房地产开发的认识

房地产开发的认识

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。

房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。

房地产开发项目的控制管理的意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益

资金和技术控制

即使有了资金，项目也有不一定成功的可能性，因为微小的技术问题也可以影响开发的成功，这是一个从量变到质变的过程。譬如质量问题、进度问题、方案选择问题、产品定位问题等等。质量问题小到可以不计，大到可以造成纠纷，引起官司甚至影响开发者的信誉和名声。进度可以影响销售的最佳时机。能干的人可以从当前开发到今后使用，考虑方案的方方面面，尽量周全，并大大降低开发成本。没有经验和专业知识的人可能只顾眼前，没有主见，考虑不周，而大大增加开发和使用的成本。从而也有可能导致项目开发失败。这里所说的技术不仅仅建筑技术，而是包括建筑技术在内的经济技术，法律技术和策划营销技术。

房地产开发的每个过程，都需要有计划的执行，就象一串珍珠项链，计划就是项链里面的一跟绳子。制定出一个切实可行的计划，才可以使得公司里的各个部门各个人员知道干什么，怎么干，什么时候必须完成什么工作，如果没有按期完成应该在什么时候赶上。没有计划的话，各部门各行其事，相互不负责任。该在冬天开工的项目偏偏在雨季开挖基础，施工

单位苦不堪言，工期上不来开发公司还要额外的掏降水措施费；该在九月拿销售许可证偏拖到第二年三月份，售楼处一天接待不了几个人，资金回收不了还要贴上销售人员的工资；或者开盘了才发现前期什么宣传也没有做，老百姓对这个项目什么也不了解等等。以上都是没有计划性带来的危害。这个危害的后果就是大大增加了开发项目的各种成本尤其是财务成本。

房地产销售要借助于专业公司，好东西不宣传，别人是不知道的，但不能过于依赖它。在营销推广中过于依靠中介代理，用大量广告轰炸或明星参与方式促销，把楼价定在高位，使发展商处于进退两难之间，是过分听信中介代理的某些说教所致，每个城市都有一些类似的例子。因为任何产品光靠表面文章是难以聚集人气的。项目仅凭炒作一些概念，借助一些广告媒体手段，大张旗鼓，表面文章做得绚烂多彩，而事实上难聚人心，一定要东西好，货真价实，才有市场。在消费者日益理性化的今天，发展商应注重项目内在素质的完善，仅凭表面文章是不足够的。目前楼市中的营销手段可谓是复杂多变，层出不穷，但相当一部分的营销手段是以发展商的主观意志为转移的，而精明的消费者自然知道无论营销方式如何变化，“羊毛出在羊身上”是不变的，因此虚论营销并无实际意义，还是要在产品上下功夫，才是硬道理。

总之，房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响经济社会的一个关键因素。应当讲，控制房地产开发成本对整个国民经济保持健康和可持续发展具有重要的现实意义。随着房地产市场日趋理性化,房地产项目成本控制也逐步成为房地产企业经营中的重点内容。要做好这项复杂、系统、细致的管理工作,企业要不断创新成本管理方法,全员全过程的实施成本控制。