市场定位及产品建议

第三部分市场定位及产品建议

3.1市场调研结论

●区域市场是以“小产权”住宅产品为主体的特定市场，尽管与商品房产品在性质上存在差异，但在产品本身上相差不大。

●住宅产品的需求还是以满足居住升级需要为主，舒适型产品占据市场供应主流。

●相比市区商品房项目产品，该区域的产品明显具有性价比优势，物业升值空间较大。

●相比开发区楼盘，该区域产品的地理区位及生活配套上的优势比较明显，发展潜力巨大。

3.2本案自身可凭借点

A、外部：

●北海公园的独有区位优势

●三面环水的生态布局

●道路贯通后，相当便捷空间（距离市中心）优势，借势城市配套

●区域板块已经形成，板块优势初具规模

小结：这就是一个“生态板块”的概念，而我们是整个板块中地理区位最为理想的项目。

B、内部：

●目前仅能看到价格上的优势

●可以突破点应该在产品内部

小结：价格不应该成为本案去化的唯一动力，必须寻找新的“推动力”来确保项目的成功和收益最大化。而这个点肯定是建立在打造符合自身条件的产品特质上。

3.3区域市场产品市场的突破点：

经过了这几年的市场发展，其实大部分项目的产品已经很成熟了，考虑到目前产品市场变数有限，所以我们将产品突破的重点放

到“市场和特色”这两个方面，

首先说市场面：目前市场上的产品都是以舒适型产品定位为主流，这在住宅市场的发展初期和价格基数较低阶段优势比较明显，考虑到本案的优势就是在价格层面，所以建议将其优势发挥到极致，也就是说除了“单价”上具备优势外，更要重视“总

价”上的压倒性优势。其实这就是业内经常说的“老百姓买不买得起，看总价”、“开发商赚不赚钱，看单价”。

户型特色方面：受项目条件制约，本案的产品特色主要针对户型角度而言，要做到紧跟潮流的同时，要有适度的超前和特点，比如说“全明、大窗、动静分区、干湿分离”等已经十分普及，但这些户型内容还是比较受到认可，因此要全面保留。除此

之外，户型要有自己的特色，这个角度我们重点推介“错层、薄板式（大面宽、短进深）、外飘窗”等造型。

3.4市场定位：

3.4.1项目形象定位：“滨城生态社区、色彩点亮生活”，

形象定位说明：

将项目所在区域内的北海、新立河等水系作为项目生态卖点；将滨职等教育配套作为项目的人文补充卖点。考虑到北方城市的立面多为灰暗（受多风气候制约），整个区域缺乏动人的色系，而丰富的色彩正是最能触动人内心深处的诱因之一，所以本案要想在

产品和社区硬件上不具优势的前提下，最可行的方法就是找到有别于整个区域市场的形象气质，这是差异竞争中最有效、最经济的手段。

●而在这一系列手段之中，我们认为效果最好的不是文字、不是概念，而是看得着的色彩。所以，本案在形象定位上要在保持文字

概念冲击的同时，加大力度实现视觉差别，以达到最短时间内、最经济有效的引起受众的关注。

●而且色彩本身还能与产品进行深层次的联动，比如说“蓝色代表水系生态；红色代表家的温暖；金色代表高品质形象等等”。

3.4.2项目产品定位

A、产品形态：依照目前宗地条件及市场支撑，我上海诚宇认为在产品形态上主要考虑多层结构，小高层产品可以适度添加，但要视

开发、推案节奏而定，至少在1年内不宜考虑该类型产品进入市场、参与竞争。主要还是担忧村民住宅的市场风险，电

梯房接受度较差。

B、立面风格：相比北方城市建筑立面较为保守、灰暗的特点，建议本案在立面色彩上重点表达，并将“红、黄、蓝”海洋色系进行色

彩展现，并在建筑立面造型上有所突破，可以添加屋顶飘板、百叶窗空调位、局部落地窗等造型。

C、套型比例：

根据目前市场调研和需求研判得出，项目所在区域市场的主流需求还是在三室功能产品，所以在本案套型配比中还是要强调三室的比重，除此之外，本案相比其他项目要更加重视两室功能产品的补充，尤其是在明年市场形势下，两室产品将会出现明显热销的局面，这是由两个方面决定的，一是随着滨州房价水平的整体提高，置业者对住宅产品的需求更加理性，对功能的需求明显超过对舒适的需求，盲目攀比大面积的行为大幅减少，取而代之的是如何充分利用面积的精致户型产品。所以功能齐备、面积适中的三室和面积使用效率更高的两室产品将成为本案的主打产品。

具体到户型配比及面积落点为：

户型名称面积落点配比比重

两室80—90平米30%

三室110—130平米60%

四室或复式150—180平米10%

说明：适当添加少量大户型产品可以明显提升整个社区的品质感，可以酌情补充10%以内的体量，相比四室产品，小复式更具有市场空间和需求支撑。

D、户型设计：本案的户型特色主要表现在“全明、大窗、动静分区、干湿分离”等“常规武器”，及市场稀有的“错层、薄板式（大

面宽、短进深）、外飘窗”等造型。尤其是“错层”设计是经过对平层产品进行局部变化后，呈现出明显的空间层次感；

而“薄板”则是强调了户型的通透性，十分有利于人体健康和心理调节。

户型点评：此为某项目的主力户型，户型内容为：薄板、错层、飘窗、全明、动静分区、干湿分离、南北双阳台以及南向小露台，该类户型布局为典型的“奥林匹克花园经典户型系列”，实在是多层户型中的极品。

户型1 户型2

●户型1的功能为三室两厅两卫，面积落点为128平米，得房率在88%；

●户型2的功能为三室两厅一卫，面积落点为115平米，空间布局十分紧凑。

户型3 户型4

● 户型3功能为两室两厅一卫，面积落点为93平米，为十分经典的两室产品布局。

● 户型4为其顶层的处理形式，就是将原北卧房改为露台，既控制了面积、增添了情趣，还能利用此处理增高建筑楼层