2013年8月商业地产融资模式及案例分析专题研究报告

商业地产融资模式及案例分析

商业地产事业部

二零一三年八月

第一章

国内商业地产主要融资模式

第二章

商业地产融资案例分析

第三章

成都商业地产资产运营/资本运营案例

目录

1、商业地产融资基本概念

2、商业地产融资模式介绍

1、开发阶段的融资案例分析

2、运营阶段的融资案例分析

3、世联地产上市融资案例分析

1、资产运营案例

2、资本运营案例

☐中铁金牛万达广场信托案例

☐普凯基金公馆1881案例

☐百瑞信托建业地产案例

☐越秀REITs案例

☐天津欧尚信托计划案例

☐世联地产公司简介

☐世联地产IPO发行情况

☐002285股价运行情况

☐世联地产资本运作情况

第一章国内商业地产主要融资模式

1、商业地产融资基本概念

2、商业地产融资模式介绍

1、房地产信托融资

房地产信托是信托业务的一种，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。房地产信托融资目前已非常普及，2010 年下半年进入发行高峰，平均发行期限1.9 年，截止2011 年9 月末，房地产信托余额达6798亿元，比2010年底增长57.2%。

2、房地产投资基金

房地产投资基金，是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具，对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品，对开发商而言，是银行贷款、自有资金和预售回款之外的有效融资渠道。房地产投资基金包括人民币基金、海外基金、PE等。

3、房地产投资信托基金（REITs）

房地产投资信托基金，即Real Estate Investment Trusts（简称REITs），是一种以发行收益凭证的方式汇集社会各方投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs 实质上是一种证券化的公募的产业投资基金，属于信托的一种，目前国内还未正式推行。

4、发行债券

房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。发行债券虽然筹集的资金较多，并且使用自由，但债券融资的发行成本要比银行借款高，还本付息会构成企业的负担。

金地集团2012年7月19日宣布，通过集团旗下海外公司金地国际控股有限公司发行三年期无抵押优先级债券，该债券共发行12亿元人民币，发行票息9.15%，受到了100多家投资者的追捧。

龙湖地产2009年发行了“09龙湖债”，发行总额为人民币14亿元整，债券期限为7年期。债券利率：前5年票面年利率为6.7%；在本期债券存续期的第5年末，发行人可选择上调票面利率0至100个基点（含本数），债券票面年利率为债券存续期前5年票面年利率6.7%加上上调基点，在债券存续期后2年固定不变。

5、上市融资

上市融资，就是直接发行股票上市融资，方式包括直接上市和买壳上市等。发行股票的地方可选择国内，也可选择国外（美国等），国内发行股票，可选择沪市、深市，可选择A股和B股，还可选择主板、中小板等。国外上市的如在美国纽交所上市的鑫苑置业、易居中国、思源经纪等，国内上市的如主板的万科A、中小板的滨江集团等。值得一提的是，世联地产作为房地产综合服务提供商，2009年8月28日，在深市上市；与此类似的是，易居中国和思源经纪作为“中国轻资产地产概念股”在美国纽交所上市，上市时间分别为2007年8月和2010年11月。

（一）美国商业地产融资模式

美国商业地产的融资模式呈现多样化，包括内部融资和外部融资，内部融资，主要是指购房定金或购房款、企业留存收益，外部融资，则包括上市融资、发行债券等12种，具体如下：

1、上市融资：直接IPO、买壳上市等

2、发行债券：企业债券

3、银行借款：到1997年止，商业银行是美国商业地产债务资金的唯一来源。

4、其他融资机构的融资：保险公司、银行资产管理部、基金公司、房地产财务公司等

5、前沿货币合约：这是一种非常美国化的高比率的房地产融资方式，它采用贷款机构出资，开发商出地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，他还充当贷款人的角色，要将其投资分期收回，并要求获得利息。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，他也与开发商共享利益、共担风险。

6、房地产辛迪加：这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式，它由管理合伙人（GP）和有限合伙人（LP）组成，其中管理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额为限承担有限责任。

（一）美国商业地产融资模式

7、房地产投资信托（REITs）:其经营模式大都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者。

8、商业抵押贷款支持证券：商业抵押贷款支持证券（CMBS）起源于20 世纪80 年代，是将房地产贷款组合证券化，通过资本市场向个人和机构投资者出售。

9、租赁融资：在这种方式下，拥有土地经营权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发建设，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款，或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

10、回租融资：即开发商先出售自己开发的物业，再将其租回经营。这种方式在于开发商作为某项物业的所有人，既想保持该物业的所有权以获得该项物业的连续收益，又想出让该项物业获得资金以减少资金占用，而投资者也想获得可观的投资收益所采用。

11、夹层融资：“夹层”的概念源自华尔街，指介于股权与优先债券之间的投资形式。在房地产融资领域，常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，建立不同债权的股权的投资组合。这种方式的优势在于，突破了抵押贷款的界限，也为物业所有者的推出提供了便利。从投资者的角度来看，既可获得债权性质的收益，又可获得股份性质的分红，还可以实现债转股，类似于优先股和可转债。其缺点在于融资成本高，程序复杂，法律架构复杂。

12、合作开发：不同当事人之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作行为，是一种房地产开发的联合经营