大盘开发模式与新市镇开发模式探讨

华南新城 专业化开发模式
丽江花园 渐进开发模式
南国奥园原创性 复合地产开发模式
品牌价值 文化价值
2、长三角：天都城
总规模：7000亩，467万平米，12万人口。 主要元素：主题公园、度假中心、体育广场、商业 街区 开发模式：卫星城镇开发
点评：集旅游景区、教育园区、数码社区、现代住 区为一体
长三角：上海大盘开发研究
以Town-Soho、中厅house、台地house为代表的七类联排别墅换代型产品 ：
取决于在市场博弈中能否胜出？
——新世纪板块在广域板块和大盘中的博弈 ——基地在长沙大盘中的博弈
影响区域倾向性购买的因素
客观因素：区位、区域和广域大环境 主观因素：产品力、创新力、可持续性
最终实现的价值
——区域的倾向性购买 ——开发模式的成熟 ——品牌价值
战略选择的价值所在
产业链序列: ——选择正确的地点 ——选择正确的时间 ——选择正确的产品
“水泥森林”第三代： 将军澳、天水围和东涌，几乎全部 是从零开始。在规划发展时减少了工业用地，强调兴建集体 运输系统的重要性 。
香港模式点评
讲整体规划，讲统筹协调，讲配套先行，政 府主导，发展商配合，这一开发风格贯穿始 终，是香港新市镇建设得以成功的关键。
2）新加坡新市镇开发实践
• 1960年代整体发展战略; • 作为长线战略持续推进; • 整体规划,预留管线; • 与捷运系统相配合; • 公共空间打造; • 考虑市民对城市的未来需求
发展的阶段
自给自足第一代： 荃湾、沙田和屯门是香港的第一代新市镇， 从70年代初开始发展。从设计理念来讲，新市镇一起步，就 强调均衡发展、自给自足，不仅为居民提供足够的居住设施、 商业设施和康乐设施，而且还能为居民创造就业机会。
70年代末期，港英当局把新市镇这一构思扩展到元朗、粉岭/ 上水、大埔，发展起第二代新市镇。 在原则上仍然注重创 造良好、完善的居住环境，但是它更强调保持原有的、自然 的乡村环境。因为选址都位于香港古老的墟镇。
总体布局点评
中高边低原则： 将人口密度较高的多层及小高层住宅集中布置在用地中部，令 其紧邻镇中心及商业设施。围绕中心区周边设置3层联排别墅与 4层底商公寓，居中用地的高密度区与周边低密度区以道路及河 流相隔，实现互不干扰。
线性开放空间与组团开敞空间相结合原则：充分利用现状树、 河道组合居住区及开放步行空间，将水、步行路有机引入主绿 化走廊中。组团内部设置小型开放空间，为居民提供聚会、休 闲场所，亦丰富道路景观。
全市大盘区域比较
800
600
400
200
0 浦东 闵行 嘉定 普陀 宝山 松江
占地面积 463
370
640
365 371.5 67
建筑面积 470
315
385
565
360
70
3、万科系列——深圳万科四季花城
采用街坊式社区概念和小镇主题，成功弥补边缘社 区缺少配套的缺陷； 形成自成体系的居住小城镇式的公共空间序列。
深圳万科四季花城花园洋房实景
深圳万科四季花城花园洋房实景
万科系列——万科城市花园
集居住商业娱乐休闲等为一体的多功能社区，满足 住户多层次的生活需求；
生活方式是开放的丰富的，而非单一性和共存性。
大型社区开发模式： ——开放—封闭—开放； ——销售—营建—重建
深圳万科四季花城花园洋房邻里空间实景
上海万科城市花园新区花园洋房效果图
开发模式专项研究
目录
• 大盘开发模式 • 新市镇开发模式
第一章 大盘开发模式研究
一、大盘开发个案研究
1、典型板块：华南板块
洛溪 板块
洛溪新城200
丽江花园80
广州碧桂园100
广州大道-洛溪大桥
华南新干线-番禺大桥
广州奥园
星河湾80
华南板块1330
华南新城253 广地花园80
雅居乐300
祈福新村433
产业地产：通过不同产业的带动和融合，形成各种产业房 地产，举例：科技园区独立SOHU科研商住楼；
综合地产：通过不同地产类型的相互融合，形成良好的综 合配套，举例：B.P.，万达商业广场，新天地
结语：成功的大盘操作的共性因素
大势把握 开发策略调控 项目的可持续竞争力 以全新的理念整合资源 市场领先者 适时造势，持续发力 市场相对独特优势
概要
新市镇—New Town的概念起源于欧美，是发 达国家城市化居住革新的必然产物，美国的 Clumbia、Reston为新市镇概念的典范之作 。
城市中心工商业的集中，人们对居住环境的追 求和城市捷运系统的发达，为市郊新市镇的发 展提供了基础。
新市镇需要有花园式的居住空间，也需要有先 进的公共服务设施、公共服务体系以及独特的、 丰富的社区文化。
城镇/造城发展模式比较
基础设施带动型：芦潮港 卫星城镇带动型：天都城 主导产业带动型：宋城 新城带动型：松江新城 产业区带动型：金桥、张江 区域再造型：新江湾城 新区带动型：浦东新区 会展带动型：海南博鳌、亚运村 重大项目带动型：大三林
3、理想的新市镇开发
必备之要件
区位、配套、规模： 应能提供完整的都市设施，包括就业机会、购 物、保健、教育、休闲，使社区的居民享有舒 适与满足的生活，并平衡都会区发展的功能， 协助疏解都会区人口的压力。
趋势：当高档别墅向远郊推进时，近郊地 段逐渐被联体和小独栋占领。
地产开发新趋势
郊区化——城市化运动； 大盘化——规模效应和土地储备； 个性化——细分市场； 国际化——区域外向型 泛化——边缘性地产的丰富功能
土地价值 产品价值
华南模式比较
星河湾
华南碧桂园
高投入快速启动模式 高起点规模开发模式
华南新城 专业化开发模式
第三阶段 新市镇开发
美国的新都市主义阶段： 盛行于20世纪90年代
2、 对新市镇模式的应用实践
1）香港新市镇开发实践
香港从1973年开始在新界兴建新市镇。
经过30年的发展，9个新市镇以群星拱明月之 势，紧密地环绕在老城区周围，形成了母城 与新区相结合的城市格局。
港九母城作为香港的政治、经济、文化中心， 是整个城市的核心，9个世界级的新市镇则构 成城市的次核心，加上具有乡土气息的小镇， 形成了“三级城镇体系”。
【B1区规划要点】
占地面积：4.57万㎡ 建筑面积：2.94万㎡ 容积率：0.64，绿化率：40%
B1区由南区和北区两部 分组成，间隔以一条东 西向市政道路。 方正地块与楼座南向布 置，决定了端正有序的 分布形态。 以联排别墅为主，包含 少量独栋和双拼别墅， 多品种宅间绿地穿插。
B1区产品创新点评
祈福新村
总规模：433万m2，2万户，15万人口 配套：成熟，8万平米五星级会所，34万平米全国 最大私人屋村人工湖及环湖公园 开发模式：渐进式的积累完善型（1991至今）
点评：滚动式开发风险较小，但对可持续发展的要 求高
土地价值 产品价值
综述：模式比较
星河湾
华南碧桂园
高投入快速启动模式 高起点规模开发模式
第二章 新市镇开发模式研究
城市化推动的城镇化和区域再造循环系统
城市化 城镇建设
城镇国际化 城镇现代化
城市经济 发展

生产力结构调整、生产关系变化 地域空间扩展、用地结构调整
经济结构转变 空间结构转变
推动
城市基础设施建设、生态环境改善
环境结构转变
一、新市镇开发模式评述
1、新市镇开发模式要略
自给自足、可持续发展的综合社区——生活空间； 先进完善的 公共服务设施和服务体系——公共空间； 多元、丰富的社区活动/文化——精神空间。
高起点规模开发模式 渐进式开发模式
天都城 卫星城镇开发模式
品牌价值 文化价值
二、大盘开发研究
1、大盘开发的战略考量：
大盘操作在战略层面上取决于： ——对大势的预判 ——对项目定位的适度超前 ——对开发模式的创新和策略的掌控
大盘主要面临: 产品结构性过剩的竞争风险
——板块缺乏可持续力 ——产品同质化 ——开发模式和策略的同质
星河湾
总规模：80万m2 配套：热带水景园林（社区水文化）、中小学、高 级商务中心酒店、骑江观光木道 开发模式：高投入快速启动型
点评：在新兴区域，不确定因素较多，短期内加强 冲击
南国奥园
总规模：67万m2 配套：导入社区高尔夫运动 开发模式：复合地产
点评：重速度与创新，重概念炒作，短期内 聚集注意力实现快速营销
2、大盘开发的全国考量
新一轮城市化运动推动的住宅郊区化趋势明 显，带动地产空间拓展，新的地产扩张模式
不断冲击着市场，改变着区域的价值；
不同的发展模式取决于区域和市场的成熟度 和操作方的实力、资源和手段。
开发模式综合比较
基本模式：产业链的前后推演 创新模式：产业链的嫁接
郊区化运动与地产空间拓展
住宅郊区化：卫星城镇-居住型副城区 地产空间：小政府、大社区，大型聚居区 （第一居所概念）
缘起与发展
新市镇，于20世纪50年代在美国出现；
发展新市镇的社会意义在于：为母都市带来人口压力和城 市用地的缓解，为市镇带来商业繁华与新经济的增长，为 居住者带来生活品质的提升。
新市镇的出现，是建立在大城市的高速发展之上的。
经过数十年的发展，新市镇已成为国际化的居住概念，发 展出完善的开发架构，并已成为新时代城市生活的标志。
万科系列点评
开发模式：郊区城镇开发
点评： 专业化品牌运营模式：明晰的方向，特定的目标客户群和特 定的产品，资源整合 文化及战略与公司产品的融合和协调一致
土地价值 产品价值
综述：模式比较
康桥半岛 高起点规模开发模式
万科假日风情 专业化开发模式
上海奥园原创性 复合地产开发模式
锦绣华城
证大家园/恒大翰城
第一阶段 新市镇开发
新市镇的开发，自1945年英国工党任命赖 兹(Reith)主持研究新市镇开发的组织管理 与财务问题后，并于1946年完成新镇法案 (NewTownAc-t)同时指定33个新镇进行开 发事宜。 点评：城市居住功能与生产功能结合
第二阶段 新市镇开发
美国于19世纪末20世纪初提出，建立在汽 车普及和郊区化蔓延之上，主要是纯居住 区。盛行于20世纪50年代。
上海模式比较
康桥半岛 高起点规模开发模式
万科假日风情 专业化开发模式
上海奥园原创性 复合地产开发模式
锦绣华城
证大家园/恒大翰城
高起点规模开发模式 渐进式开发模式
天都城 卫星城镇开发模式
品牌价值 文化价值
启示：开发理念比较
专业地产：专注产品
概念地产：赋予地产独特的概念，使之独特性；
泛地产：整合各种概念、理念而形成的复合体；
丽江花园 渐进开发模式
南国奥园原创性 复合地产开发模式
品牌价值 文化价值
启示：泛地产开发模式
整合各种概念和理念的复合体 不同产业打造的主题功能区域+房地产 城镇/板块空间结构的相互支撑和融合 采取品牌策略，先做概念，通过概念炒作，把生地 变熟地，打动市场，随后开发地产 快速启动，可持续调控
土地价值 产品价值
二 、中国新市镇开发个案研究
实践一：华润翡翠城
2001年5月，在北京大兴黄村卫星城100万平方米的土地上，华润 置地新市镇作品No.1[翡翠城]破土而出。
2003年9月，LATTE TOWN[理想的拿铁镇]诞生，标志着华润置 地之新市镇由初级阶段跨入发展阶段。
点评：翡翠城崇尚自然健康的“新市镇”生活，绿色畅流的社区 和城市商业区之间有着迅捷便利的交通相连。
开发预期
配置大众运输系统，采格网式大街廓设计，主 要道路经过市中心，市镇中心则有大步行区规 划，计划以5年开发期，建设开发规模约一万人 左右的现代化新市镇。
重 要支 撑
成片生地开发计划，完善的公共设施与服务设 施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要 诱因。
完善的基础公建；
各项服务设施(如教育、社会、卫生等)、及公 共设施(如学校、公园、停车站)。
3）中国内地新市镇开发实践
起步晚但发展迅猛； 创新模式层出不穷； 未来发展空间巨大。
发展的阶段
新市镇的发展基本经历了2000年的萌芽、2001 年起步、2002年低谷和2003年后的发展4个阶段。 在2001年起步阶段，华润置地推出北京新市镇 作品No.1翡翠城，引领北京新市镇开发向前迈 出具有历史意义的一步。
南国奥园67 锦绣香江200
华南碧桂园80
板块剖析
时间延续： 洛溪大桥—1990年代洛溪板块起步发展； 华南新干线—21世纪初华南板块快速起步发展 点评： 突出整体板块的形象； 把配套设施和未来便利的预期作为主要概念诉求； 社区作为小社会； 通过复合式交通体系用时间概念消除空间概念； 快速发展期2年，预期透支后的滞涨期1年 充分利用趋同效应快速启动板块，形成板块的倾向性购买。 主要缺陷： 缺乏城市整体规划； 概念的冲击和引导多于实质性利好