世联无锡鹅湖生态文化城项目发展战略131

战略确立 典型案例分析 规划市场建议
学习改变命运,知 识创造未来
•土地价值评估 •区域背景研究 •项目研究目标体系建立 •区域发展核心趋动力判断 •区域房地产市场分析 •区域产业研究 •旅游度假市场分析
•结合案例，制定区域发展战略 •项目整体定位 •区域功能分区 •用地比例 •开发计划建议 •项目的初步经济测算
……
国内外案例研究
参考性案例16个
•Bintan，印尼 •Laguna，泰国 •Napa valley，美国加州 •Cancun，墨西哥 •Homestead，美国密歇根 •Seaside，美国佛州 •La Jolla，美国加州 •Wintergreen ，美国维州 •亚龙湾，海南 •夏威夷，美国 •帕拉德罗，古巴 •……
►现阶段除鹅湖花苑已 建成销售外，鹅湖地区 尚无其他成规模商品房 项目的开发建设
消费者态度
►无锡人对鹅湖的第 一印象是“落后地方 ”
►无锡人去鹅湖的频 率很低，而且由于距 离市区远、生活配套 不完善，大部分暂不 考虑在鹅湖镇或周边 区域置业，对于鹅湖 区域价值的认知感很 低
对大部分无锡人来说鹅湖属于典型的陌生区域
5
具有一定的人文资源基础
项目界定：
-大规模的 -处于经济繁荣的城市群地理中心 -具备一定人文自然资源基础 -水面开发限制条件少 -陌生区域的开发项目
学习改变命运,知 识创造未来
1. 项目研究背景
2. 项目研究目标体系建立 3. 区域发展驱动力判断 4. 相关市场环境分析
政府目标分析 企业目标分析 核心问题提出
规划实现
战略目标 功能形成 重大设施建设
…提升整个区域价值，扩大 区域知名度… …旅游度假区 …保护公众利益… ...保证足够的公共开放空间
…
区
提升土地价值
…扩大税收和就业机会进而
域
环境改善
服务社会…
...合理安排房地产用地，提
开
利益实现
税收增加
高企业积极性，确保企业利 益的实现…
发
就业机会
…实现地尽其利…
消费者问卷调查： 无锡游客调查问卷 500份 房地产重点客户 调查问卷 120份
学习改变命运,知 识创造未来
专家与消费者访谈
政府官员11位
•鹅湖镇委员会 •锡山区政府 •锡山区规划局 •锡山区国土局 •锡山区发改委 •新区招商局 •坊前工业区管委会 •梅村工业区管委会
•……
同济大学朱锡金教授 民营企业经理8位 房地产策划总监2位 地产销售经理12位 开发商深度访谈3位 消费者深度访谈12位 旅游业经理2位
建造
营销
营销
运营
规划 融资 交易 招商 规划 设计 融资 管理 销售 销售 管理
发展方 向的战 略选择
政府要求建设成为集旅游、度假、休闲、生态、文化为一体的旅游度假区域，那么旅游度假
区共分几类，我们又会走怎样的旅游本发阶展段之路的？工作重点
规划中如何在实现企业盈利的基础上保证较大比例的非营利性公建设施开发和运营？
•针对性案例6个
•华侨城，深圳 •泰晤士小镇，上海 •云顶，马来西亚 •愉景湾，香港 •博鳌，海南 •坎昆，墨西哥 •芙蓉古城，成都 •Laguna，泰国
进行的研究
无锡现状研究 •区域背景研究 •经济发展和产业现状研究 •城市规划研究 •土地利用研究 •人口特征及消费水平研究 •房地产市场发展研究 •旅游市场发展研究
休闲度假区案例研究 •驱动力模式 •具体措施
1. 项目研究背景
项目自然属性分析
2. 项目研究目标体系建立 项目本质界定
3. 区域发展驱动力判断
4. 相关市场环境分析
5. 区域发展战略确立
6. 针对性案例分析
7. 规划市场建议
学习改变命运,知 识创造未来
鹅湖镇曾有“金甘露、银荡口”的美誉，但现在的无锡人普 区域认知度 遍对该区域认知感很低，区域发展较其他镇区缓慢，配套设
施档次低，房地产开发落后
学习改变命运,知 识创造未来
配套建设
►鹅湖镇因远离市区， 区域发展受到限制，城 镇配套建设档次低
►由于本区域不在无锡 城区发展主方向上，与 滨湖新城、蠡湖新城的 城市基础配套建设相比 ，区域价值明显逊色
投资建设
►鹅湖镇除北部工业区 部分工业项目投资发展 较快外，其他领域的投 资建设相对贫乏
项目界定
本项目属于经济繁荣城市群地理中心的陌生区域
优势
劣势
1
地处长三角都市群，经济发达，基础好
区域认知度较低，属于陌生区域
2
位于苏锡常城市群的地理中心，1.5小时经济 不处于城市发展主要方向， 大配套建设滞缓
圈内城市间交通便利
3
拥有8000亩未被Βιβλιοθήκη Baidu染的优势水体
与本地区内其他区域相比，资源不强势
4
拥有特色产业：不锈钢和彩印等
开发/盈 利模式 下的策 略选择
如何通过开发模式来保证对中联公司项目开发的主导权？
大规模区域开发项目，主要的盈利点包括一级开发利润、土地增值、房产项目开发利润以及 可能的自营性物业的经营性收入等，为实现政府与企业的双赢，项目的最佳盈利模式是什么？
世联无锡鹅湖生态文化 城项目发展战略131
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
项目研究工作的阶段划分
2006/06/14
2006/07/20
2006/08/01
第一阶段
项目整体定位与发展战略
（中期）
（终期）
第二阶段
开发盈利模式 与运作研究
第三阶段
营销战略与策略
第四阶段
区域启动策略
项目研究背景 目标体系建立 驱动力判断 市场环境分析
5. 区域发展战略确立
6. 典型案例分析
7. 规划市场建议
学习改变命运,知 识创造未来
政府目标
无锡鹅湖生态文化城项目中，政府的目标是发展为一个 综合旅游度假体，并能实现社会效益和经济效益的平衡
无锡鹅湖生态文化城项目 不是单纯的生态旅游度假 项目，而是同时对城市空 间环境和功能的系统补充
项目本身对于鹅湖镇政府 和城市经济的影响深远
市场调研工作试图从城市发展的高度和房地产、产业、旅游三方面的深度来制 定本区域的发展战略，工作小组在过去一个月的时间里进行了大量调查和研究
实地调研与踏勘
调研内容： •交通可达性 •城市意向 •产业分布和发展现状 •自然资源、重大设施 •建成区现状 调研区域： •鹅湖镇 •城市各区 •苏州 •常熟 •上海
目
经济增长
标
进程实现
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学习改变命运,知 识创造未来
资料来源：锡山区十一五规划要求
基于战略层面的思考，作为大规模的区域开发项目，我们必将 面临着一系列的关键问题与挑战
市政基础
土地开发
项目开发
管理运营
设施建设 七通一平
土地 土地
土地
开发
项目
项目
项目