汉口北商铺 考察报告

[商海观察]汉口北“死”“生”变形记

随着武汉楼市调控政策的层层推进，住宅市场进一步“被冷却”，2月武汉楼市出现一年以来首次量价齐跌。随即，3月9日，与“国八条”更精细的“汉九条”也应声落地，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，要求在购买第二套房时按“首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”政策执行……住宅市场继续被打压，跌至谷底。

住宅投资门槛的不断提高，致使投资客对住宅投资有心无力，只得纷纷把目光转至商业地产。据亿房网研究中心的统计数据显示，武汉二月商品房成交4678套，其中商品住宅成交3470套、商铺和写字楼成交1208套，商铺写字楼占了商品房成交量的三分之一，与之前相比，比重大幅增加。俗话说“一铺养三代”，一个好的商铺确实可以为几代人都带来福利，但是如若选址不当，也会变成几代人的负累。因此，投资商业地产比投资住宅要复杂得多，需要具备全面、长远的眼光，才能将投资精准把握。近日，笔者实地探访了现今被媒体炒得火热的汉口北批发第一城，看看汉口北商业蜕变过程。

交通条件待提升轻轨堤角至汉口北方向年内动工

笔者曾多次探访汉口北市场，对汉口北近期的人气增长和建设速度暗暗吃惊。与去年长时段的荒凉时期相比，近两三个月汉口北市场有了长足的迅猛发展，批发第一城终于日渐成熟。

汉口北专业市场群东起武湖，西至岱黄公路，是南北沿巨龙大道长达10公里，纵深2-3公里的带状地带，它紧邻后湖新区，距天河机场、阳逻深水港片刻之时，离武汉客运港、汉口火车站一箭之遥，但其仍属于郊区地带，交通有待继续贯通。目前在汉口北车站停靠的公交车已有293、248、298等线路，与过去只有中巴和面包车路过的状况相比大有改善。但是这几条公交线路明显完善不了汉口北所需的高密度的流通速度，也无法确保汉口北的客源流通。好的交通条件才能为一个商铺打下坚实基础，尤其是对于商业区而言，交通更是吸引人气的重中之重。

不过，武汉轻轨1号线北延线——堤角至汉口北地方铁路工程今年内将全线开工建设，计划工期30个月。北延线的建成，势必会极大地提升汉口北的交通地位，便利客源和货物流通，也为汉口北市场增加了无限的升值潜力。

商业氛围形成缓慢投资汉口北需耐心

汉口北一期小商品、鞋业、皮具箱包三大市场早于2009年12月28日开业运营，但是开业初始阶段，不少商家抱怨人气欠佳，经营者大多有赔无赚。去年年初，汉口北不仅交通不便，商户入住率也较低，导致没有什么客流量，几乎每家商户都经营惨淡。

经营鞋店的刘女士告诉笔者，刚开业的那段时间，由于她家店面位置较好，位于鞋业市场的中心区域，才偶尔能有一些顾客上门，还可以仰仗着一点回头客勉强维持生意，其他区位稍微偏一点的店面经常全天见不到一个顾客进门。另一位早期商家廖师傅在小商品市场购置商铺就是如此。他购置的是一个位于一期小商品市场电梯口的店面，位置也不算太差，可是开业头几个月，每天只有在高峰时段才能迎来三三两两的顾客，实在是冷清，一时之间，都觉得自己出手仓促，买了个“死铺”。

其实对于汉口北这样的新建项目而言，商铺面积较小且都为自主独立经营，所处地理位置人流量小，只有周边少量的消费人群。因此在良好的商业氛围形成之前，是很难聚集人气的。商铺在较长一段时间内没有起色，也属正常。一旦商品市场完成较好的定位和整体规划，形成商业氛围之后，营业状况便会得到改善。

今年年初，汉正街即将搬迁至汉口北的规划政策终于落地，汉口北一下子就热腾起来，“死铺”变“热铺”，这让廖师傅兴奋不已。他坦言，自己终于守得云开见月明，“看来买铺还得有足够的耐心才行啊。”廖师傅如是说。

转让费用高商铺出租或成主流

虽说政府现今从各个方面大力发展汉口北，但是汉口北要变成商业热市还有待时日。人流量仍然较为缺乏，店铺经营也最多维持少量盈余。虽然汉口北市场对早期购铺者优惠多多，还免去了这两年的物业管理等费用，但要求商户每天都必须开店以增揽人气，不少店主还得请人专门看守店铺，进而又增加了花销。早期购买汉口北一期的商家纷纷转经营为投资，将商铺出租，坐收租金得回报。

“门面转让费用高，所以一般很少人愿意转让出售，现在都是出租，自己在家每月收租金就成了。”廖师傅告诉笔者，“汉口北火起来之后，门面出租也变得很容易。旁边几家门面都出租出去了，我也打算近期把门面租出去，也省去了请人看店的费用。”

廖师傅的店铺当初是17万买下的，现在他打算以一个月1000元的价格转租出去，这样既可以每年都享有租金收益，而且他相信随着汉口北二期的建成，整个物业的价值都会得到提升，这样是让自己的商铺得到保值和升值的最佳途径。