土地资产管理教案2

保护合法
四、土地资产管理的任务
1、制定和实施用地政策 1）调整城乡建设用地利用结构 2）保障经济发展、社会进步和环境保护建 设用地需求。 2、完善国有土地供应与处置制度 1）规范国有土地供应与处置制度 2）控制供应总量和实现土地集中统一供应。 3）提高土地供应市场化配置程度。
土地资产管理的任务
《土地管理法》、《土地管理法 实施条例》
1997年，中共中央、国务院下发了《关于进一步加 强土地管理切实保护耕地的通知》（中发〔1997〕 11号），决定冻结建设占用耕地一年，全面修订 《土地管理法》，修编土地利用总体规划，加强土 地用途管制。1998年8月29日召开的九届人大常务 委员会第四次会议颁布了重新修订后的《土地管理 法》。按照修订后的《土地管理法》，国务院于当 年12月27日颁布了《土地管理法实施条例》。《土 地管理法》、《土地管理法实施条例》确立了耕地 保护制度、土地用途管制制度和土地有偿使用制度 等基本制度，还首次从法规上明确了出让、租赁、 作价出资等土地有偿使用方式。
一、土地资产管理制度沿革
土地资产按所有制性质，分为国有土地资产和集 体土地资产。其中，对国有土地资产的管理，是 我国土地资产管理的重要内容。建国以来，国有 土地资产管理制度经历了从弱化资产属性、否定 资产属性，到承认资产属性的过程。特别是， 1978年以来，中国市场化改革带来了资源配置方 式从计划向市场的大转换，在此历史性的转换过 程中，市场价格机制不仅在商品、资本、劳动力 等资源配置中的地位与作用不断上升与增强，在 国有土地资源配置中的作用也产生了实质性的变 化。与此相适应，土地资产管理制度也进行了重 大改革和不断完善。
1997年《关于进一步加强土地管 理切实保护耕地的通知》
二）土地使用制度的主要特征
这一时期土地使用制度的主要特征，是变无偿、 无限期、无流动的行政划拨供地，为有偿、有限 期、有流动的出让供地。但由于大量的建设用地 仍然实行划拨供地，因此，制度格局上是划拨制 度与有偿使用制度并存，且划拨制度的覆盖面大 于有偿制度。 同时，由于协议出让在很大程度上都由政府定价， 带有一定的行政色彩，土地使用权的价值并没有 在市场上体现出来，因此，尽管协议出让制度从 根本上有别于行政划拨制度，但还不是充分体现 公开、公平、公正法则的市场配置制度。
3、规范集体建设用地管理 落实小城镇用地管理政策 落实集体建设用地有偿使用制度 控制占用耕地和林地 盘活闲置土地，规范集体建设用地使用权流 转 明确农村集体土地所有权主体及权益，健全 集体建设用地流转程序 整顿城乡结合部土地交易混乱现状，实行国 有和集体土地统一管理政策。
4、加强地价管理
1）强化地价管理手段 统一地价概念，理顺地价、出让金、租金关 系。 定期更新、公布基准地价。 建立地价指数，健全反映市场价格的地价体 系。 2）协调区域间的地价水平，建立地价动态 监测系统。 3）完善地价管理制度 地价评估、评估人员资质认证、土地交易价 格申报、制定国有土地最低限价等等。
四）土地有偿使用的实践探索
随着改革开放进展，从1982年开始，在北京、 上海、辽宁的抚顺、四川的成都等城市，相继开 展了土地商品属性的探索，开始对工业、商业等 用地收取土地使用费；1987年11月，国务院批准 确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进 行土地使用制度改革试点。1987年9月，深圳市 规划国土局以协议方式第一次向企业出让了国有 土地使用权，11月25日，深圳市规划国土局以公 开招标形式出让了一宗国有土地使用权，9家房地 产开发公司参加竞投；12月1日，深圳市规划国 土局又以拍卖方式出让了一宗国有土地50年使用 权，包括9家境外企业在内，共有44家房地产开 发公司参加竞价。
《城市房地产管理法》
1992年中共中央“十四”大决定，全面建立 社会主义市场经济体制，土地使用制度改革 也进入了新的发展阶段。1994年颁布的《城 市房地产管理法》，首次从法律层面明确了 划拨和出让供地的范围，除国家机关和军事 用地、城市基础设施用地和公益事业用地、 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用 地可以采用划拨方式供应外，其他国有土地 必须以出让等有偿方式供应，并具体明确了 国有土地使用权出让，地价评估、公布和土 地市场交易制度。
深圳市第一次协议出让国有土地使用权和第一次拍卖出让国有土 地使用权，突破了国有土地使用权不允许转让的法律规定，这一 成功尝试，直接促进了我国土地使用制度的改革。
1987年9-12月
（三）国有土地有偿使用的制度 确定和发展阶段（1988－2000 年）
一）．1988年，我国《宪法》和《土地管理 法》先后修改，将原来的“任何组织或个人 不得侵占、买卖、出租或者以其他形式转让 土地”，修改为“任何组织或个人不得侵占、 买卖或者以其他形式转让土地，土地使用权 可以依照法律的规定转让”。自此，原来无 偿、无限期、无流动的土地使用制度被有偿、 有限期、有流动的新型土地使用制度所替代， 国有土地使用权与所有权相分离，可以作为 商品在土地市场中交易。1990年5月国务院 发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》，以行政法规的形式，确立了国家 实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。
第一章土地资产管理概论
第二节土地资产管理概述 第三节土地资产管理制度与体制
教案2
xxx 主讲
土地资产管理
第二节土地资产管理概述
一、土地资产管理 概念 土地资产管理是政 府土地行政管理部 门对土地使用者和 经营者实施政策管 理和行业管理。主 要是制定土地资产 经营制度和管理办 法等等，属于宏观 管理范畴。
二）行政划拨制度的特征
国有土地的行政划拨制度具有划拨手段的 行政性、使用期限的无限制性、土地获取和 使用的无偿性、土地物权的无流动性四个特 征。土地划拨后，用地者取得了划拨土地使 用权，实现了土地的所有权与使用权的分离， 但这种所有权在经济上未得到任何体现，这 种使用权也被禁止独立流转。土地不是商品， 也不存在土地市场，因此，国有土地资源的 行政划拨制度，其实质就是土地资源的计划 配置制度。在这种制度设计下，土地仅仅是 生产和生活的载体，而不具有商品和资产属 性。
三）制度的重要作用
在30多年的时间里，土地资源的计划配置 制度通行于我国基本建设项目用地、城镇建 设用地、独立工矿区建设用地，以及其他各 种国家建设用地。换言之，举凡国家基于经 济、文化、国防建设及举办社会公共事业的 需要而征用集体土地或者使用国有土地的场 合，均适用于计划配置制度。这一制度一直 持续到1988年宪法的修改。在这一时期，土 地资源作为城市发展和建设的客观载体和物 质基础，在城市发展中发挥了重要的空间保 障作用。
建立出让土地的价 格确定、土地资产 处置、建设用地供 应等重大事项的集 体决策制度。依法 行政，减少政府对 市场的干预。但需 要减少审批事项和 审批流程，提高办 事效率。
3、规范土地使用权交易行为
3、规范土地使用权交易行为
严格土地所有权出让、转让、出租、 抵押管理，土地所有权首次入市必须 符合法律法规规定和出让合同约定的 条件。 未经政府批准的土地不得 入市。 执行土地交易价格申报并执行政府优 先购买权。
三、土地资产管理的原则
1、保护国家土地所有权不受侵犯的原 则 城市的土地属于国家所有。任何组织 或个人不得侵占、买卖或者非法转让 土地。 2、土地使用权和使用权分离的原则 3、节约、集约用地、保护耕地原则 4、依法管理原则 5、保护合法和公平竞争原则
土地所有权和使用权分离原则
节约、集约用地、保护耕地原则
三）招标拍卖挂牌出让制度的产生
这一时期，尽管国家法律尚未强制性规定经营性 土地必须以公开竞价的市场方式进行配置，但在一 些地区，特别是土地市场比较活跃的珠三角，协议 出让制度已不适应当时的实际，以招标、拍卖出让 国有土地使用权的形式开始频繁发生。 值得一提的是，为了规范国有土地使用权招标、 拍卖出让行为，建立公开、公平、公正的土地市场， 1998年，广东省发布实施了《广东省城镇国有土地 使用权公开招标拍卖管理办法》（广东省人民政府 令第39号）。这是地方在实践基础上，出台的一部 市场配置土地资源的重要地方性法规。 1999年1月，国土资源部下发了《关于进一步推 行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，明确了 经营性土地从有偿使用到市场配置的具体方向和政 策措施。
首次入市要求的位置、面积、土地 类别、四致。
4、提供市场服务
土地交易市场
1、根据土地市场发育程度，积极建立 土地有形市场。 2、完善土地交易市场服务功能。引导 土地公开交易 3、推行用地信息发布制度、基准地价 公布制度以及地价可查制度。
避免土地纠纷
5、规范中介服务行为
土地评估代理 招标拍卖代理 土地交易代理 土地资产咨询机构 以上中介服务均需要实行行业自律。推进产 业化发展。 政府加强对中介服务的管理，严惩违法行为， 促进中介机构独立、客观、公正从业。
（四）土地市场配置制度建立和 完善阶段（2001年至今）
（一）市场配置制度体系的确立和完善 1．国务院15号文件成为市场配置土地资 源的纲领性文件 2001年4月，国务院下发《关于加强土地 资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）， 有针对性地从严格控制建设用地供应总量、 严格实行国有土地有偿使用制度、大力推行 招标拍卖、加强土地使用权转让管理、加强 地价管理和规范土地审批的行政行为等六个 方面，提出了具体的要求，并根据从源头和 制度上加强土地资产管理的要求制定了一系
土地资产管理制度沿革四个阶段
（一）土地资产属 性弱化的阶段 （1949－1954年） 建国以后到1954年 以前，我国尚未实 行高度集中的计划 经济体制，国家对 国有土地实行有偿 使用，无论全民所 有制单位还是集体 所有制单位，只要 使用国有土地，都 必须向国家交纳租
1949－1954
这一时期，从制度上并未否定城市土 地具有价值、可以收益的商品属性。 从理论上讲，只要承认土地具有商品 属性，必须有偿使用，那么，就不能 否定土地价格在交易中的作用。因此， 在这一阶段，尽管价格机制的功能十 分弱化，市场的作用也十分有限，但 在制度上，国有土地仍然是作为资产 来管理的。
土地中介机构
杜绝土地交易腐败
wk.baidu.com介服务流程
中介机构选择
职业资格新要求
第二节土地资产管理制度与体制
首先明确体制、机制与制度 体制："体制"，从管理学角度来说，指的是国家机 关、企事业单位的机构设置和管理权限划分及其相 应关系的制度。 机制：社会学含义为在正视事物各个部分的存在的 前提下，协调各个部分之间关系以更好地发挥作用 的具体运行方式。 制度：制度，也称规章制度是国家机关、社会团体 、企事业单位，为了维护正常的工作、劳动、学习 、生活的秩序，保证国家各项政策的顺利执行和各 项工作的正常开展，依照法律、法令、政策而制订 的具有法规性或指导性与约束力的应用文，是各种 行政法规、章程、制度、公约的总称。
强化地价管理手段
理顺所有权、地价、出让金、租金 关系。
5、营造良好的土地市场环境
1）加强法制建设 制定：土地使用公 开交易、集体建设 用地流转、土地收 购储备、闲置土地 处置、国有土地使 用权租赁、划拨土 地所有权管理、国 有土地收回、土地 价格管理等法规、 政策等等。
拆迁条例
2、规范政府行为
1949－1954土地作为资源管
理
（二）国有土地行政划拨阶段 （1955－1987年）
一）制度的调整 1954年以后，我国建立了高度集中统一 的计划经济体制，与此相适应，1954年财政 司字15号文件和内务部的有关文件规定：国 营企业、国家机关、部队、学校、团体及公 私合营企业使用国有土地时，应一律由政府 无偿拨给使用，均不再缴纳租金。集体所有 制单位和个人使用国有土地，虽不是无偿划 拨，但所交费用甚少，基本上也是无偿无限 期使用。自此，城市土地也取消了有偿使用， 确立了行政划拨土地制度。
二、土地资产管理的构成要素
1、土地资产管理的主体 主体是国家，各级人民政府代表国家和政府 对土地资产实行统一管理。 2、土地资产管理的客体 客体是：土地资产 土地交易过程中的人与人、人与地、 地与地之间的关系以及经济关系。 3、土地资产管理的目标：保证资产的可持 续利用和土地资产的保值增值。
土地资产管理的客体