惠州某房地产项目定位报告

肇庆 32.52
惠州市分县区城市化率
惠城区 96.17
惠阳区 56.95
大亚湾区 53.42
惠东县 40.51
博罗县 30.72
龙门县 27.59
2003年惠州行政区划调整:
市区范围由东江、西枝江畔延伸到大亚湾，市区面积扩 大5倍，达到2672平方公里，市区人口142万
城市空间布局：
形成“核心—轴线—网络”的点轴网空间格局。 以一市二区为核心进行发展。
淡
2层20米×20米，共800M2
路
沿街面：约135米
道路宽度：42米
商铺层数：1层
开间：5－6米
进深：15米
总面积：约1600M2
沿街面：约230米 小区出入口：约30米
道路宽度：36米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：12米
总面积：约2200M2
沿街面：约130米
道路宽度：18米 商铺层数：1层
5.昊康广场花园：1880
3
起/均价2100
6.中铭豪园：1800-1900
起/均价2200
7.怡景楼：1480起/1600
8
均价
9 8.文华豪庭：1510起/均
7
10 价1680
9.祥和苑：1800 /1900
起
10.瑞景居：1680起 /均
价2100
15
下角
江北 东平
麦地－河南岸
龙丰上排
惠淡路
劣势
☆项目北边的南三环路有 部分路段正处修建中，灰 尘比较大
21
典型高层项目
楼盘名称
世纪新天
楼盘地址 惠州市河南岸演达一路
基本情况 占地5000㎡，建筑面积57932㎡，1~3层商住，4层会所，5~29为住宅
销售情况 5月开盘，总销售率约50％，客户
一房及两房销售80%以上， 高层大户型销售缓慢
主力户型 两房两厅一卫77㎡
四房两厅两卫
125㎡－135㎡ 140㎡－150㎡ 合计
户数（约） 82 191 136 109 27 545
套数比 15％ 35％ 25％ 20％ 5％
5
快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
销售情况 主力户型 优势
04年8月4日开盘，截止目 前销售50%，其中临南三 环路的户型销售相对缓慢
三房两厅两卫110㎡~150 ㎡
四房两厅两卫140㎡~190 ㎡
☆片区居住氛围日益浓厚 ☆项目为大盘，配套齐全 ☆知名开发商
客户 价格
TCL员工，私企业主，公务员，农业 银行职工，教师
住宅起价1780元/㎡、均价2500元/ ㎡ 商业均价一层6800元 /㎡
惠城区市场格局
属性：行政中心/高档住宅 代表楼盘：碧水湾、江畔花园、金世界花园 均价： 2700-3500元/m2 发展趋势：商务、行政、高档住宅
属性：大盘区域 代表楼盘：东湖花园、长湖苑、兰波湾 均价： 2000-2500元/m2 发展趋势：纯粹居住区，中高档大盘
属性：老城区的扩展区/新兴商住区 代表楼盘：风尚国际、世纪新天、雍逸园、风华世
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 快速发展
结论1：惠州房地产进入全面快速发展阶段
11
地区 城市化率（%）
全省 55.0
地区 城市化率（%）
珠三角 72.65
珠三角9市城市化率
深圳 珠海 广州 佛山 92.46 85.48 83.79 75.06
中山 60.67
东莞 60.04
惠州 51.66
江门 47.08
4
快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
本项目1期户型配比建议
建筑面积区间
两房两厅一卫
60㎡－70㎡
三房两厅两卫
90㎡－95 ㎡ 110㎡－115㎡
2006
四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度
1
本项目
2 南山美地2期
3
东湖花园
4
荷兰水乡
5
蓝波湾
6 东江明珠2期
7 南翠花园2期
8
金裕碧水湾
9
雍逸园
10
东江学府
11
麦地项目
惠城区在未来2年内竞争 将达到高峰
2004年上半年惠城区产品分布状况
40%
30%
产品线逐渐丰富
备注：沿街面尺寸系根据红线图及地块指标表计算 开间：4－5米
进深：10米
得出，有细微误差，但不影响结论
总面积：约1100M2
9
工作流程
市场研究 项目分析 定位规划
10
分项研究1：宏观背景
2003年惠州人均GDP2501美元；经济增长率13.3 ％
发展阶段 启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
人均GDP （美元）
劣势 ☆项目南边的南三环路噪 音灰尘大
19
雍逸园产品借鉴
朝向：南北朝向 梯户比：2梯4户 户型：方正规矩无死角 细节：双阳台
20
典型新兴区域畅销中档项目
楼盘名称
南山美地
楼盘地址 惠州市演达片区三环路10号小区
基本情况 项目占地5万㎡，建筑面积8万㎡，低密度纯住宅小区，绿化率41%，16栋 6.5层不带电梯及2栋小高层组成，共481户，其中多层182套
金耀园 风尚国际
世纪新天
心园
麦地－河南岸 绿湖新邨
丽园新 村3期
风华世家
雍逸园 南翠花园
图例
南山美地
惠淡路 本项目
金山龙庭
东江学府1期
持续2年以上的大盘 2003年开盘项目
2004年开盘项目18
分项研究4：典型项目调查
典型畅销高档大盘
楼盘名称
雍逸园
楼盘地址 惠州市麦地南路与三环路交汇处
基本情况 一期建筑面积10万㎡，共8栋小高层
开工
主体封顶
竣工
入伙
2
目标
1期 2期
科学的短平快 快速回笼资金
保证利润
3
目标下的战略
快速回笼资金
保证利润实现
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
街铺最大化 合理的开间进深
20%
市场竞争越来越充分
10%
0%
一房
两房
三房
四房 五房及以上 复式 TOWNHOUSE
2003年 2002年
17
结论5：江北、东平、麦地－河南岸、惠淡路等片区的 热点效应明显 溪
金世界花园
碧水湾
江北
君华府
江畔花园
阳光100
蓝波湾
荷兰水乡
东平－大湖溪 长湖苑3期 东湖花园
山水世家
西湖丽苑 盛事清华 国华大厦 阳光华庭
家、丽园新村、南翠花园 均价： 1800-3500元/m2 发展趋势：宜商宜住
属性：郊区 代表楼盘：东江学府、惠泽南苑、金山龙庭 均价： 1400-3500元/m2 发展趋势：新市镇
属性：老城区 发展趋势：城市功能完善/旧城改造
16
惠城区市场供应状况
未来两年惠城区主要在售项目时间表
时间
2004
2005
谨呈：
惠州市美地房地产开发有限公司
惠州美地书香庭院项目 定位报告
2004.8.26
项目简介
人人乐
用地面积：3.94万 ㎡ ； 总建筑面积：9.85万㎡； 容积率：2.5
2004年
2005年
本项目
往惠阳
8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
0～800
800～4000
4000～8000
需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主
发展特征
超速发展 单纯数量型
快速发展
平稳发展，以质Leabharlann 以数量为主，数量与 量为主，数量与
质量并重
质量并重
减缓发展阶段
8000以上
改善需求为主
缓慢发展 综合发展型
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
261.36 10.24 33.66 53.76
由于烂尾楼的存在，施工面积的统计数据一直维持在200万平方米以上
2004年上半年，竣工面积减少，销售面积同比增长75.6％。竣工面积与销售面 积的关系逐渐改善。
2004年上半年，空置面积减少
结论3：供需关系改善，市场前景看好
资料来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心 13
商业部分
建筑面积 （M2）
占地面积 （M2）
层数
1期 7600
南侧街埔独立 占地2200 局部2层
住宅部分
1期
建筑面积（M2） 56550
住宅平均层数 住宅部分
建筑面积（M2）
6.5 1期 64150
2期
1600 0
8000
总体 23600
——
2层 ——
2期 总体 1835 74900
0 6.9 —— 2期 总体 34350 9.85万
价格
三房两厅一卫120㎡
年轻的白领，投资客
起价2000元/㎡，均价2500元/㎡， 最高3000元/㎡
优势
☆首创观景电梯商住楼 ☆繁华商业中心区，周边餐 饮娱乐教育配套齐全，升 值潜力高
劣势
☆部分户型面积过大 ☆临演达一路噪音大
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经济适用房
楼盘名称
惠泽南苑
楼盘地址 惠州市河南岸17号小区
基本情况 占地7.4万㎡，建筑面积13.6万㎡，绿化率33.8%，共10栋，其中3栋6层， 2栋12层，4栋17层和1栋3层幼儿园
分项研究3：房地产市场格局
惠淡大道是连接惠 州市惠城区和惠阳区 的城市交通枢纽，全 长32.4公里，工程总 投资约10亿元，预计 2005年6月30日完工。
惠淡大道建成后， 将地处沿江的惠城区 和地处沿海的惠阳区 连成一体，是惠州打 造半小时生活圈的重 大举措，对加快惠州 南部城区开发和大惠 州海滨城市建设具有 重要作用。
销售情况 可售部分100％
客户
市区单位干部、职工和城区中低收入 家庭
主力户型 两房两厅，三房两厅，四 房两厅
价格 起价1288元/㎡
优势
☆经济适用房，价格便宜 ☆政府工程
劣势
目前项目周边的交通和生 活配套不完善
23
惠泽南苑客户结构解析
6
快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
外立面 ——欧式洋房 ——坡屋顶 ——顶层送阁楼 ——铁栏杆 ——百叶 ——老虎窗
布局 ——庭院式 ——1梯4户
如规划路的修建出现问题，可铺设红色行 道砖，既经济实用又美观大方
8
保证利润实现
街铺最大化 合理的开间进深
1期街铺的总体规划：7600平方米
2期集中商业的延展，与1期呼应、互动
沿街面：约230米 小区出入口：约20米
道路宽度：15米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：10米
总面积：约1900M2
惠
与2期互动的节点
占地面积 容积率
3.06万 2.08
0.88 万
3.9
3.64万 2.5
沿街面：约230米 小区出入口：约30米
道路宽度：36米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：12米
总面积：约2200M2
首先启动部分独立占地的街铺，可以 利用经济适用房人气，在住宅封顶之 前即回笼资金
由于商业分解了住宅的压力，故本项 目可以不设置小高层
1
的需求已经显现
➢ 以市政广场、人民公
园及淡澳河、亚公顶为
6
资源的相对高档住宅区，
5
价格1800-2200
➢ 老城区、新住宅区分 布着相对低价住宅，价 格1500-1800
1.信和苑：1380-1580起
/均价1900
2.名苑山庄：约2000
3.昶晓大厦：1680-1840
4
4.锦绣豪苑：1400-1580
房地产发展驱动因素：城市扩张 客户购买驱动因素：中心城区的吸引力/良好的生活环境及配套
房地产发展驱动因素：产业带动 客户购买驱动因素：价格低/事业发展/投资
结论4：惠州市场两极驱动，都市融合趋势明显
14
惠阳区市场概况
➢ 房地产市场处于启动 阶段，产品及营销均处 于较低水平
➢现有楼盘销售情况普
2
遍良好，表明对商品房
销售情况 主力户型
2004年5月开盘，多层销 客户 售80%，月均销售约45套， 小高层8月初开始销售， 现销售15套
三房113㎡~118㎡
价格
四房136㎡~152㎡
优势
☆产品性价比高，社区内 相对独立，
河南岸片区居民，5大集团员工，私 企业主，公务员
多层起价1688元/㎡，均价2100元/ ㎡ 小高层起价1950元/㎡
一市:惠州市 二区:惠城区和惠阳区
结论2：行政区划调整促进惠州城市化发展
12
分项研究2：房地产市场开发与供应
300
万平方米
200
100
0
2001
2002
2003
2004上半年
施工面积 竣工面积 销售面积 空置面积
201 73.7
52 47.1
211 87.27 56.36 47.48
271.84 88.96 73.73 73.47
户型 ——方正实用 ——南北向 ——双阳台 ——部分大户型送入户花园
7
快速回笼资金
定位 产品
销售
以经济适用房为参照系，实现快速销售 优先选择建筑周期短，销售速度快的产品 高品质，高附加值，高性价比 有效控制成本，兼顾品质与形象 选择最佳展示面，延续经济适用房人气
学校用地
2期
原生树木暂时移植到2期备用地，待1 期进入园林施工阶段再移植回来