房地产抵押贷款的原理、种类与运作PPT(32张)

• 国有土地使用证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、建筑工程施工许 可证
借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下 （含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下 （含55%）。
房产支出与 本收 次入 贷月 比 款均 的 月 收 月 物 入 还 业 款 管 额
所有债务 本 与 次 收 贷 入 款 比 月 的 月 物 月 均 业 还 收 其 管 款 入 他 理 额 债 费 务月
二、影响抵押房地产评估价格 的因素
• (一)抵押房地产价格的含义及其构成 抵押房地产价格通常是指对作为贷款
抵押物的房地产评估的价格，这个抵押房 地产价格理论上应该是借款人不履行债务、 抵押权人依法处分抵押的房地产时，该房 地产所能够实现的客观合理价格折算到设 定抵押权时的价格
不过，实际评估的抵押房地产价格是房地产 设定抵押权时的价格
• 实务上，房地产抵押价值指为假定未设 定法定优先受偿权利下的市场价值减去 房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人 的建筑工程价款、已抵押担保的债款数 额，以及其他法定优先受偿款。
第四章 房地产抵押贷款
• 第一节 房地产抵押贷款的原理与种类 • 第二节 房地产抵押贷款的运作 • 第三节 房地产抵押贷款管理 • 第四节银行对抵押房地产的估价的审核
第一节房地产抵押贷款的 原理与种类
• 一、抵押与房地产抵押
抵押是指债务人或者第三人不转移对其 所有的财产的占有，将该财产作为债权 的担保的行为。债务人不履行债务时， 债权人有权依照有关法律的规定，以该 财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价 款优先受偿。
• 一是加强人员培训 • 二是建立健全房地产抵押贷款制度 • 三是加强贷款管理 • 四是实施房地产抵押贷款证券化 • 五是可要求借款人投保房地产抵押贷款
偿还保险
第四节银行对抵押房地产的估价的审核
• 一、抵押房地产价格评估的原则 (一)合法原则 (二)土地、建筑物分离估价，根据需要综合计价
原则 (三)最有效使用原则 (四)替代原则 (五)供求原则 (六)预期原则 (七)时日原则 (八)公平原则 (九)适法原则
• 此外，为房产投资者提供资金支持，活跃房地 产市场，为房产投资者获利创造条件。
第二节 房地产抵押贷款的运作
• 一、房地产抵押贷款的运作要素
房地产抵押贷款的运作要素是指房地产抵 押贷款业务开展的相关参与者和基本条 件。包括贷款资金来源、可以设定抵押 权的房地产、房地产抵押贷款的贷款人、 借款人、抵押权人、抵押人、借款合同、 抵押合同及保险与公证等
四、房地产抵押贷款的作用
• (一)增强工薪阶层的购房能力、促进住房自有化和房地 产消费市场的发展
• (二)增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资 金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展
• (三)发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的 平衡发展
• (四)确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进 房地产金融的发展
第三节 房地产抵押贷款管理
• 一、房地产抵押贷款存在的风险
• 流动性风险 • 违约风险 • 抵押风险 • 利率风险和通胀风险 • 非抵押人过错又不属保险责任范围的抵
押物灭失或毁损风险
二、房地产抵押管理
• 房地产抵押管理包括抵押权设定的管理、抵押 合同订立的管理、抵押物占管的管理、抵押登 记的管理和抵押物处分的管理等内容。
贷款偿还方式
• 到期一次还本付息方式 • 等额本息还款方式 • 等额本金还款方式
等额本息还款方式
•
每月等额偿还贷款本息 贷款本金×贷款月利率
＝贷款本金×贷款月利率＋ -------------------------------------
（1＋贷款月利率）贷款总月数－1
等额本金还款方式
贷款本金 • 每月等额偿还本金＝--------------
抵押人所欠抵押权人的本息及违约金 • 剩余金额退还抵押人
二、房地产抵押贷款及其种类
• 房地产抵押贷款是指银行以借款人或第 三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷 款
• 房地产抵押贷款抵押权的行使方法 • 房地产抵押贷款的种类
三、房地产抵押贷款的 基本特征
• (一)是以抵押为前提建立的贷款关系 • (二)是以房地产抵押为条件的贷款 • (三)房地产抵押贷款的现实性 •
房地产抵押是指抵押人以其
合法拥有的房地产以不转移占有 的方式向抵押权人提供债务按期 履行的担保，在债务人不履行债 务时，抵押权人有权依法处分作 为抵押物的房地产，并优先得到 偿还的行为。
可设定抵押权的房地产主要有：
• 依法获得的出让土地使用权 • 依法获得所有权的房屋及其占有范围内
的土地使用权 • 依法获得的房屋期权 • 依法可以抵押的其他房地产
贷款总月数 • 每月偿还利息 ＝（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率
• 每月偿还贷款本息 ＝每月等额偿还本金＋每月偿还利息
二、房地产抵押贷款的 主要贷款品种
• (一)房地产建设贷款→ • (二)商业性商品房抵押贷款 • (三)个人住房竞买贷款 • (四)个人购房组合贷款 • (五)个人住房转按贷款
• 房地产抵押管理
一是要使房地产抵押具有超前性 二是要确定抵押房地产是否能进入抵押交易市场， 办理抵押的对方当事人是否有资格办理抵押，并 且注意抵押物的时限性 三是要及时办理房地产抵押 四是及时办理抵押房地产保险 五是对抵押物可以作出一些限制性约定 六是加强对抵押贷款的还款监管
三、房地产抵押贷款的 其他管理
个人住房竞买贷款运作的注意 点:
• 与拍卖行协作，适当延长拍卖公告刊登 至实际拍卖的时间
• 合理确定个人住房竞买贷款成数
• 个人住房竞买贷款的用途应限于购买拍 卖的现房
• 对借款人的资格作适当约定
个人住房转按贷款
• 是指银行对受让尚未还清住房抵押贷款 住房的购房人发放的住房抵押贷款。
• 个人住房转按贷款的服务对象是已经在 商业银行办理了个人住房贷款的借款人 和符合商业银行个人住房贷款借款条件 的第三人
房屋期权
• 指以买卖合同约定将来某一时间取得房 屋所有权或者以建筑工程承包合同约定 将来某一时间取得建成房屋的权利。房 屋期权包括预购商品房期权和房屋建设 工程期权
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抵押房地产处分所得价款的 偿还顺序
• 支付处分抵押房地产之费用 • 扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费 • 按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还