某地块初步定位及规划产品建议方案
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区域客户构成，以本地地缘性客户为主，其中，本地拆迁户、开发区职工和本地公务员占绝大部分比例，其他为本地大学 教师及本地生意人 少量北京区域投资客，看重平谷价值洼地，区域外无法承受高房价的挤压外溢人群，看重平谷较低房价以及优良的自然环 境，前来购房、养老
市场情况——结论
供应量少，成交量与供应量成正比，说明该区域对住宅需求空间较大； 目前价格已经达到1.2万/平米以上，未来随着市场不断完善、品质不断提高， 释放购买需求，价格拉动空间极大 主力客户以地缘性客户为主，且具备一定的经济基础，对居住产品的更新换代 具有强烈需求
市场情况——住宅整体概况
各城区2010-1月-2011-4月（含）住宅成交面积（平米）2010年1月——2011年4月整体成交
成交量与供应成正比，区域供需平衡
从各城区供应上看，仅次于延庆县和 东城区，一年半成交10万平米左右， 占总成交量的0.08%
平谷从2010年1月至2011年4月由于 供应量少，因此成交量不高，仅在 2010年10-11月供应量较大时，产生 成交高峰
市场情况——住宅整体概况
2010年1月—2011年4月整体价格涨幅
一年半，整体成交均价较低，2010年9月 起，进入万元时代
从各城区供应上看，平谷区成交均价 处于最低，成交均价在7000元/平米 左右
从2010年9月腾龙源城上市，区域均 价开始超万，目前市场价格以达1.3万 /平米以上
市场情况——区域客户概况
各城区2010-1月-2011-4月（含）住宅供应面积（平米）
2010年1月——2011年4月整体供应
住宅供应量有限，住宅产品较为稀缺
平谷2010-1月-2011-4月（含）住宅供应面积（平米）
从各城区供应上看，平谷区一年半内供应 量102014平米左右，占总体供应量的1%
2010年6月、9月、11月为集中供应期，其 中，9月供应量最大，达到6万平米以上
平谷区在售项目
关键词：供应量少，中低档产品，产品形式 落后，同质化严重
市场情况
Part 3
在售市场分析
整体供应 主力户型及价格 销售及客户情况
未来供应
市场情况——整体供应
平谷主要在售以普通住宅为主，目前尚无别墅项目在售
路兴旺达嘉园
建筑设计同质化严重，落后，毫无特点
紫贵庄园
腾龙源城
市场情况——整体供应
项目名称
建筑形式
路兴旺达嘉园 紫贵庄园 腾龙源城
塔楼、板塔结合 板楼,塔楼
市场情况——经济发展
区域经济发展背景——2010年平谷区宏观经济情况
项目
工业总产值（现价） 社会消费品零售额
税收总额 财政收入 存款余额 贷款余额 农民居民人均现金收入 城镇居民人均可支配收入
平谷区
192.4亿元 82.4亿元 41.6亿元 40.1亿元 273.6亿元 104.5亿元 12036元 23606元
方案架构
1
市场情况
2
本体分析
3
项目定位
4
产品建议
市场情况
Part 1
政策背景
市场情况——政策背景
未来政策将从严、从紧，导致一定时期内主力购房客户以刚需首置首改客户为主
时间 2011年1月26日
2011年2月16日
政策 新国八条
京十五条
核心内容 严格限购，提高二套房首付至60%，停止发放第三套房 贷款
平谷区
马坊镇
马坊镇是平谷区西南的大门，距北京建国门50千米，到首都机场35千米，面积 44平方千米，总人口2万人。
马坊工业区——未来平谷发展的依托产业
是北京市十六个市级工业开发区之一.依托首都政策资源优势和平谷区位环境优 势，重点发展临空现代加工制造、生物医药、新型建材及印刷、包装等都市型 产业。目前区内固定投资总额达11.6亿元，预计明年上半年将全部建成投产， 届时可年创产值18亿 元，实现利税2.2亿元，安排就业人员8000人
北京市
2353.9亿 13262元 29073元
（数据来源：平谷区政府网、北京2010年国民经济和社会发展统计公报）
由上表可以看出，平谷区的财政收入较北京市总体水平差距巨大，但农民居民人均现金收入、城镇居 民人均可支配收入与北京市平均水平差距不大，说明平谷居民有一定支付能力。
市场情况——住宅整体概况
目前我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率 已经分别高达20.5％和17％的历史高位。
党中央领导温家宝、李克强等多次表示将调控进行到底
市场情况
Part 2
总体概述
平谷区域介绍 平谷住宅整体概况
区域客户概况
市场情况——区域介绍
平谷区
平谷区地处北京、天津、河北三 个省市的交界处，环渤海经济圈的 中心位置。 平谷区位于北京和天津 两大中心城市之间，北京的东北部 ，天津的西北部。西距北京市区70 公里，东距天津市区90公里，是连 接两大城市的纽带。 全区劳动力总数为18万人，汉族 占全区人口的95.6%，满、壮、蒙 、回、彝、苗、土、瑶等少数民族 占总人口4.4%，人口密度每平方公 里400人。 2007年平谷区辖2个街道办事处 、14个镇，2个乡
板楼、 板塔结合、高层
建筑面积（㎡ ）
66194
容积率 2.1
总量（套 ）
269
150776
2.38
1247
75054
1.5
639
销售状态 在售 尾房 尾房
路兴旺达嘉园 紫贵庄园
马坊镇
腾龙源城Fra Baidu bibliotek
目前平谷在售项目较少，且多是集中在平谷市区内 的老项目，接近尾房，市场供应量较少；
平谷在售项目以普宅为主，建筑形式相对较老，密 度较高，中低档项目为主，基本以满足区域内客户首 置和首改需求。
提高限购标准，京籍已有一套住房家庭，限购一套；外 籍无法提供连续五年社保及纳税证明，限购
2011年3月29日 2011年4月27 2010年10月始
北京调控目标出台
目标：稳中有降
一房一价细则出台
多名知名开发商被点名，执行力度严格
例如：绿地、中铁建等11家
存款准备金率持续 上调
2010年10月20日、2010年12月26日 、2011年2月9日、 2011年4月6日
某地块初步定位及规划产品 建议方案
产品定位面临的问题
核心问题： 如何面对目前市场环境？ 如何面对未来竞争？ 如何最大限度降低风险，实现快打快销？ 如何实现价值最大化？
报告思路
外部因素
内部因素
规划条件 周边情况 交通条件
微观市场 宏观市场 政策背景
市场竞争空间及定位关键点 项目定位
产品规划建议
产品定位 客户定位 市场定位
市场情况——结论
供应量少，成交量与供应量成正比，说明该区域对住宅需求空间较大； 目前价格已经达到1.2万/平米以上，未来随着市场不断完善、品质不断提高， 释放购买需求，价格拉动空间极大 主力客户以地缘性客户为主，且具备一定的经济基础，对居住产品的更新换代 具有强烈需求
市场情况——住宅整体概况
各城区2010-1月-2011-4月（含）住宅成交面积（平米）2010年1月——2011年4月整体成交
成交量与供应成正比，区域供需平衡
从各城区供应上看，仅次于延庆县和 东城区，一年半成交10万平米左右， 占总成交量的0.08%
平谷从2010年1月至2011年4月由于 供应量少，因此成交量不高，仅在 2010年10-11月供应量较大时，产生 成交高峰
市场情况——住宅整体概况
2010年1月—2011年4月整体价格涨幅
一年半，整体成交均价较低，2010年9月 起，进入万元时代
从各城区供应上看，平谷区成交均价 处于最低，成交均价在7000元/平米 左右
从2010年9月腾龙源城上市，区域均 价开始超万，目前市场价格以达1.3万 /平米以上
市场情况——区域客户概况
各城区2010-1月-2011-4月（含）住宅供应面积（平米）
2010年1月——2011年4月整体供应
住宅供应量有限，住宅产品较为稀缺
平谷2010-1月-2011-4月（含）住宅供应面积（平米）
从各城区供应上看，平谷区一年半内供应 量102014平米左右，占总体供应量的1%
2010年6月、9月、11月为集中供应期，其 中，9月供应量最大，达到6万平米以上
平谷区在售项目
关键词：供应量少，中低档产品，产品形式 落后，同质化严重
市场情况
Part 3
在售市场分析
整体供应 主力户型及价格 销售及客户情况
未来供应
市场情况——整体供应
平谷主要在售以普通住宅为主，目前尚无别墅项目在售
路兴旺达嘉园
建筑设计同质化严重，落后，毫无特点
紫贵庄园
腾龙源城
市场情况——整体供应
项目名称
建筑形式
路兴旺达嘉园 紫贵庄园 腾龙源城
塔楼、板塔结合 板楼,塔楼
市场情况——经济发展
区域经济发展背景——2010年平谷区宏观经济情况
项目
工业总产值（现价） 社会消费品零售额
税收总额 财政收入 存款余额 贷款余额 农民居民人均现金收入 城镇居民人均可支配收入
平谷区
192.4亿元 82.4亿元 41.6亿元 40.1亿元 273.6亿元 104.5亿元 12036元 23606元
方案架构
1
市场情况
2
本体分析
3
项目定位
4
产品建议
市场情况
Part 1
政策背景
市场情况——政策背景
未来政策将从严、从紧，导致一定时期内主力购房客户以刚需首置首改客户为主
时间 2011年1月26日
2011年2月16日
政策 新国八条
京十五条
核心内容 严格限购，提高二套房首付至60%，停止发放第三套房 贷款
平谷区
马坊镇
马坊镇是平谷区西南的大门，距北京建国门50千米，到首都机场35千米，面积 44平方千米，总人口2万人。
马坊工业区——未来平谷发展的依托产业
是北京市十六个市级工业开发区之一.依托首都政策资源优势和平谷区位环境优 势，重点发展临空现代加工制造、生物医药、新型建材及印刷、包装等都市型 产业。目前区内固定投资总额达11.6亿元，预计明年上半年将全部建成投产， 届时可年创产值18亿 元，实现利税2.2亿元，安排就业人员8000人
北京市
2353.9亿 13262元 29073元
（数据来源：平谷区政府网、北京2010年国民经济和社会发展统计公报）
由上表可以看出，平谷区的财政收入较北京市总体水平差距巨大，但农民居民人均现金收入、城镇居 民人均可支配收入与北京市平均水平差距不大，说明平谷居民有一定支付能力。
市场情况——住宅整体概况
目前我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率 已经分别高达20.5％和17％的历史高位。
党中央领导温家宝、李克强等多次表示将调控进行到底
市场情况
Part 2
总体概述
平谷区域介绍 平谷住宅整体概况
区域客户概况
市场情况——区域介绍
平谷区
平谷区地处北京、天津、河北三 个省市的交界处，环渤海经济圈的 中心位置。 平谷区位于北京和天津 两大中心城市之间，北京的东北部 ，天津的西北部。西距北京市区70 公里，东距天津市区90公里，是连 接两大城市的纽带。 全区劳动力总数为18万人，汉族 占全区人口的95.6%，满、壮、蒙 、回、彝、苗、土、瑶等少数民族 占总人口4.4%，人口密度每平方公 里400人。 2007年平谷区辖2个街道办事处 、14个镇，2个乡
板楼、 板塔结合、高层
建筑面积（㎡ ）
66194
容积率 2.1
总量（套 ）
269
150776
2.38
1247
75054
1.5
639
销售状态 在售 尾房 尾房
路兴旺达嘉园 紫贵庄园
马坊镇
腾龙源城Fra Baidu bibliotek
目前平谷在售项目较少，且多是集中在平谷市区内 的老项目，接近尾房，市场供应量较少；
平谷在售项目以普宅为主，建筑形式相对较老，密 度较高，中低档项目为主，基本以满足区域内客户首 置和首改需求。
提高限购标准，京籍已有一套住房家庭，限购一套；外 籍无法提供连续五年社保及纳税证明，限购
2011年3月29日 2011年4月27 2010年10月始
北京调控目标出台
目标：稳中有降
一房一价细则出台
多名知名开发商被点名，执行力度严格
例如：绿地、中铁建等11家
存款准备金率持续 上调
2010年10月20日、2010年12月26日 、2011年2月9日、 2011年4月6日
某地块初步定位及规划产品 建议方案
产品定位面临的问题
核心问题： 如何面对目前市场环境？ 如何面对未来竞争？ 如何最大限度降低风险，实现快打快销？ 如何实现价值最大化？
报告思路
外部因素
内部因素
规划条件 周边情况 交通条件
微观市场 宏观市场 政策背景
市场竞争空间及定位关键点 项目定位
产品规划建议
产品定位 客户定位 市场定位