浅谈我国的房地产市场以及政府与之的关系

浅谈我国的房地产市场以及政府与之的关系

众所周知房地产业即使国民经济的重要支柱产业，又是跟普通老百姓日常生活息息相关的民生行业，向来被大家所关注，特别是由于近几年房价的持续快速上涨，使得房地产业更加成了普通老百姓和媒体关注的焦点，那么现阶段我国房地产业的状况如何，房价为什么会持续快速上涨呢，政府又该如何在保持房地产市场较快发展的同时保障公民的居住权，让每一个人都有房屋住呢，下面我们来简单分析一下上述问题。

首先我们需要了解一下我国房地产业目前的状况。近几年我国的房价持续快速上涨，尤其是2007年的上涨幅度更是出奇的高，超乎人们想象，有些大城市甚至达到每平方米一万多到两万，但房地产市场的快速发展是否就意味着我国的房地产市场是健康的呢，我看未必，只有合理、正常和公平的发展才是健康的，因为快速发展的背后隐藏着太多的问题，尤其是从开始推动房地产市场市场化以后问题变得更加突出，虽然中央政府的本意不是让房地产市场完全市场化，但事实上地方政府在政策的执行上却出现了很大的偏差，导致房地产市场的问题变得更加严重。

那么房地产业和房地市场产存在哪些问题，又主要体现在哪些方面呢？主要有以下方面：

第一，住房的结构供应不合理。当前我国房地产市场的供给不足并非总量的不足，而是结构性的供给不足，合理的房地产供应结构应该与居民的收入相一致，我国的居民收入呈金字塔形，房地产的供给要与之相适应就必须是中低档的商品房特别是经济适用房在房地产市场中占较大比重，而高档商品房占较小比重。而我国目前的状况恰恰相反，中低档的商品房的供应严重不足，但高档商品房却大量空置，并且两者的差距还有继续拉大的趋势，目前我国的房地产市场呈现商品房高空置率和大量普通居民买不起房并存的怪现象，这在相当大程度上抑制了我国房地产市场的有效需求，并给社会带来了严重的问题。

第二，市场发育不良，存在泡沫化。我国的房地产市场化发育时间比较短，而且在其发育过程中还存在许多不健康的因素(如官商勾结，房地产炒作等)，导致其发育不良，利润率太高，远高于其他行业，大大超过了各行业的平均利润率，致使房价远远偏离其真实价值和一般居民的收入水平，出现了泡沫化。

第三，土地供应不规范。在城市化的过程中，许多地方政府不仅没有把房地产所承担的社会服务功能重视起来，反而把城市土地经营和推动土地增值作为增加财政收入的一个

重要方式来对待，他们通过各种方式来推动房地产市场的繁荣，甚至不惜推动房地产市场的畸形发展，从而通过抬高土

地价格来获取最大利润，一些房地产开发商通过寻租而非公开竞标的形式从政府手中获得土地，使大量的土地通过政策性的土地协议的方式被出让出去，而官员和开发商都从中谋取了巨额利润，而使国家和老百姓蒙受损失。

第四，房地产市场对金融系统的依赖程度太高，积累了大量的金融风险。我国房地产信贷增长过快，一方面房地产商的自有资金比重过低，无法为自己的行为完全负责，另一方面在个人住房贷款方面，由于各个银行的竞争比较激烈，许多银行都降低了贷款标准，减少了审查步骤，放松了对借贷者信息的真实性的审查，使得我国的银行系统承担了大量的风险，一旦有一个环节出错，将会带来连锁反应，造成严重的后果。

第五，房地产市场秩序混乱，房地产的开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节都不同程度的存在违法违规行为，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，带来房价短期内的非正常上涨，使居民对房地产市场和房价的走势出现误判，而做出错误的决定，而他们从中谋取巨额利润。

第六，地方政府的行为缺乏长远性和预见性，多是短视行为和被动的应对行为。房地产市场多次出现问题，但政府的调控行为却常常失灵，，很重要的一点原因就是管理部门经验不足和房地产业关系到他们自身的利益，电视上经常见一些

政府修建的工程建了一半就废弃的事，还因为政府通过卖地可以增加财政收入，而房价越高政府卖的地的价格就越高，财政收入越高，地方官员升迁的可能性就越大，这就是地方政府自身在制定政策和执行政策上出现了矛盾。

上述都是我国房地产市场存在的一些问题，其中大部分都是导致房价上涨的重要因素，另外如下也是导致房价上涨的一些原因。

首先，开发房地产市场需要大量的土地，而土地又具有有限性和不可再生性，这就决定了房地产市场价格的调节无法完全的满足供给量的增加，只能通过价格的上调来解决供需矛盾。当价格的上升背离房地产的实际价值时，就有可能诱发投机行为的出现，形成对资金的巨大需求，从而有可能形成房地产的泡沫，而由于房地产市场与其他行业的关联性，有可能会诱发更加严重的问题。

其次，土地又具有非流动性，这就决定了无法通过调节各个地区的需求和供给来缓和部分地区的矛盾。但资金却是可以自由流动的，一个地区的房价越高，更多的资金就会向这个地区流动，而更多的资金的注入就会进一步推动房价的上涨。

第三，我国经济持续快速发展，居民收入不断增加，必然会对房地产市场形成一定的刚性需求，而需求有必然会对价

格产生影响，而这种影响会是持续而稳定的，是与居民的收入水平一致和同步的，而不会导致房价过高。

面地产市场存在的这些问题和房价的持续过快上涨，政府又该如何应对呢？我认为大致有如下面：

第一，必须走中国特色的房地产开发道路，不能把房地产市场完全市场化，每个公民，无论是穷人还是富人都有合法的居住权，这也是公民的一项基本的生存需要，所以中国的房地产市场必须承担起房地产市场发展和社会服务的双重功能。而且房地产的需求矛盾越激烈越要凸现社会服务这一职能，否则许多居民的居住权将难以得到保障，这就需要政府加大对房地产市场的补贴和调控力度，鼓励中低档房屋的建设，加大经济适用房在房地产市场上的比重，以确保中低收入者也有房可住。

第二，房价之所以居高不下，有一份原因也是因为我国地区和城市发展不合理，发展不平衡，东部发展快，而中西部发展慢，大城市发展快，而中小城市发展缓慢，从而导致大量的人口聚集在东部地区和大城市里边，导致房价的过快上涨，因此加快中西部地区的发展和大力发展中小城市，优先实现社会核心竞争力的分散化，从而带动人口和资源的分散化发展，降低人口涌入东部和大城市的动力，走和谐发展的道路才是解决房价过快上涨的根本之策。因此国家需要通过