(房地产物业管理)深圳地铁上盖物业开发房建施工监理方案标

正本

深圳地铁前海湾车辆段上盖物业开发房建施工监理3标方

案标

目录第一章工程概述2

第二章监理工作范围及内容14

第三章监理组织机构及人员配置20

第四章自备监理仪器和设备26

第五章监理工作程序32

第六章工程特点、难点及监理重点55

第七章监理质量保证措施110

第八章合理化建议136

第一章工程概述第一节工程概况

一、工程名称：深圳地铁前海湾车辆段上盖物业开发房建施工监理3标

二、工程地点：本工程位于前海湾车辆段上盖物业项目6、8、9号地块。

6、8号地块位于车辆段架修库上盖、咽喉区上盖。

9号地块位于停车列检库上盖范围。

三、建设单位：深圳市地铁集团有限公司。

四、工程规模及特征

1、上盖物业概况

前海车辆段上盖物业开发总平面示意图

深圳地铁前海湾车辆段上盖物业开发是深圳市地铁集团有限公司拟开发建设包含保障性住房和商品房、LOFT办公楼、商业三大块（含各自配套设施）等的大型综合性项目，总用地面积约为49公顷，按不同功能划分为1～11号地块，其中车辆段上盖面积约35公顷。规划总建筑面积为141万平方米（不计车辆段建筑面积），平均容积率约为2.8。

6、8、9号地块区域示意图

2、监理3标基本情况

本监理招标的范围为前海车辆段上盖物业6、8、9号地块房建工程及相关配套工程施工监理工作，用地面积201696平方米，计容积率总建筑面积：188450平方米，不计容积率总建筑面积：132443平方米。

6、8号地块位于车辆段架修库上盖、咽喉区上盖，用地面积135865㎡，总建筑面积168518㎡。9号地块位于停车列检库上盖范围，总用地面积64580.59㎡，建筑总面积152363.13㎡。

6号地块因架修库层高较高，标高为14米，所以该范围内物业平台只有一层。平台以上为物业多功能会所、幼儿园及学校活动场地，多功能会所建筑面积2100㎡，幼

儿园建筑面积4000㎡。

8号地块为二层物业平台，首层为咽喉区上盖平台，标高9米。二层平台标高16米，两层平台之间为物业的车库及设备用房，建筑面积为79868㎡。二层平台以上为多层Loft办公、商业建筑，总建筑面积82550㎡，其中底层规划为商业，上部为Loft 办公、影院等。

9号地块范围与8号地块一样，为二层物业平台。首层平台为停车列检库上盖平台（即库房屋面），标高9米。二层平台标高16米，两层平台之间为物业车库及设备用房，建筑总面积52574.97，16米平台以上主要包括7栋小高层大户型住宅（花园洋房），建筑面积为99788.16㎡。

6号地块待车辆段完成14米平台板建设后，8、9号地块待车辆段完成9米平台板建设后，应紧接着进行上盖物业开发建设，以免影响车辆段建设和后期运营。

五、主要工程内容

1、建筑工程

6号地块下面是大跨度的架修库，对上盖限制条件要求很高只适合布置绿化及运动场地，因此将幼儿园和会所及7号地块中的学校的运动场布置在此。

8号地块规划为3-4层的商业及loft办公，其中一层主要布置（15米）商业其余各层为办公。以城市性的商业街道及绿化带为主轴将建筑分为A区与B区两部分。A 区的一层主要布置有特色商业，餐饮和一个小型影院。二三层主要布置的是可自由分隔的开敞式办公空间。四层则布置了三个小型会议厅及一个宴会厅。B区除一层局部布置有餐饮及咖啡厅外，其余一至四层皆为开敞式办公。A区的建筑总高度为39.0m（相对于±0.00），B区的建筑总高度为32.5m（相对于±0.00）。

9号地块建筑规划布局充分考虑外部城市空间及地铁上盖立体化空间的特殊性，创造城市化的外部立面形象和多元素多尺度结合的内部居住空间。因此规划为由七栋6至11层的住宅组合的小区，建筑总高度为31.9m（相对于±0.00）。

2、结构工程

1）结构选型

6、8号地块建筑结构首层为车辆段咽喉区及架修库用房，上部结构根据下部车辆段用房的要求，采用伸缩缝（抗震缝）将上部建筑划分为25栋商业办公建筑、1栋幼儿园建筑和5栋单层会所建筑，均为现浇钢筋混凝土框架结构，建筑高度高于30.00米时抗震等级为二级，不高于30米时为三级。楼盖形式采用现浇混凝土肋型楼盖。

9号地块为现浇混凝土框架结构,框支层框架和普通框架的抗震等级均为二级。楼盖形式为现浇混凝土肋型楼盖。在15米标高（二层顶板）设置为转换层，采用梁式转换，承担上部住宅部分框架。

2）后浇带设置：本工程部分区块平面尺寸较长，为减少施工过程中混凝土收缩及差异沉降，每隔40米左右间距留出施工后浇带，带宽800mm。

3）主要材料

（1）混凝土强度等级

9号地块混凝土强度等级

6、8号地块混凝土强度等级

（2）钢筋：HPB235（直径＜10mm及吊钩，用于抗震构件，如框架梁、框架柱的箍筋等）、HRB335（直径≥10mm）、HRB400（直径≥16mm，用于配筋较大的梁）。

型钢、钢板、钢柱、钢梁：Q335-B。

焊条：E43（HPB235级钢筋、Q335-B焊接）、E50（HRB335、HRB400级钢筋焊接）。

3、电气工程

强电系统：供配电、电力配电、照明、建筑物防雷、接地系统及安全措施。

弱电系统：火灾自动报警、电话、计算机网络、有线电视、电气火灾监控、闭路电视监控、楼宇设备管理、停车场自动管理系统、安全防范系统、智能远传抄表系统、电子公告栏系统、背景音乐广播系统。

4、暖通工程

空调系统：6号地块幼儿园制冷面积为3974平方米，8号地块空调制冷面积为84676平方米，其中8号地块9米商业制冷面积9181平方米，9号地块设分体式空调。

通风防排烟：车库按防火分区设置排烟系统，设备用房设有机械通风系统，排风直接排至室外。不能自然排烟部位设置机械排烟系统，风管上设有常闭电动排烟阀，火警时，消防信号自动开启并连锁开启对应的风机。火灾时所有与消防无关的通风、空调机全部停机，所有防排烟风机的运行状态应在消防控制室集中控制并有灯光显示。

5、给排水

水源及水压：远期从小区北面桃园路（规划中）和西面振海路（规划中）的市政给水管上各引入一条DN200mm的进水管供给本地块用水，近期从车辆段引入一条DN200的进水管供给本地块用水；接管点供水压力约为0.25Mpa。

用水量：本工程6、8号地最高日用水量为776m3、最大时用水量为92m3；9号地最高日用水量1474.2m3，最大时用水量为123.12m3。

给水系统：给水系统竖向分1个区，由变频生活给水设备供水；每区的供水压力超过0.35Mpa时在给水支管上设减压阀。生活水箱和生活加压泵设于8#地块加压泵房。生活水箱容积为220m3；消防水池与生活水箱位于一个加压泵房内，其总容积为800m3。

排水系统：雨、污水采用分流制。经与规划局及市政部门沟通，并同意本地块不设化粪池，生活污废水均直接排至桃园路或振海路的市政污水管。各建筑屋面和16.000m 标高平台雨水重现期均取10年（包括溢流设施取50年重现期），降雨历时5min，暴雨强度q5=8.35L/S·100m2，本小区雨水量Q=11690L/s。

6、消防工程

本工程6、8号地建筑为一级建筑耐久年限（50年）建筑类别为一类高层建筑，耐火等级为一级。9号地建筑属于二类高层民用建筑，耐火等级为二级，地下室耐火等级