某房地产CBD项目定位报告
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➢ 我们的目标； ➢ 项目界定及概述。
本案目标
首要目标
能够协助开发商顺利取得本项目的开发权
重要目标
为项目的后期开发提出切实可行的指导方向
远期目标
通过本项目的成功开发树立建安地产企业品牌
最终目标
最终实现多方共赢的美好结局
国内房地产一周要闻（4.4-4.10） 是寒冬？还是阳春？？房地产的明天……
1、中国第一季度房地产业企业家信心指数有所上升 2、中国保障房投资力度加大 3、北京二套房贷政策有所松动 4、广州首个限价房遭遇拒收尴尬 5、北京将严查房地产项目虚假宣传等违规行为 6、重点城市房地产市场表现
—— 一轴两区一中心，依托会展经济快速发展
区域定性：一点一线统领中心区/ 会展中心作为区域商业商务辐射源点/ 中心商务办公区定性项目发展。
北区 南区
市级行政办 公文化中心
空间中轴线
中心商务办 公区
会展 中心
项目属性界定
项目属性：本项目为福田中心区目前及今后几年唯一的在售的一手高端住宅 。
项目地块四至概述
指标
地块编号 B116-0068
占地面积
7590㎡
建中筑海面华积庭 cocopa4r8k875㎡
其中：住宅
新
洲
商业
路 社康服务中心 老城人中活雅动站苑
居委会
发幼展儿星园苑
垃圾站
46715㎡
1790㎡
星河国际120㎡
150㎡
100㎡ 益
——
田
本案
路
——
容积率 滨
建筑限高
河
≦路6.5
120m
B116-0059
对于本项目区位的理解
——好的区位就要做好的产品，豪宅，肯定是首选
21856.5㎡ ——
95236.1㎡ —— —— ——
—— 会展中心
2500㎡ 100㎡ ≦4.5 100m
区域特征分布情况
——中心区永远是城市的焦点
实力型、大型跨国机构企 业总部、政府机构、金融 、证券类企业主要集中区 域
电子、科技，商贸 集中区
本项目 中心区
华强北 金融、商贸集中区
罗湖wenku.baidu.com
区域界定 城市区位
(1)深圳一季度销售价跌量升，二季度或将量高价稳 (2)上海二手房指数8个月来首次上扬 (3)广州3月一手房交易量创近9个月新高 (4)北京高档住宅市场售价持续下跌
7、社科院专家：房价还有40%至50%的下降空间 8、社科院蓝皮书：房地产业萧条09年难改观
本项目概况
项目概述：项目处于中心二路与民田路及滨河大道交汇处。
- 周边楼盘基本为高层大户型居多 - 产品补缺和换房购买需求成产品类型主要
考虑因素
※ 特征 - 项目整体启动不分期 - 地块并非熟地，还涉及拆迁安置
Title in here
Step 1
Title in here
Step 2
Title in here
Step 3
区域定位借鉴
——伦敦的CBD，地价最高的地方
➢ 总体定位； ➢ 市场定位； ➢ 客户定位； ➢ 产品定位； ➢ 项目总体规划布局及分部份说明
定位思考
1. 区位（Step1 ）
- 位于深圳经济中心——福田区 - 位于深圳CBD核心区域
2. 交通（Step2）
- 紧邻深圳三横交通大动脉之一滨河大道 - 公交、出租、地铁公共交通极为便利
3. 产品（Step3 ）
某房地产CBD项目定位 报告
2020年4月21日星期二
深圳（建安）集团
CBD项目定位报告
2009.4
本案思维导图
前言 项目定位 市场概述 物业发展建议 项目启动策略建议
▪ 市场概述 ▪最新房地产政策解读
▪ 价格测定 ▪ 预期销售节奏建议 ▪ 开发计划及开发进度安排 ▪ 产品竞争策略 ▪ 开发节奏建议
第二章
第三章
第四章
第五章
▪总体定位 ▪形象定位 ▪客户定位 ▪产品定位
▪建筑风格建议 ▪ 园林风格建议 ▪ 物业管理建议 ▪ 园林导视建议
本案基础：在没有综合项目实际信息进行深入研究以前，我们仅仅可以提供项目理论 研究建议与操作思路。
第一章
前言
概述：本部分主要明确本案制定的目标，并对目 标的分解进行方向性的引导，接着是对本项目的 基本特征进行界定和交待。
英国伦敦CBD 七十年代初，世界上第一个CBD出现在伦敦。 1、被称为“一平方英里”（theSquareMile）的
“金融城”（CityofLondon） 2、）新兴CBD则在“金丝雀码头（CanaryWharf 3、梅费尔（Mayfair）全球富豪的聚集地
➢ 区域面积不大的梅费尔地区，是伦敦地价最高的地 方，在这里花费300万英镑只能买到一套中型公寓。
• 曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，依靠 CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形 象，曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交 额，占美国房地产市场中此类用房成交额 的40%；曼哈顿的地产估价约占纽约市地 产估价总额的53%，1969年至1983年间， 曼哈顿区地产价值增长了约58%；曼哈顿 地区经济增长量占纽约市总经济增长量的 82%。
➢ 居住在这里的人是伦敦人眼中真正上流品位的象征 。
➢ 根据英国广播公司对近3年来全球生活消费指数的调 查，伦敦的消费水平一直居于首位。如果问伦敦人 哪个地区最贵，他一定想都不用想地回答是梅费尔 。
区域定位借鉴
——美国的CBD，住宅和商业用房成交额占据了美国房地产的半壁江山
• 曼哈顿是纽约市中心部位的岛。长20公里 ，宽4公里，面积57.7平方公里。曼哈顿 CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城 （Downtown）, 中城（Midtown）, 著 名的街区是格林威治街和第五大街。
周边项目情 况
第二阶段
第三阶段
思路探讨
制
定
分析调研结
实
果
施
计
划
设计整合方
案
项目模块
➢项目地块东西 分两块
➢东边地块由一 块菜地与已经拆 建的厂房；
➢西边地块为建 安集团员工宿舍 及生活小区，目 前尚有198户待 拆迁
东边地块
西边地块
备注：回迁的198户在本案中不做重点说明和阐述
第二章
项目定位
概述：本部分主要是基于对市场和项目情况的判 定，综合分析后对本项目进行整体的定位，从而 为后期的物业发展及启动区建议提供知道方向。
项目北面为星河国际项目，已建 高层，视野景观被阻挡
西面为发展兴苑，紧邻本项目的 为幼儿园，景观资源较好。
项目四至
东面将来为酒店与写字楼项目；目 前基本为空地，视野较开阔，景观 资源一般。
项目南面紧邻滨河大道，有一定地势 高差,景观资源较好。
地块四至及主要经济技术指标
项目启动
第一阶段 项目自身情
况
项目市场调研
本案目标
首要目标
能够协助开发商顺利取得本项目的开发权
重要目标
为项目的后期开发提出切实可行的指导方向
远期目标
通过本项目的成功开发树立建安地产企业品牌
最终目标
最终实现多方共赢的美好结局
国内房地产一周要闻（4.4-4.10） 是寒冬？还是阳春？？房地产的明天……
1、中国第一季度房地产业企业家信心指数有所上升 2、中国保障房投资力度加大 3、北京二套房贷政策有所松动 4、广州首个限价房遭遇拒收尴尬 5、北京将严查房地产项目虚假宣传等违规行为 6、重点城市房地产市场表现
—— 一轴两区一中心，依托会展经济快速发展
区域定性：一点一线统领中心区/ 会展中心作为区域商业商务辐射源点/ 中心商务办公区定性项目发展。
北区 南区
市级行政办 公文化中心
空间中轴线
中心商务办 公区
会展 中心
项目属性界定
项目属性：本项目为福田中心区目前及今后几年唯一的在售的一手高端住宅 。
项目地块四至概述
指标
地块编号 B116-0068
占地面积
7590㎡
建中筑海面华积庭 cocopa4r8k875㎡
其中：住宅
新
洲
商业
路 社康服务中心 老城人中活雅动站苑
居委会
发幼展儿星园苑
垃圾站
46715㎡
1790㎡
星河国际120㎡
150㎡
100㎡ 益
——
田
本案
路
——
容积率 滨
建筑限高
河
≦路6.5
120m
B116-0059
对于本项目区位的理解
——好的区位就要做好的产品，豪宅，肯定是首选
21856.5㎡ ——
95236.1㎡ —— —— ——
—— 会展中心
2500㎡ 100㎡ ≦4.5 100m
区域特征分布情况
——中心区永远是城市的焦点
实力型、大型跨国机构企 业总部、政府机构、金融 、证券类企业主要集中区 域
电子、科技，商贸 集中区
本项目 中心区
华强北 金融、商贸集中区
罗湖wenku.baidu.com
区域界定 城市区位
(1)深圳一季度销售价跌量升，二季度或将量高价稳 (2)上海二手房指数8个月来首次上扬 (3)广州3月一手房交易量创近9个月新高 (4)北京高档住宅市场售价持续下跌
7、社科院专家：房价还有40%至50%的下降空间 8、社科院蓝皮书：房地产业萧条09年难改观
本项目概况
项目概述：项目处于中心二路与民田路及滨河大道交汇处。
- 周边楼盘基本为高层大户型居多 - 产品补缺和换房购买需求成产品类型主要
考虑因素
※ 特征 - 项目整体启动不分期 - 地块并非熟地，还涉及拆迁安置
Title in here
Step 1
Title in here
Step 2
Title in here
Step 3
区域定位借鉴
——伦敦的CBD，地价最高的地方
➢ 总体定位； ➢ 市场定位； ➢ 客户定位； ➢ 产品定位； ➢ 项目总体规划布局及分部份说明
定位思考
1. 区位（Step1 ）
- 位于深圳经济中心——福田区 - 位于深圳CBD核心区域
2. 交通（Step2）
- 紧邻深圳三横交通大动脉之一滨河大道 - 公交、出租、地铁公共交通极为便利
3. 产品（Step3 ）
某房地产CBD项目定位 报告
2020年4月21日星期二
深圳（建安）集团
CBD项目定位报告
2009.4
本案思维导图
前言 项目定位 市场概述 物业发展建议 项目启动策略建议
▪ 市场概述 ▪最新房地产政策解读
▪ 价格测定 ▪ 预期销售节奏建议 ▪ 开发计划及开发进度安排 ▪ 产品竞争策略 ▪ 开发节奏建议
第二章
第三章
第四章
第五章
▪总体定位 ▪形象定位 ▪客户定位 ▪产品定位
▪建筑风格建议 ▪ 园林风格建议 ▪ 物业管理建议 ▪ 园林导视建议
本案基础：在没有综合项目实际信息进行深入研究以前，我们仅仅可以提供项目理论 研究建议与操作思路。
第一章
前言
概述：本部分主要明确本案制定的目标，并对目 标的分解进行方向性的引导，接着是对本项目的 基本特征进行界定和交待。
英国伦敦CBD 七十年代初，世界上第一个CBD出现在伦敦。 1、被称为“一平方英里”（theSquareMile）的
“金融城”（CityofLondon） 2、）新兴CBD则在“金丝雀码头（CanaryWharf 3、梅费尔（Mayfair）全球富豪的聚集地
➢ 区域面积不大的梅费尔地区，是伦敦地价最高的地 方，在这里花费300万英镑只能买到一套中型公寓。
• 曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，依靠 CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形 象，曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交 额，占美国房地产市场中此类用房成交额 的40%；曼哈顿的地产估价约占纽约市地 产估价总额的53%，1969年至1983年间， 曼哈顿区地产价值增长了约58%；曼哈顿 地区经济增长量占纽约市总经济增长量的 82%。
➢ 居住在这里的人是伦敦人眼中真正上流品位的象征 。
➢ 根据英国广播公司对近3年来全球生活消费指数的调 查，伦敦的消费水平一直居于首位。如果问伦敦人 哪个地区最贵，他一定想都不用想地回答是梅费尔 。
区域定位借鉴
——美国的CBD，住宅和商业用房成交额占据了美国房地产的半壁江山
• 曼哈顿是纽约市中心部位的岛。长20公里 ，宽4公里，面积57.7平方公里。曼哈顿 CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城 （Downtown）, 中城（Midtown）, 著 名的街区是格林威治街和第五大街。
周边项目情 况
第二阶段
第三阶段
思路探讨
制
定
分析调研结
实
果
施
计
划
设计整合方
案
项目模块
➢项目地块东西 分两块
➢东边地块由一 块菜地与已经拆 建的厂房；
➢西边地块为建 安集团员工宿舍 及生活小区，目 前尚有198户待 拆迁
东边地块
西边地块
备注：回迁的198户在本案中不做重点说明和阐述
第二章
项目定位
概述：本部分主要是基于对市场和项目情况的判 定，综合分析后对本项目进行整体的定位，从而 为后期的物业发展及启动区建议提供知道方向。
项目北面为星河国际项目，已建 高层，视野景观被阻挡
西面为发展兴苑，紧邻本项目的 为幼儿园，景观资源较好。
项目四至
东面将来为酒店与写字楼项目；目 前基本为空地，视野较开阔，景观 资源一般。
项目南面紧邻滨河大道，有一定地势 高差,景观资源较好。
地块四至及主要经济技术指标
项目启动
第一阶段 项目自身情
况
项目市场调研