[实用参考]房地产经济测算培训——华润公司(密卷).pptx
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房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标
ROA—即资产收益率（Return on Assets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利 润的指标。 资产收益率=净利润/ 总资产总额Assets
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房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标（持有物业评价指标）
EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前 的利润；即未计利息、税项前的利润。
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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一般房地产项目的评价分析过程
项目总投资包含项目
序号
项目
1
土地成本
2
自有物业建安成本
600,000 300,000 200,000 12,000
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一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算
物业类型 住宅
写字楼 总计
面积（m2） 300,000 200,000 343,000
建设成本(单价) 7,000 6,500
一般房地产项目的评价分析过程
假设项目基本指标
开发建设用地面积 （平米）
100,000
总开发量 （平米）
500,000
住宅 （平米）
300,000
土地成本及楼面地价测算
土地总成本（万元） 自有住宅物业（m2） 自有写字楼物业（m2） 权益楼面地价（元/m2）
写字楼 （平米）
200,000
容积率 5.00
房地产项目经济测算分析
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
建安总价(万元) 210,000 130,000 340,000
销售均价 38,000 35,000
销售收入（万元） 1,140,000 700,000 1,840,000
建安成本取值参考
建造成本 （元/平米）
高端
住宅 品质
改善
高档
办公
中档
前期费用
200～250
150～200
100～150
200～250
ROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产 得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。 净资产收益率=税后利润/所有者权益
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可参考银行同期贷款利率6.55%
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一般房地产项目的评价分析过程
相关税费
序号
项目
说明
相关税费
1
营业税
以企业总销售收入的5.55%计算
2
土地增值税
根据土地增值额进行计算
3Biblioteka Baidu
所得税
以企业利润的25%进行计算
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EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。
EBITA MARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物 业EBITA15年平均值/持有物业总投资
对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要 参考指标为：IRR、EBITDA。
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房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标
权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物 业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的 楼面地价。
3
不可预见费
4
销售费用
5
管理费用
6
财务费用
土地总成本
说明
土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等
销售物业建造成本
根据自有物业开发量乘以建造单价得出
相关费用
自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有 物业建安成本的5% 销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算
一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算
150～200
土建工程
1500～2000
1500～2000
1500～2000
1500～2000
1500～2000
装修工程
另见装修标准
1000～1200
800～1000
机电工程
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体 收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指 标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目 可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼 面地价、销售利润率。
销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。 销售利润率=销售利润/项目销售总收入
IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的 收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况 下，计算项目投资可望达到的报酬率。
房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标
ROA—即资产收益率（Return on Assets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利 润的指标。 资产收益率=净利润/ 总资产总额Assets
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房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标（持有物业评价指标）
EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前 的利润；即未计利息、税项前的利润。
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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一般房地产项目的评价分析过程
项目总投资包含项目
序号
项目
1
土地成本
2
自有物业建安成本
600,000 300,000 200,000 12,000
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一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算
物业类型 住宅
写字楼 总计
面积（m2） 300,000 200,000 343,000
建设成本(单价) 7,000 6,500
一般房地产项目的评价分析过程
假设项目基本指标
开发建设用地面积 （平米）
100,000
总开发量 （平米）
500,000
住宅 （平米）
300,000
土地成本及楼面地价测算
土地总成本（万元） 自有住宅物业（m2） 自有写字楼物业（m2） 权益楼面地价（元/m2）
写字楼 （平米）
200,000
容积率 5.00
房地产项目经济测算分析
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
建安总价(万元) 210,000 130,000 340,000
销售均价 38,000 35,000
销售收入（万元） 1,140,000 700,000 1,840,000
建安成本取值参考
建造成本 （元/平米）
高端
住宅 品质
改善
高档
办公
中档
前期费用
200～250
150～200
100～150
200～250
ROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产 得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。 净资产收益率=税后利润/所有者权益
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可参考银行同期贷款利率6.55%
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一般房地产项目的评价分析过程
相关税费
序号
项目
说明
相关税费
1
营业税
以企业总销售收入的5.55%计算
2
土地增值税
根据土地增值额进行计算
3Biblioteka Baidu
所得税
以企业利润的25%进行计算
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EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。
EBITA MARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物 业EBITA15年平均值/持有物业总投资
对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要 参考指标为：IRR、EBITDA。
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房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标
权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物 业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的 楼面地价。
3
不可预见费
4
销售费用
5
管理费用
6
财务费用
土地总成本
说明
土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等
销售物业建造成本
根据自有物业开发量乘以建造单价得出
相关费用
自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有 物业建安成本的5% 销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算
一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算
150～200
土建工程
1500～2000
1500～2000
1500～2000
1500～2000
1500～2000
装修工程
另见装修标准
1000～1200
800～1000
机电工程
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体 收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指 标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目 可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼 面地价、销售利润率。
销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。 销售利润率=销售利润/项目销售总收入
IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的 收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况 下，计算项目投资可望达到的报酬率。