扬州产业园项目概况及项目经济测算

扬州产业园项目概况及经济效果评估
一、扬州产业园项目概况
1、2011年扬州写字楼市场状况
（1）供求关系状况
⏹2011年上半年度,市区办公用房市场整体供求比为1:0.83，供应大于需求；
⏹2011年度月度供求关系中，除1、4月外，其它用度均小于1。

（2）受国家房产调控政策和银行信贷政策不断深调，供应市场谨慎，2011年市区办公用房供应量大跌。

⏹2011年上半年，市区办公用房市场累计供应面积9.86万㎡，同比减少
42.47%；
⏹从月度供应来看，除1月度外，其它各月供应量都较小，都在2万㎡以下，
1月度单月供应量达6.44万㎡，占上半年供应总量的74.72%。

从区域供应结构上来看，西区占比98.17%，北区和老城区无新增供应。

（3）存量分析：即将上市的办公存量主要分布在西区，需近两年销售去化周期依据一个项目1000平米月度（市场一般单个项目月度成交500-700平米）去化速度计算，市场月均去化约9000平米，即将上市的存量需要近2年时间去化周期
所属板块东区南区西区北区老城区合计
存量（万㎡） 5.95 - 13.35 - 1.17 20.47
（4）成交分析：2011年上半年调控持续深入，办公市场波及相对较少，部分购买力流向商办，同比销售仍有下滑。

⏹2011年上半年度，市区办公用房市场累计成交面积8.22万㎡，同比下跌了
42.64%;
⏹区域成交的主力仍是供应主力的西区板块
（5）成交价格分析：2011年上半年度办公用房价格总体走高，同比涨幅16.44%
⏹2011年上半年度，市区办公用房市场成交价格6529元/㎡，同比上涨了
16.44%；
⏹2011年上半年度，北区板块在各区域成交价格走势中最为平稳，月度间成交
价格差为637元/㎡，而成交价格波动最大是西区板块。

2、项目总体概况及定位
产业园项目用地150亩，占地面积约10万㎡，容积率为2.5，总建筑面积约30万平米，扬州市都市高科技产业园项目立足于南京都市圈和上海经济圈，凭借宝能集团在珠三角区域开发经营产业孵化基地积累的丰富经验和珍贵的产业资源，整合资金、技术、信息、人才等元素，投资开发高端都市型生态科技园，着力打造开放式生态化的办公环境，全面导入技术服务、金融服务、中介服务、外包服务等高科技信息技术平台和研发实验室、电子信息、软件开发、
文化创意、新材料、新能源等创新型高新产业，旨在打造一个融科技研发、展示、交易、信息交流、金融服务为一体的具有国际化标准的多功能、现代化的都市生态型科技园，打造具有科技型、总部型、孵化型特征的现代都市高科技产业高地，形成区域性的研发技术中心、产品展示交易中心和人才培训中心，在为企业提供创业基地的同时，也为企业提供现代化的信息和配套服务，吸引积聚一批成长性较好的科技型、创意型优秀企业入驻，通过与政府联手共同创造一流的综合研发及营商环境，支持入园企业发展壮大，将该园区打造成扬州市培育登陆我国资本市场中小板、创业板企业后备团队、先锋团队的摇篮，助推扬州市高新中小企业发展，繁荣扬州市场经济。

二、首期启动项目经济效果评估
（一）首期启动项目开发经营理念
项目占地150亩，总建筑面积30万平米，容积率2.5,物业类型科研大厦、多功能产业大厦、工业品展示交易中心、SOHO、人才公寓、公共服务中心。

项目分两期开发。

（1）项目分期开发指标
（2）经营开发方案
科研大厦：销售3万平米，第一年销售均价5000元/平米，第二、三年销售均价为6000元/平为；
SOHO：3万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米；
人才公寓：5万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米；
产业大厦（商业）：销售2万平米，销售均价为8000元/平米；
公共服务中心：50%销售，销售周期2.5年，销售均价8000元/平米。

工业品展交易中心：6万平米，全部持有，计算经营期为20年（包含前两年建设期），培育期租金以每年5%递增；
产业大厦：持有2万平米，运营期租金以每五年10%递增；计算经营期20年。

（二）项目财务评价
1、项目开发成本及费用估算
（1）土地成本：3885万元（含契税）
（2）建设成本（含城市配套费、基础设施费等）：71952万元
（3）开发费用（含管理费、财务费、销售费用）：10843万元；其中财务费用以全部的土地成本和建设成本为基数，贷款利率按15%计算。

（4）投资总额合计：86680万元
2、销售收入及税收估算
依据销售物业测算项目销售收入合计79700万元。

（1）销售营业税费：4933万元；
（2）土地增值税：9423万元
（3）所得税：7303万元
（4）销售物业投资净利润：21910万元，投资利润率为60.64%。

（5）销售物业财务内部收益率33.5%，静态回收期为3年，盈亏平衡点为55.3% 3、持有物业经营收入估算
（1）静态年均净利润：6307万元；
（2）静态年均上缴税收：4813万元
（3）静态年均投资净利润率：14.01%
附：首期启动300亩地块投资财务评价
项目经济技术指标
建安成本估算
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. 项目投资估算
销售物业项目损益表。