某房地产项目经济评价分析

经济评价分析

一、项目概况

项目名称：

拟建项目为平顶山市湖光建设小区，由常绿房地产开发公司负责开发建设，该建设项目规划用地面积 17.5万 m2，可开发用地 12万 m2，建筑面积为 35万 m2，总容积率为 2.5 ；新建建筑为多层和小高层商品住宅，户型设计为：三室两厅两室一厅，面积为： 130和90 m2。

二、建筑方式及进度安排

1.建筑方式

集中规划、统一设计、施工监理、公开招标、优良工程。

2.建设进度

工期： 2013 年 5 月—— 2016 年 5 月；

销售： 2013 年 12 月—— 2017 年 12 月；

三、投资估算与资金筹措

1．据估算项目总投资为 103095.3 万元；

2．估算依据：

①假定项目建成后全部售完；

②项目总投资中自有资金比率按 35% %计算；

③贷款利率按6%计取；

④投资费用是在专业投资监理工程师监督下使用；

⑤估算投资按某市通常的取费标准计取；

3．项目总投资估算，见表 1

3．投资分年度使用计划，见表

4．资金筹措计划

项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，其中自有资金 36083.4 万元，销售收入52511.9 万元，贷款 14500 万元。见表2。

四、投资分析基础数据的预测和选定

1.销售收入的测算

综合测定可销售面积的平均价格为 5000 元/ m2，可销售面积为 35万 m2，分年度的销售收入见表3。

2.成本及税金

本项目开发产品成本为 100002.5 万元，固定资产投资为0，经营资金为0（预售收入利用），融资费为

5421.75 万元，总投资成本为 100002.5 万元。

3.税金主要是经营税费和所得税，经营税费为6.50%（其中营业税及附加为5.5%，交易管理及印花税为1.0%）；所得税率为25%；

五、项目经济效益评价

（一）项目现金流量

1.项目全部资金现金流量表（i c=10%）5

2.自有资金现金流量表

(二)财务平衡表与贷款偿还分析

1.资金来源与运用表7

六、不确定性分析

1．盈亏平衡分析（列出计算式、画出线性盈亏平衡图）

2．敏感性分析（列式、确定敏感度）

① NPV(IRR)=∑(CI-CO)t(1+ IRR)-t

②敏感度计算

采用净现值、内部收益率和投资利润率对销售价格和项目总投资进行敏感性分析。

销售价格平均敏感度=3.36

建设投资平均敏感度=2.11

可知内部收益率对销售收入的变化最为敏感。

变化因素对内部收益率的影响表9。

表9

七．评价、决策与建议（列表）

结论：由表中可以看出，此项目具有较高的内部收益率，一般基本的贷款偿还能力和自身平衡能力，且有较强的抗风险能力。评价结果表明，该项目是可行的。