积率：项目总建筑面积（地上部分）与总用地面积的比值。 6、绿地率：项目范围内各类绿化（包括园林小品、休闲凉亭、水
域等）所占的土地面积与总用地面积的比率（%）。
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主要技术经济指标（续）
点的住宅）； 高层住宅:十层及十层以上的普通住宅（含底层设有商业网点的
住宅）； 其中：二类高层：十层至十八层的普通住宅；
一类高层：十九层及十九层以上的普通住宅。 民间习惯叫法 小高层：十层至十八层的住宅； 大高层：十九层及十九层以上的住宅；
12
主要技术经济指标（续）
14、民用建筑主要类别（按功能分类，选摘）
2Байду номын сангаас
三、房地产开发投资的特点
由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资 具有区别于其他投资的固有特点： 商品性 营利性 产品的非流动性 投资数额大 投资周期长 对专业知识和管理经验具有高度依赖性 市场的区域性和区域的价格差异性 与金融及法律密切相关 受政策的影响较大
影响投资的风险因素多