控规技术路线

一、规划技术路线

根据中华人民共和国住房和城乡建设部令第7号《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011年1月1日实施）和安徽省《城市控制性详细规划编制规范》（DB34/T547-2005）对控规的要求，本控规的技术路线可概括为三大层面：规划分析层面→分层控制层面→规划保障层面。

1、规划分析层面

从规划编制的背景和规划必要性的阐述入手，分析规划区现状建设特征和存在问题，解读上位规划对本规划区的要求，从问题导向和目标导向出发，重点确定规划区的功能定位和发展目标，处理好总规和控规的衔接关系，为下一层面规划控制提供前提条件和依据。

2、分层控制层面

规划采取分层控制方法，即整体控制→单元控制→地块控制，层层深入，实现规划区的全面控制。

（1）整体控制：以整个规划区为范围，明确空间结构→深化细化用地布局→优化道路交通体系和道路工程控制等→城市“四线”控制→确定开发强度控制分区（容积率+建筑密度+建设高度）→市政工程规划（含环卫设施）→配套设施控制（公共设施+基础设施+公共安全设施）→特别控制（城市设计引导+地下空间开发利用等）。

（2）单元控制：结合整个规划区的实际，划分若干管理单元。以管理单元为范围，结合整体控制，明确管理单元的主导功能（含用地结构），控制人口容量（一般控制为3—5万人）；深化配套设施控制（公共设施+基础设施+公共安全设施），加强城市“四线”（绿线+蓝线+黄线+紫线）坐标控制。

（3）地块控制：以管理单元为依托，划分控制地块，明确地块的用地兼容性，建立指标控制体系，合理制定各地块的各项控制指标；同时编制分图图则。

3、规划保障层面

最后提出规划实施的保障措施和建议，以促进控规的有效实施。

本次控规的技术路线图示如下：

二、管理单元控制

（一）管理单元划分的意义

“规划管理单元”是开展控规划编制与管理的基本单位，是实现“一张图、一本书、一个网”管理而建立的地域单元。

“一张图”，实现一体化管理的目标。将所有的主要规划意图落实在一张图上，作为日常规划编制与规划管理的最主要依据之一；“一本书”，区分刚性弹性强度控制。区分“核心控制内容”与“一般控制内容”，前者作为实际规划管理的“底线”，不可轻易调整；后者有一定调整幅度，实现弹性控制，方便管理；“一个网”，建立一个“动态更新”的平台。规划管理单元内容是建立在一个动态更新的平台上，所有的规划调整和最新信息均在此得到反映。

划分管理单元并加以控制，具有以下积极意义：

1、有利于建立完整的城市规划体系

划分规划管理单元，可较好地在城市分区与地块之间加以层次衔接，有利于下一层次规划编制工作的开展；单元划分后，资料搜集、信息反馈、成果归档、信息更新均可有序进行；同时可以1个或数个区位相邻而功能相关性密切的管理单元作为控制性详细规划的编制单位。

2、为建立一个统一的、动态更新的管理平台提供基础

划分规划管理单元，可以各个单元为基础，将各类规划的信息整合、疏理、协调后纳入，组建一个基于控制性详细规划的统一管理平台，最终实现“一张图”管理；同时，规划管理单元为建立一个可不断覆盖、替换、补充、动态更新的规划管理平台提供了良好的基础。

3、有利于处理好规划管理灵活性与权威性的关系

划分相对独立的“规划管理单元”，有利于确保规划管理的灵活性与权威性，如：以严格控制单元总建筑面积与容积率为前提，降低相应地块容积率以协调部分地块提高容积率的问题；严格控制开敞空间规模与数量、公益性配置设施的数量和规模，但可按实际需求在单元内对其位置或形状进行调整。

（二）管理单元划分的原则

1、无缝覆盖原则

以空间结构为基础，合理划分管理单元，实现管理单元对规划区的无缝全覆盖。

2、合理划分原则

综合考虑城市功能分区，以城市主次干道、河流等人工和自然界线，作为管理单元划分界线；同时尽量与街道办事处管辖范围有效衔接，整合好管理单元与街道办事处管辖区的关系，但不可机械地套用现状街道办事处的行政界线。

3、功能完整原则

充分考虑土地使用性质的同一性和功能内在的关联性，保证功能布局的完整性。

4、规模合理原则

管理单元的划分应保持合理的用地规模。一般地，居住用地管理单元的规模按居住人口3～5万人左右进行控制，与街道办事处和居住区人口规模保持一致，以便于合理配置社区级公共服务设施。

（三）管理单元的规划控制

借鉴兄弟先进城市的规划经验，管理单元的规划控制内容主要包括核心控制内容和一般控制内容两大部分。

1、核心控制内容：421。即，4—“四线”控制：绿线、蓝线、黄线、紫线；2—“两个基本指标”：主导属性、人口总容量；1—“一个指引”：公益性设施配套指引（公共服务设施+基础设施+公共安全设施）。

2、一般控制内容：城市设计导引、地下空间开发利用、图则指标。

管理单元核心控制一览表