豪宅会所专题研究

针对少年儿童教育需求
针对成人文化娱乐需求
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大而专的半封闭经营模式——香港阳明山庄会所，香港时 间最早，功能最全的顶级豪宅会所
功能档次定位—— 高档社区会所，香 港最早、功能最全 的豪宅会所 半封闭式经营—— 服务社区，针对阳 明山庄业主开放， 业主可携友同往， 外来人员不能自行 进入
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酒店式的开放经营模式
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独立酒店式的经营模式——广州珠江帝景（酒店）
项目区位 项目参数 物管费用 广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧 占地65万平方米，总建筑面积87万 平方米的大 社区 2.80元/平方米月
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阳明山庄会所除满足日常运动需求外，会所功能多为女主人和小朋 友（分年龄段）设置
儿童戏水池
阳明山庄会所内部功能设 臵
漩涡水 流浴池
绿洲游泳池
接待处及健怡坊
桑拿室
漩涡水 流浴池
品味廊 舞蹈室 乒乓球室 太阳灯 照射床 桑拿室 美式壁 球室及 小型羽 毛球场 罗马泳池 蒸汽浴室 桑拿室 儿童游乐室（适 合0～4岁） 3层健身房 艺教室 篮球场 攀石场 壁球室 舞蹈室 儿童游乐室（适 合4～10岁）
豪宅会所专题研究
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关键词：豪宅、会所、运营模式
沉淀人：余梅
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茶馆 婚宴厅 大堂酒吧 中餐厅 卡拉OK酒廊 西餐厅 野外烧烤
管理方式——部分 成本摊入物管费用， 大部分以收费形式 经营 接待处
游泳池
健身中心
儿童游乐室
室外泳池
罗马恒温泳池
兰花
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阳明山庄会所外部功能设 置
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大而精的俱乐部模式
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大而精的俱乐部模式——棕榈泉13,000 平米五星级豪华 俱乐部式会所
项目区位 北京外三环朝阳公园南侧，北临亚洲最大的城市公园 －朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公 园
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香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享受部分免费服务 ；部分采取会员制对外经营
香港楼盘会所多以“开发商自办” 和“会员制”经营最为普遍。前者 多为“豪宅”，即通过业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放； 第二种“会员制”的特点是，外包给有经验的经济机构进行独立经营和 管理，以会员制消费的形式对外经营。
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来自百度文库
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以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目的整体档 次和盈利能力
前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想
调整
调整后会所功能聚焦——以服务女人为主， 引进法国高端品牌spa，2～3层作为SPA房， 大受女性客户欢迎

经营策略灵活
自营
其它课程班——舞蹈室， 开寒假、暑假班，经营情 况良好

主要 盈利 项目
麻将房——生意非常火 爆，每晚盈利1000元， 后来物业增加房间，并 更换为自动麻将，既可 以娱乐，又不影响家里 人休息，较受业主欢迎； 健身房——如设臵羽毛 球、篮球场等深圳人喜 爱的运动项目，使用频 率高
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经营状况及启示——专业机构管理，俱乐部会员制独立经 营，特色收费类项目为盈利主体
专业机构管理——棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。 香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管 理高档房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。 俱乐部式经营——扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化 服务和社交联谊环境。
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阳明山 庄
柏景湾
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小而精的半封闭经营模式
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小而精的半封闭经营模式——金林半岛3000平方米 顶级会 所
餐饮
会议
康乐中心
其他
开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼 宾车队、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、 旅游配备票务等一应俱全
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大而专的封闭经营模式
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——提供宴会订制和私房菜上门服务
C其它设施 红酒雪茄吧 大堂吧台
俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及 会议室以及一个拥有全部先进设备的宴 会厅——俱乐部可承接从两个人到多至 200人的活动。 正宗的港式粤菜由香港名厨 施辉 先生 主理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色 佳肴

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会所功能设施以满足社区居民基本需求为主，内容逐渐聚 焦
一期会所设施 二期会所设施 三期会所设施
健身房、舞蹈 教室、桑拿、 保健室、儿童 阅览室、西餐 厅、棋牌室， 室外泳池。
健身房、室内 篮球场、羽毛 球场地等运动 类为主，项目 最多，面积较 大。
以恒温泳池为 主，直径25m 半圆形池，水 深1.1-2m。增 加棋牌室，全 部更换为自动 麻将桌。
小型足球 场 篮球场
高尔夫练习场
户外游乐场
兰花泳池
滑板场 溜冰场 网球场
自动取款机、超 市、停车场入口
康乐部 室外泳池 保安部（24小时） 物业管理处 洗衣店 大堂 柏基国际幼稚园 餐厅及酒吧 宴会服务
阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到 极致
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内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄） 和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会、山顶会馆等费用主要 由别墅社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着 自己的明显特色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高 层人士互相交流的平台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。”如香 港的阳明山庄，针对高级人士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服 务，会员一起晨练，然后一起边喝咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。 对外经营的会所（案例：柏景湾） 在建立之前都经过了严格的市场调研，根据市场需求来确定内容和规模， 而且会所经常主动组织活动，这在内地的会所均较为少用。同时，对外 经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男 主人的配偶和子女。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级 水疗、按摩、美容服务，需要提前7天预定，从来不缺消费；柏景湾针 对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常 年需要排队。
7000平方米社区会所——深圳成功经营典 范
功能档次定位——高档社区会 所 半封闭式经营——服务社区， 针对海月业主开放，业主可携 友同往，外来人员不能自行进 入。 管理方式——部分成本摊入物 管费用，大部分以收费形式经 营
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一期会所大而 全，经营不十 分成功
二期集中于体 育设施，为业 主喜好项目
三期增加业主 需求旺盛的棋 牌室
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经营状况——外包为主，结合自营，深入挖掘居民日常需求
外包
音乐教室——2层整层包 给李云迪的老师但昭义， 设钢琴中心，招商收取租 金、管理费，业主反响较 好。
项目区位 项目参数 物管费用 项目均价 青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧 占地面积93338平方米，建筑面积80000平方米，299 户 3元/平方米月 18000元/平方米（别墅）
半岛会——3000平方米成都顶级纯别墅社区会所
功能档次定位——高档别墅社区 会所匹配成都最贵楼盘 半封闭式经营——经营场所对外 开放，但采用办卡的形式设臵门 槛，最高白金卡年费10万； 管理方式——与物管完全独立分 开经营管理
经营方式——独立核算，经营成本不摊入物管费用
定期举办特色活动，并通 刺激类收入 特色 活动 收费项目
知会员自行选择，免费或 收费活动均有，阶段性增 加消费频次
的形式经营，为主要盈利 方式
主体类收入
日常重点特色活动以收费
基础类收入
年费
会员入会需缴纳一定数量
年费作为进入性门槛，同 时享受部分免费项目和折 扣优惠
项目均价
25000元/平方米
投资逾2亿、占地超3万m 2的超大型酒店式会 所
功能档次定位——广州首个超大 型酒店式豪华会所
独立酒店式经营——完全酒店式 经营，提供国际化商务、餐饮、 住宿、康体全线尊贵服务 管理方式——由合生国际酒店管 理有限公司管理 ，完全独立酒店 式经营
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占地近7万平方米，总建筑面积32万平方米的，有11 栋31～33层板式塔楼，约1100户 5.60元/平方米〃月 35000元/平方米（最终市价）
项目参数 物管费用 项目均价
13000平方米超五星级豪华会所
会所功能档次定位——棕榈泉国际会所定位 为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部 会所对外经营——许多国内外知名企业家和 各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并 将其作为宴请宾朋、商务酬酢的最佳选择。 入会方式——面对社会高层个人、公司，以 经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享 受相应折扣， 个人入会费USD12,000。
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会所主要功能设施——集中于高规格的健身保健和餐饮会 议
A健身休闲设施
——提供私人健身教练及保健顾问服务
55 米长，700多平方米的全天候阳光 天然温泉游泳池 全套美国名牌健身器材 Nautilus ，装 备精良的器械房，健身操室，乒乓球， 台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员 活动室。 3,000 平方米的温泉水疗纤体美容 B 餐饮会议设施 SPA
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酒店由专业公司独立经营，会所运营依托 酒店
合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理
依托海珠区使 馆附近成熟的商 务环境，酒店经 营良好 业主只享有康 体方面的优惠
客房及配套 设施
100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和 全知智能化的房间控制系统 中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲 雅情调及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客 人提供２４小时送餐服务 能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化 会议系统，以相配合你的各种需要 大型SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内 恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、 壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室
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大而专的开放经营模式——海月花园7000平方米社区会所
项目区位 项目参数 物管费用 项目均价 南山区蛇口后海大道东侧 占地85610.70 平方米，总建筑面积 129706.00 平方米的大社区 3.2元/平方米月 4800-6800元/平方米（2004年）