经典项目定位报告
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市建设： 龙岩围绕建设闽粤赣边区域中心城市， 大力推进“三大板块”建设：商务、物 流（商贸）、人居（分小洋、莲东、江 山、东山龙岩大道二期、龙腾6小板 块），旨在引导中心城市建设从扩张性 发展向集约性、板块性整合发展，逐步 完善和优化城市的功能与布局。
城市规划图
城市交通
对内： 有城市中轴线南北贯通的龙岩大道、环线内主干道曹溪路-西安路和龙腾路 等，以及环线外设置交通性干道辅环和放射线；
98
98.46
98.01
气指数上扬，最终形成V 型反弹。
96
96.46 95.94 96.55
94.86
94.74 94.76
94
08.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月09.2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月10.2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
的，暂时关闭其网上备 案系统。所有在售项目 公示后，如上调价格须
关于开展房地产市场持续专项整治的通知
速上涨，调控对房价上涨影 响不大。
向市房产部门提出申请， 并按规定重新公示”等 项措施的推出实施
中。
2007-1 2007-7 2008-1 2008-7 2009-1 2009-7 2010-1 2010-7 2011-1 2011-7
政策概况
中央政策考量启示：
2007-2011年7月房地产政策变动与房地产市场走势
9.29新政 利率上调
国十条
①政策风险继续加大， 投资购房和房价过快 增长是调控重点。
②保增长和延续性目 标又决定政策不会出 现大幅度调整。
实践表明，平抑政策出 台于房地产发展的上升 期，而扶持政策多出台 于房地产市场下跌周期 与上升的起步期。由此 也可说明当前房地产市 场还处在一个上升周期
二套房再次收
国十一条
紧 公积金政策收
国四条
紧
清查闲置土
国办关于促进房地产市场康发展的若干意见
地
二手房政策收
公积金贷款利率下调
紧 物业税开征研
2011年二季度后，龙岩 中心城市的房价上涨势 头将得到有效遏制，特 别是“加强对土地增值
国务院关于积极促进节约集约用地的通 知
10.22新政
讨 资本金比例下
调
2、2011年龙岩住房建设供应计划仅为65万 方， 住宅用地仅为278.55亩，此计划将继 续推高房价上扬，供求关系将更趋于恶性化；
综合分析市场特性，我们得出结论：
龙岩不是品质推高房价，而是 “物以稀为贵”的供求失衡导致， 这是不成熟的市场！
08-12年市住房建设供应计划（万㎡）
年份 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合计
城市格局
城市格局： 老城区为典型峡谷地貌山地城市，城 中龙川溪将城区二分为四,形成“X” 形，城市整体格局为南工、中商、北 居格局。
城市规划：当前龙岩市总体规划采取“一城二区八 团”，市区发展方向为“南移西拓”。 其中龙岩中心城市的布局结构为“一城 加五组团”。随着中心城区向高坎方向 的拓展，龙岩在原有空间结构基础上， 将形成“一心一轴两环两翼”的结构。
经济支柱： 旅游（以红色及客家旅游为主）、矿产 （紫金矿业）为支柱产业；
行政划分：现辖1区（新罗区），1县级市（漳平）， 5县（永定、上杭、连城、长汀、武平）， 市区人口约40万；
经济实力： 全省第四个财政收入突破百亿元的设区 市。08年城镇居民人均可支配收入15689 元，接近省会福州。城镇居民家庭恩格 尔系数38.97%。（数据来源：龙岩政府网）
景气指数
国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃，随着调控力度的加大，景气指数开 始新一轮下滑，但仍处于景气周期。
全国房地产开发景气指数趋势图
105.78 106
105.55 104.72
104
104.07 103.34
2009 年 3 月 ， 国 房 景 气 指数下降至十年历史冰
103.08
点 94.74 ， 房 地 产 行 业
102
102.36Fra Baidu bibliotek101.78 活跃度处历史低潮。
101.15
105.89
105.47
105.66105.06
105.07 104.72
103.66 102.78
104.11 103.52
102.03
101.08
100
99.68
100.08 超预期的销售拉动国房景
商品住宅用地 （单位：亩）
382.65 243.75 257.1 278.55 278.55 1440.6
保障性住房用地 （单位：亩）
189.6 75
55.05 40.05 40.05 399.75
总计（单 位：亩） 572.25 318.75 312.15
318.6 318.6 1840.35
〖 信息来源：龙岩年鉴 〗
对外： 高速公路网将形成“两纵三横三连的格局、规模达到892KM.快速、便捷的高 速公路。如预计2012年完工的双永高速公路，将在福建省山区市中率先实现 县县通高速公路，实现闽西交通新跨越。
城市交通图
龙岩市高速公路网布局一览表
行业概况
1、据了解，2011年二季度至年底将有“万 盛·凤凰城二期”、“清华御景”、“非凡 SOHO”、“西湖人家”等13个项目陆续开盘， 约可向市场提供5581套商品住房，对于近300 万人口的城市，供求量严重倾斜失衡；
税征管情况的监督和检 查” “控制商品住房预
售价格，对申报预售的
地方政府出手救市
商品房项目，定价明显 超过周边房价水平的不
9.27新政
在楼市调控政策密集出 台背景下， 2010年10月全
予审批，并责令调价。 超过控制目标的暂缓办 理”；“超过控制目标
公积金贷款利率上调
国70个大中城市房价同比上 涨8.6%，11月份仍旧持续高
龙岩市龙腾宏泰帝景项目定位报告
审势 —— 发现问题 寻策 —— 项目定位
谋攻 — 项目建议
上篇：审势 — 发现问题
大势 / 战局 / 本体
大势 —— 宏观市场分析
Part1
片区 描述
城市概况
城市区位： 龙岩地处闽南沿海与珠三角和闽粤赣三 省结合部，是闽粤赣交界地区重要中心 城市，是海峡西岸延伸两翼、对接两洲 的重要通道。，堪称“海西后花园”；
商品住宅用地 89.3 56.88 60 65 65 336.18
保障性住房用地 37.93 15 11 8 8 79.93
总计 127.2 71.88
71 73 73 416.08
〖 信息来源：龙岩年鉴 〗
08-12年龙岩市住宅用地供应计划
年份
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合计
城市规划图
城市交通
对内： 有城市中轴线南北贯通的龙岩大道、环线内主干道曹溪路-西安路和龙腾路 等，以及环线外设置交通性干道辅环和放射线；
98
98.46
98.01
气指数上扬，最终形成V 型反弹。
96
96.46 95.94 96.55
94.86
94.74 94.76
94
08.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月09.2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月10.2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
的，暂时关闭其网上备 案系统。所有在售项目 公示后，如上调价格须
关于开展房地产市场持续专项整治的通知
速上涨，调控对房价上涨影 响不大。
向市房产部门提出申请， 并按规定重新公示”等 项措施的推出实施
中。
2007-1 2007-7 2008-1 2008-7 2009-1 2009-7 2010-1 2010-7 2011-1 2011-7
政策概况
中央政策考量启示：
2007-2011年7月房地产政策变动与房地产市场走势
9.29新政 利率上调
国十条
①政策风险继续加大， 投资购房和房价过快 增长是调控重点。
②保增长和延续性目 标又决定政策不会出 现大幅度调整。
实践表明，平抑政策出 台于房地产发展的上升 期，而扶持政策多出台 于房地产市场下跌周期 与上升的起步期。由此 也可说明当前房地产市 场还处在一个上升周期
二套房再次收
国十一条
紧 公积金政策收
国四条
紧
清查闲置土
国办关于促进房地产市场康发展的若干意见
地
二手房政策收
公积金贷款利率下调
紧 物业税开征研
2011年二季度后，龙岩 中心城市的房价上涨势 头将得到有效遏制，特 别是“加强对土地增值
国务院关于积极促进节约集约用地的通 知
10.22新政
讨 资本金比例下
调
2、2011年龙岩住房建设供应计划仅为65万 方， 住宅用地仅为278.55亩，此计划将继 续推高房价上扬，供求关系将更趋于恶性化；
综合分析市场特性，我们得出结论：
龙岩不是品质推高房价，而是 “物以稀为贵”的供求失衡导致， 这是不成熟的市场！
08-12年市住房建设供应计划（万㎡）
年份 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合计
城市格局
城市格局： 老城区为典型峡谷地貌山地城市，城 中龙川溪将城区二分为四,形成“X” 形，城市整体格局为南工、中商、北 居格局。
城市规划：当前龙岩市总体规划采取“一城二区八 团”，市区发展方向为“南移西拓”。 其中龙岩中心城市的布局结构为“一城 加五组团”。随着中心城区向高坎方向 的拓展，龙岩在原有空间结构基础上， 将形成“一心一轴两环两翼”的结构。
经济支柱： 旅游（以红色及客家旅游为主）、矿产 （紫金矿业）为支柱产业；
行政划分：现辖1区（新罗区），1县级市（漳平）， 5县（永定、上杭、连城、长汀、武平）， 市区人口约40万；
经济实力： 全省第四个财政收入突破百亿元的设区 市。08年城镇居民人均可支配收入15689 元，接近省会福州。城镇居民家庭恩格 尔系数38.97%。（数据来源：龙岩政府网）
景气指数
国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃，随着调控力度的加大，景气指数开 始新一轮下滑，但仍处于景气周期。
全国房地产开发景气指数趋势图
105.78 106
105.55 104.72
104
104.07 103.34
2009 年 3 月 ， 国 房 景 气 指数下降至十年历史冰
103.08
点 94.74 ， 房 地 产 行 业
102
102.36Fra Baidu bibliotek101.78 活跃度处历史低潮。
101.15
105.89
105.47
105.66105.06
105.07 104.72
103.66 102.78
104.11 103.52
102.03
101.08
100
99.68
100.08 超预期的销售拉动国房景
商品住宅用地 （单位：亩）
382.65 243.75 257.1 278.55 278.55 1440.6
保障性住房用地 （单位：亩）
189.6 75
55.05 40.05 40.05 399.75
总计（单 位：亩） 572.25 318.75 312.15
318.6 318.6 1840.35
〖 信息来源：龙岩年鉴 〗
对外： 高速公路网将形成“两纵三横三连的格局、规模达到892KM.快速、便捷的高 速公路。如预计2012年完工的双永高速公路，将在福建省山区市中率先实现 县县通高速公路，实现闽西交通新跨越。
城市交通图
龙岩市高速公路网布局一览表
行业概况
1、据了解，2011年二季度至年底将有“万 盛·凤凰城二期”、“清华御景”、“非凡 SOHO”、“西湖人家”等13个项目陆续开盘， 约可向市场提供5581套商品住房，对于近300 万人口的城市，供求量严重倾斜失衡；
税征管情况的监督和检 查” “控制商品住房预
售价格，对申报预售的
地方政府出手救市
商品房项目，定价明显 超过周边房价水平的不
9.27新政
在楼市调控政策密集出 台背景下， 2010年10月全
予审批，并责令调价。 超过控制目标的暂缓办 理”；“超过控制目标
公积金贷款利率上调
国70个大中城市房价同比上 涨8.6%，11月份仍旧持续高
龙岩市龙腾宏泰帝景项目定位报告
审势 —— 发现问题 寻策 —— 项目定位
谋攻 — 项目建议
上篇：审势 — 发现问题
大势 / 战局 / 本体
大势 —— 宏观市场分析
Part1
片区 描述
城市概况
城市区位： 龙岩地处闽南沿海与珠三角和闽粤赣三 省结合部，是闽粤赣交界地区重要中心 城市，是海峡西岸延伸两翼、对接两洲 的重要通道。，堪称“海西后花园”；
商品住宅用地 89.3 56.88 60 65 65 336.18
保障性住房用地 37.93 15 11 8 8 79.93
总计 127.2 71.88
71 73 73 416.08
〖 信息来源：龙岩年鉴 〗
08-12年龙岩市住宅用地供应计划
年份
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合计