案例分析总结(结合《房地产估价案例与分析》使用)

案例分析

下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的错处。

1、P20----80

2、p107----160

3、P197---266

4、P275----282

5、P287-----294

6、P299-----306

封面

1、封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。

2、“估价人员”应为“注册房地产估价师”。

一、致估价委托人函

1、致估价委托人函中，未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款（抵押专有）

2、“致估价委托人函”应放在“目录”之前。

3、致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。

4、致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。

*目录

二、估价师声明

1、注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。

三、估价假设和限制条件

1、在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。

四、估价结果报告

（一）估价委托人

（二）房地产估价机构

（三）估价目的

1、估价目的后置于估价对象，可作为备选错误。

2、该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。

（四）估价对象

（1）估价对象范围

1、未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。

（2）估价对象基本情况

1、该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。

（3）土地基本情况

1、估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。

（4）建筑物情况

1、估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。

2、估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。

（5）他项权利状况

1、其他权利中，未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位

状况因素。

2、其他权利中，未说明是否有共有权情况。

3、估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：

（1）法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。

（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。

类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。

（五）价值时点

1、该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。

（六）价值类型

1、“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。

2、该房地产评估报告中价值定义表述错误。（估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。）

3、价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。

4、价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。

（七）估价原则

（八）估价依据

1、估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。

2、严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。

3、该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。

4、估价依据中《城市房屋征收管理条例》错，应为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。（九）估价方法

1、估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。

2、技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。

（十）估价结果

1、估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。

2、严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。

3、估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。

4、结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。

5、结果报告的估价结果没有大写。

（十一）注册房地产估价师

1、估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。

2、结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”。

（十二）实地查勘期

1、估价结果报告中缺少“实地查勘期”

（十三）估价作业期

1、估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。

（十四）变现能力分析（抵押专有）

（十五）风险提示（抵押专有）

1、估价结果报告中缺“风险提示”项。

五、估价技术报告

（一）估价对象描述与分析

（二）市场背景描述与分析

（三）估价对象最高最佳利用分析

1、该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。（四）估价方法适用性分析

（五）估价测算过程

比较法：

1、比较因素条件说明表中，“使用功能”不属于实物状况调整内容。

2、可比实例B的市场状况调整系数应为112，而不是113。

3、可比实例A的离市商服中心距离指数应小于100。

4、可比实例B的离市商服中心距离指数应为100，而不是98。

5、可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。

6、用市场法求租金时，所在层、总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。

7、选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

8、可比实例2成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100／100的理由。

9、可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。

10、可比实例的租金收租损失情况未说明。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用=有效毛收入－运营费用。对可比实例的租金收租损失情况需要说明。

11、在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。

12、维修费取值依据未说明。

13、维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客观平均成本计算。

14、保险费率的确定未说明理由。

15、比较法测算未列出计算公式。

16、比较法比较因素中，将楼层归入为实物状况错，楼层应属于区位状况。

17、比较法比较因素系数确定未说明比较基准。

18、比较法交易日期修正系数确定无依据。

19、比较法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。（或：交易实例B、C为高层，不宜选作可比实例）。

20、表4中的可比实例成交价未说明付款方式。

21、可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。

22、可比实例与估价对象结构不同未作修正。

23、比较、修正项目不全。

24、距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。

25、表6中修正系数的表述形式错误。

26、表6中修正系数的确定缺乏理由或某个因素的取值缺乏理由。