市房地产市场调查分析报告

市房地产市场调查分析报告

一、宏观市场分析

(一) 仙桃概况

仙桃作为一个快速发展中的新兴城市，是江汉平原中心城市、武汉城市圈西翼中心城市，地处汉宜高速干线一寓，位于湖北“金三角”（襄樊、宜昌、黄石三市构成的三角区）优先发展区的重心和两江（长江、汉江）经济开发带的交汇点上，东靠武汉，西邻荆州，是名副其实的武汉“后花园”，总人口万，其中城区常住人口34万左右。

仙桃市区紧邻汉江，市区内河流纵横，形成了别具特色的“水乡清明上河图”，滨江水乡园林是其房地产景观设计的一大特色，同时，仙桃市是全国唯一“体操之乡”。

仙桃城市地图

(二) 仙桃市房地产市场现状分析

目前，仙桃市房地产市场渐趋平稳，商品房开发供应和销售进入缓慢增长阶段。据调查统计，2011年8月仙桃市预售和在售城区楼盘近50个，其中，新开工房地产项目20个左右。同时，新建楼盘比较极力突出人本，高绿化、阔楼间距，极大提高住房的舒适性。就目前仙桃市区房地产供需情况来看，自去年以来国家频频出台的楼市调控政策，对本地房地产市场交易的影响尚不明显，城区房地产价格持续增高，均价达至3700-3800元/㎡左右，供求市场依然活跃，并呈现稳步发展态势。

仙桃市房地产地图

1. 供应市场

1) 物业形态以高层、小高层住宅为主

仙桃市楼盘物业形态供应多元化，多偏于高层、小高层，户型设计趋向科学合理，注重楼间距、采光和通风条件，住房的舒适度提高。仙桃市民对三室住房需求旺盛，因此，新楼盘的开发多以

90-120㎡三室户型为主力。

2) 注重景观设计，小区绿化率较高

该市新近开发的楼盘绿化率普遍偏高，大多为38%以上，有的高达50%、60%，典型的以在售楼盘“绿地华庭”、“漫城林语”、“锦绣江山”。同时，大部分小区景观设计独特美观，注重花草树种的协调搭配，错落有致，其中，“三丰鼎城”和“绿地华庭”的堆坡式绿化景观，人性化设计，大大提升了小区住房的舒适度。

3) 以现代化、欧式风格为主

仙桃市房地产开发体现出人本化的“人居”理念，以“原生态”、“滨江”、“欧式”、“新古典主义”、“西班牙风格”、“地中海风格”等多元化的特色品牌定位，迎合人们多样化消费需求和情感体验。例如，充满地中海风格情调的“绿地华庭”；德式风格的“紫金城”，欧式风格的“中央华府”、“公园世家”、“香岸华府”等，集现代化、生活化、人文化于一体。注重建筑外观色彩搭配，如“漫城林语”高层建筑以黑白色三色调为主，色彩和谐，

呈现出高档时尚之感。

4) 城市向东南发展，项目分布区域化

仙桃市未来城市发展趋势是朝东、南方向发展，即朝武汉方向发展。目前，随着旧城区改造和新城区的开发，仙桃市新盘主要分布于西南、东南、西北部、以及新城区一带。江汉大桥的通车，使西北部以其便利的交通和滨江自然景观吸引了众多开发商。

5) 外来开发商抢滩仙桃房地产市场

以“锦绣江山”、“绿地华庭”为例，均为浙江地产商开发，“绿地华庭”营造的大面积江南景观园林，中央水景主题花园，与之结合的组团景观和庭院景观，三级绿化景观开创了人文景观的先河。

2. 需求市场分析

1) 居民生活水平提升，中高档住宅需求旺盛

近几年，在国家扩大内需政策的持续推动下，房地产产业作为仙桃市经济

发展的重要推动力量，获得迅速发展，占全市国民生产总值比重的3%以上。迅速发展的仙桃市经济，推动了市民的住房需求，因此具有较高品质的住宅社区在仙桃具有较好的市场前景。

2) 三居室住房需求强劲

仙桃市住房需求以90-120㎡三室户型为主，要求户型紧凑，空间利用合理。同时，精装修的50-60㎡左右的小户型也比较受欢迎，以单身贵族和投资者为主力消费群，以“三峰•鼎城”为例。

3) 具有运动、教育、公园等卖点的特色楼盘最受欢迎。

4) 置业区域

房源位置始终是消费者置业首要考虑因素，因此，目前仙桃市具有发展潜力的新城区，城南新区、新南部楼盘最受欢迎。

5) 购房动机

青年消费者以首次置业为主，为成家立业，多选择80-120㎡中小面积房源；中年消费者以二次置业为主，多选择大

户型，改善居住条件及与老人团聚。

(三) 政策规划对仙桃房地产市场的影响

2011年，在社会流动性资金过剩、供求矛盾比较突出的背景下，房价上涨的压力依然存在，房地产调控将持续进行，市场将长期面临偏紧的政策环境。近年来，仙桃市经济转型和产业结构升级速度加快，表现在城市化进程加快，城市规划朝东、南方向发展，城市经济的发展。市民收入增加和生活水平的提高，自然拉动住房需求的增长带动了作为城市建设重要标志的房地产业的发展。因此，仙桃市房地产市场供需强劲。

1. 城市化进程加快，市区容纳人口增加

1) 城乡二元结构下，劳动力向市区转移

仙桃市城乡二元化的社会结构，导致占全市人口绝大部分的农村人口收入偏低，从而选择进城务工以增加收入，市区容纳人口增加，在一定程度上拉动

住房需求。

2) 大学生回城择业，加大住房潜在需求

从公务员招录考试制度，到大学生村官，是大学生回仙桃市择业定居的高峰时期，彰显了市政府对高学历高素质人才的吸纳和发展现代化城市的决心。不断涌入的高素质人才，必然加大城市住房消费需求。同时，仙桃市民整体文化素质的逐步提升，也将体现在对房产品质、居住环境等择房标准的提高上。

2. 经济发展，居民消费结构升级

借助仙桃市食品加工、机械电子、医药化工、无纺布卫材、纺织服装等五大主导产业的迅速发展，经济收入的增加，刺激了市民购房积极性，释放了住房消费能量。人们对生活质量的追求不仅仅停留在吃穿、工作和娱乐的层面上，更提高了对居住环境氛围的要求，不仅要“有房住”，还要“住有所居”，安居乐业，对住房的需求消费比重自然加大。

3. 城市规划定位，重点发展东、南