防城区老楼危楼改造存在的问题及对策建议

防城区老楼危楼改造存在问题及对策建议

我区以科学发展观为指导，适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进城市棚户区改造，稳步实施城中村改造，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。防城区属老城区，城区老楼危楼较多，2014年，区住建局组织工作组对区直单位、街道办、乡镇老危楼进行排查，共排查出老楼危楼640栋，其中局部危险288栋，整体危险352栋。老城区情况复杂，又有9个乡镇，范围较广，加上居住老楼危楼的群众普遍收入较低，改造任务艰巨。

一、我区老楼危楼改造取得的成效

2008年以来，在区委、区政府的正确领导下，我区严格执行国家相关政策规定，始终站在以人为本、关注民生的高度，精心组织，狠抓落实，以城市棚户区改造为主要方式全力推进老楼危楼改造，并取得了显著成效。2008年至今年9月，全区推进棚户区改造项目23个，拆除危旧住房474套，其中基本建成项目6个，建设保障性住房 804套，完成投资1.8亿元；在建项目17个，建设保障性住房3667套，计划总投资 21亿元，完成投资2.4亿元。城市棚户区改造工程在改善老楼危楼居民住房条件的同时,对拉动经济增长、促进社会就业、提升城镇综合承载能力、改善城市内部二元结构等方面,具有积极作用。

二、存在的问题

（一）拆迁难度大。

1.危旧房改住房拆迁难度大。少数居民关注自己能否在改造中得到更多的利益，给拆迁带来一定难度。如区水产畜牧兽医局，几年前提议进行改造，是大部分干部职工的意愿，也列入市城市棚户改造2013－2017年规划的意向项目，但由于个别产权人的要求过高，一直无法达成共识，项目只能搁浅了。另外，有一些人存在着等靠心理，盼拆迁，但拆迁来了期望值过高，极少数甚至经过一年多的思想工作仍未同意，严重影响拆迁工作的进度。如防城区第四小学（原附城中心校）棚户区改造项目，2014年4月开工，至今年8月20日，A幢已完成16层的主体施工工程，而B幢范围内的危旧住房，今年9月初才能做通全体产权人的工作得以拆除。

2.旧城区与城中村改造征拆困难。随着经济社会的发展，旧城区、城中村无论是基础设施还是配套设施已经落后了，但由于大部分群众的思想观念还跟不上时代的步伐，不能适应市场经济发展的需要，不想住小区不想上楼，只想自己建房子，然而现在土地却是最为紧缺的，特别是旧城区。如在文昌街道中山社区沿江一带，道路狭窄，群众出入不方便，住房面积小且大多数已残旧，居住条件很差，部分群众由于经济问题，加上沿江按规划不允许，因此也不能拆了重建，但那里的大部分群众一听说要改造都不同意。我区在建的城中村改造项目中，部分安置点如江山半岛棚改项目，由于被拆迁户对现行征地拆迁补偿标准意见不统一，征地拆迁工作进展较慢；部分安置点内有房屋需要进行拆迁，需要对安置点内的被拆迁户进行临时

安置等等问题，也影响了项目的进度。

（二）资金缺口大。

资金是保障的棚户区改造的关键因素。棚户区改造不能像商品房那样能获得丰厚的利益收入，以致许多民间资本或建设单位都望而却步，造成建设力量较为薄弱。同时，就我区实际来说，棚户区改造90㎡的改造安置房，平均每套综合投入15万元左右，房子建好后还需投入一批装修款，虽然中央、自治区有补助资金，但大部分由个人负担，而棚户区内大多是困难户、下岗职工户，难以承受，因此改造资金缺口依然很大。乡镇老楼危楼改造资金缺口更大，特别是边远乡镇，因眼前没有开发利用的价值，不能开发商业部分及更多的房子来抵减造价，群众本来生活就困难，更无法拿出那笔钱来。如十万山华侨林场目前急需解决的归侨职工及侨眷住房困难户共804户，其中，危房户433户、住房拥挤户311户、无房户60户，归侨职工及侨眷生活十分困难，无论是通过建新村、棚户区改造还是原址推倒重建的方式来改造，资金缺口都非常大。

此外，城中村改造项目国开行到位资金未能及时用款，影响项目进度。由于用款手续过于繁杂，办理时间长，导致贷款到位多使用少。至2015年9月2日，我区城中村改造项目14个，申请贷款165520万元，已提贷款131570万元，已用贷款仅3121万元，其中项目用贷款1565万元，利息1555万元。部分项目在实施过程中，建设单位根据实际情况进行调整，调整方案已于7月9日获得自治区住建厅批复，但是国开行广西分行至今未完成借款协议调整，在此情况下，国开行仅同意前期费用及征地拆迁费用报账用款，不同意工程费用款，导致了

施工单位积极性不高，工程进展缓慢。

（三）土地历史遗留问题较多

1.部分单位大院土地证是80年代前颁发的，因证件资料不全，长期没有换证，土地性质不够明确等原因，土地证办理时间过长。防城区饲料公司城市棚户区改造项目于2012年7月开工建设，9月份周边群众阻止施工，理由是土地界线不清，群众认为饲料公司侵占其集体土地，要求饲料公司高额赔偿。后虽经司法部门调解，协商解决，但项目却因此停工了快一年时间。

2.部分单位土地使用合法，手续齐全，但一旦推倒重建就面临土地纠纷问题，进入信访程序，完成三级信访程序下来，起码需要一年左右的时间，按要求开工的时间早已过。如防城区农机管理中心城市棚户区改造项目，列入我区2015年城市棚改造任务项目，土地征用手续齐全，土地使用证合法，于2014年10月1日开工，因水营街道办木头滩社区那八角组村民以当年征收补偿低、少征多用、不承认农机局与防疫站置换的土地等理由进行阻止，项目无法施工，之后进入信访程序，今年7月8日区信访局作出答复，目前进入等待市信访部门作出复议答复阶段。按自治区要求，当年项目必须在当年9月底前开工，但现在的情况很难按时开工了。

三、几点建议

（一）加大资金支持力度。我区是后发展地区，经济总量小，财力十分有限，干部职工工资较低，居民收入少，对需要承担的资金压力较大，建议中央、自治区适当提高城市棚户区改造补助资金，缓解地方和群众资金压力，顺利推进项目建设。

﹙二﹚因地制宜做好规划。根据政府的资源能力、对项目的控制力度，结合文化旅游产业、旧城改造、城镇化建设，认真做好棚户区改造规划，加大改造力度。

（三）落实责任，完善“绿色”通道。国务院办公厅《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）和自治区人民政府办公厅《关于加快办理保障性住房项目行政审批手续的通知》（桂政办电〔2011〕106号）等文件中，对保障性住房项目的行政审批做出了具体的规定。要求各部门改变审批方式，采取提前介入、同步受理、原则范围内灵活办理等措施，实现审批提质提效。落实审批责任，加强协调配合，按照“快速、优先”原则，实行同时审查、平行审批，建立保障性住房项目行政审批“绿色”通道。

（四）广泛宣传组织和教育发动群众。一是把握动态，主动工作。拆迁中，我们要把政策、法规、补偿安置方案及各种奖励政策逐家挨户讲到讲透，要让群众知其然，更要让群众知其所以然。二是平等沟通，启发诱导。我们要通过宣传、教育、发动使人民群众了解拆迁改造对改善人民群众居住和生活环境的重要作用，使拆迁区域内的企事业单位能够正确处理好眼前利益和长远利益，局部利益和全局利益的关系，从而激发被拆迁人克服困难的决心和勇气，让广大被拆迁人积极主动来支持和配合拆迁工作。三是以诚相待，关心体贴。要晓之以理、动之以情，把相关的法律法规、政策条款向群众讲清楚，充分尊重他们的知情权和选择权。

(五)进一步制定相关实施细则。

1.完善鼓励民间资本参与改造政策。鼓励和引导民间资本