焦作市城乡一体化示范区城中村改造PPP项目实施方案

焦作市城乡一体化示范区

城中村改造项目（一期）

初步实施方案

实施机构：焦作市城乡一体化示范区城中村改造办公室编制单位：北京中建政研信息咨询中心

2016年6月

目录

一、前言 (6)

（一）项目背景 (6)

（二）项目建设的必要性 (6)

（三）项目建设的可行性 (10)

（四）物有所值定性分析 (12)

（五）实施依据 (13)

（六）技术规范 (14)

（七）实施原则 ................................................ 错误!未定义书签。

二、项目概况 (15)

（一）项目名称 (15)

（二）项目周期 (15)

（三）经济技术指标 (15)

三、实施机构 (18)

四、项目运作方式 (18)

（一）实施机构 (18)

（二）特许经营方式 (18)

（三）运营维护内容 (18)

（四）资产的权属与处置 (20)

五、交易结构 (21)

（一）项目投融资结构 (21)

（二）项目回报机制 (22)

（三）政府支付费用 (22)

（四）特许经营期满后项目资产移交 (23)

六、社会资本主体资格条件 (25)

七、采购方式选择 (26)

（一）选择方式 (26)

（二）实施程序 (26)

八、特许经营协议主要条款 (29)

（一）特许期 (29)

（二）特许经营权 (29)

（三）示范区管委会的主要权利和义务 (29)

（四）项目公司的主要权利和义务 (31)

（五）工程建设 (33)

（六）运营和维护 (33)

（七）维护保函 (34)

（八）保险 (35)

（九）运营维护费 (35)

（十）运营维护服务费的调整 (35)

（十一）特许经营期届满的资产/股权转让和项目设施移交 (36)

（十二）一般补偿 (36)

（十三）特许经营期终止 (37)

（十四）协议的转让 (38)

（十五）争议的解决 (38)

九、合资经营合同、公司章程主要条款 (38)

（一）项目公司组织形式 (38)

（二）项目公司经营范围 (38)

（三）合资期限及延长 (38)

（四）注册资金及持股比例 (39)

（五）股权转让 (39)

（六）财务、会计、审计及税务 (39)

（七）解散和清算 (41)

十、监管架构 (43)

（一）履约监管 (43)

（二）行政监管 (44)

（三）公众监管 (44)

十一、风险分配基本框架 (44)

（一）招投标风险 (44)

（二）建设风险 (45)

（三）项目运营风险和成本超支风险 (45)

（四）通货膨胀 (45)

（五）法律变更与经营环境 (46)

（六）不可抗力 (46)

十二、长效运营机制 (46)

（一）完善准入与退出机制 (46)

（二）建立健全基于绩效的支付机制 (47)

（三）形成科学合理的权责分配与风险分担机制 (47)

（四）建立合理的价格调整机制 (47)

（五）建立项目全过程监管机制 (47)

十三、保障措施 (48)

十四实施进度安排-------------------------------------------------------------------38 十五、项目示范推广价值----------------------------------------------------------43

一、前言

（一）项目背景

1．我国棚户区改造概况

棚户区改造一直是国家改善人民生活居住条件的重点工作之一。2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户，基本建成750万户，占同期保障性安居工程开工量的40%，安排各类棚户区改造补助资金1500多亿，共安置棚户区居民2000多万人，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。2013年至2017年，全国有望继续改造各类棚户区1500万户，至2020年末，计划完成3650万户改造，届时，将使1亿人口搬出棚户区，生活质量得到明显提升。

2.河南省棚户区改造概况

2011年6月，财政部联合住房城乡建设部补助河南城市棚户区改造资金9亿元，该资金专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支。2010年，完成各类棚户区拆迁735万m2、开工建设1034万m2、竣工340万m2、投资123亿元；2011年，完成各类棚户区拆迁1235万m2、开工建设1054万m2、竣工800万m2、投资135亿元；2012年河南省共完成城镇基础设施建设投资1500亿元，新开工城中村改造项目2513.81万m2，累计完成投资679.38亿元，城中村改造占房地产投

资比重超过30%；全省棚户区改造累计完成投资105.53亿元，基本建成6.52万套、646.59万m2。

2014年1月，河南省政府下发《河南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》（豫政〔2014〕第17号）提出：“以科学发展观为指导，适应新型城镇化、工业化发展需要，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，把棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要内容，在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，优先推进建成区内的城中村改造，有序改造独立工矿区棚户区，逐步将其他棚户区、城中村统一纳入棚户区改造范围。在2013年实施棚户区改造12万户基础上，2014年至2017年再改造各类棚户区166万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提升”。

2014年9月，河南省第三批棚户区改造统贷项目获国开行总行审批通过，贷款金额291亿元，涉及全省19个市县的43个项目。在充足资金的保障下，棚户区改造正在中原大地上全面提速。

3.焦作市棚户区改造概况

2011年，中心城区完成各类棚户区拆迁135.3万平方米，开工建设72万平方米，竣工128万平方米，投资19.87亿元；2012年，完成各类棚户区拆迁36.3万平方米，开工建设88万平方米，竣工72万平方米，投资67亿元；2013年，开工建设85万平方米，竣工88万平方米，投资15.57亿元。

2013年11月28日，焦作市出台《焦作市2013-2017年棚户区改造规划》，提出5年将改造规划棚户区117个、98631户，改造前